임대차보증금

전세보증금 증감청구권의 요건

전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.

민법 제312조의2, 제628조, 주택임대차보호법 제7조

【원 고】 원고 【피 고】 피고 【주 문】 1. 피고는 원고에게 서울 성동구 (주소 1 생략)에 대하여 1997. 2. 20. 서울지방법원 동부지원 접수 제12568호로 경료된 전세권설정등기의 등기사항 중 존속기간 '2000. 2. 14.'을 '1999. 4. 30.'로 하는 변경등기절차를 이행하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 40,000,000원 및 이에 대한 1998. 8. 28.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결 및 주문 제1항과 같은 판결. 【이 유】 1. 인정 사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 각 기재 및 증인 소외인의 증언에 변론의 전취지를 보태어 인정할 수 있다. 가. 원고는 1997. 1. 17. 피고로부터 주문 기재 부동산을 '전세보증금은 1억 1천만 원, 전세기간은 원고가 분양받아 입주예정인 서울 성동구 (주소 2 생략) 재개발지구 ○○아파트의 입주시까지'로 정하여 전세계약을 하였다. 다만, 위 계약 당시 위 아파트의 입주시기가 2년 내지 3년 후로 예상되나 아직 명확히 정해지지 않은 관계로 편의상 전세계약서(을 제2호증)에는 전세기간을 1997. 2. 15.부터 36개월로 기재하였고, 이에 따라 1997. 2. 20. 주문 기재 전세권설정등기를 경료하면서 그 반환기 및 존속기간을 '2000. 2. 14.까지'로 등재하였다. 나. 원고가 입주할 예정인 서울 성동구 (주소 2 생략) 재개발지구 ○○아파트의 입주시기는 1999. 4. 30.경으로 확정되었다. 2. 판 단 가. 전세권변경등기청구에 관한 판단 피고는 원고에게 위 1.가.항의 전세기간 약정에 따라 주문 기재 전세권설정등기의 등기사항 중 존속기간을 '1999. 4. 30.'로 하는 변경등기절차를 이행할 의무가 있다. 나. 전세보증금감액청구에 관한 판단 원고는, 주문 기재 부동산의 전세보증금의 최근 시세가 7,000만 원 정도로 하락하였으므로 위 전세계약의 전세보증금도 7,000만 원으로 감액할 것을 청구한다. 살피건대, 전세계약은 계속적 계약관계인 만큼, 전세목적물에 대한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 인하여 약정한 전세보증금을 그대로 유지하는 것이 정의와 형평의 관념상 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 남은 전세기간에 대하여 전세보증금의 증감을 청구할 수 있다. 그러나 전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있다. 그러므로 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족되어야 할 것이다. 이를 구체화한다면, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야, 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 것이고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 할 것이다. 그런데 이 사건의 경우, 원고가 주장하는 전세보증금 시세의 증감 정도는 일단 요건에 해당되지만 주문 기재 부동산의 보증금 시세가 그 주장과 같이 7,000만 원 정도로 하락했다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 부족하므로, 원고의 전세보증금 감액청구는 이를 받아들일 수 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 전세권변경등기청구는 이유 있어 인용하고, 보증금감액청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이재홍(재판장) 이경섭 전문수