건물명도등

[1] 전세권과 임차권의 구별 [2] 갑이 건물신축에 소요되는 자금조달을 위하여 그 신축건물에 관하여 을과 계약기간은 20년, 보증금 외에 차임은 없는 것으로 약정하여 임대차계약이라는 제목으로 계약을 체결하고 을에게 전세권설정등기와 보증금의 담보를 위한 근저당권설정등기를 경료한 경우, 위 계약은 전세권설정계약으로 보아야 하는지 여부(적극) 및 그 전세권의 존속기간은 약정에 불구하고 10년으로 단축되는지 여부(적극)

[1] 전세권이라 함은 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산 사용권 설정에 관한 계약시에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 점유·사용·수익할 수 있는 권리이고, 이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 경료하느냐의 여부에 따라 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 미등기전세 이른바 채권적 전세권으로 구분되는 것이며, 반면 임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다. [2] 갑이 건물신축에 소요되는 자금조달을 위하여 그 신축건물에 관하여 을과 계약기간 20년, 보증금 외에 차임은 없는 것으로 약정하여 임대차계약이라는 제목으로 계약을 체결하고 을에게 전세권설정등기와 보증금의 담보를 위한 근저당권설정등기를 경료한 경우, 임대차에 있어서는 임대차 목적물의 사용·수익의 대가로서 차임을 주고 받는 것이 계약의 요소인데, 계약을 체결함에 있어 보증금 외에 차임은 없는 것으로 명시한 점에 비추어 비록 임대차계약이라는 제목 아래 임대차 목적물, 임대차 계약기간, 임대보증금, 임차권 설정 등 임대차에 관한 용어와 전세보증금, 전세금의 담보 등 전세권에 관한 용어를 혼용하여 계약서를 작성하였다 하더라도, 전세권 설정계약으로 보아야 할 것이고, 또 을은 위 계약을 원인으로 하여 전세권 설정등기를 경료하였으므로 민법이 정하고 있는 전세권을 취득하였다 할 것이며, 한편 민법 제312조 제1항에 의하면, 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다고 규정되어 있으므로 약정한 전세권 존속기간 20년은 10년으로 단축되어야 하고, 그 10년의 기간은 약정시가 아니라 전세권의 성립시부터 기산하여야 한다.

[1] 민법 제303조, 제312조, 제618조, /[2] 민법 제303조, 제312조, 제618조

【원 고】 주식회사 아라리오산업 (소송대리인 변호사 정운호) 【피 고】 주식회사 한화유통 (소송대리인 법무법인 천지인 담당변호사 김호윤) 【주 문】 1. 별지 제2목록 기재 건물에 관하여 원·피고 사이의 1989. 4. 27.자 설정계약 및 이 법원 1989. 12. 15. 접수 제43661호 전세권 설정등기에 의하여 성립된 전세권은 1999. 12. 15.까지에 한하여 존속함을 확인한다. 2. 피고는 원고로부터 5,500,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 1999. 12. 16.까지, 가. 주문 제1항 기재 전세권 설정등기의 말소등기절차를 이행하고, 나. 별지 제2목록 기재 건물을 명도하라. 3. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 4. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 【청구취지】 주문 제1항 기재 전세권은 1999. 4. 26.까지에 한하여 존속함을 확인한다. 피고는 1999. 4. 27. 원고로부터 5,500,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 주문 제1항 기재 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라. 피고는 원고에게 1999. 4. 27.부터, 별지 제1목록 기재 부동산에 관하여 이 법원 1989. 3. 13. 접수 제7418호로 마친 근저당권 설정등기, 별지 제2목록 기재 건물에 관하여 이 법원 1989. 12. 15. 접수 제43,659호로 마친 근저당권 설정등기, 별지 제1, 2목록 기재 각 부동산에 관하여 이 법원 1989. 12. 15. 접수 제43,660호로 마친 근저당권 설정등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 피고는 원고에게 별지 제2목록 기재 건물을 1999. 4. 27.부터 명도하라는 판결. 【이 유】 1. 기초 사실 아래 사실은 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1 내지 13, 갑 제5호증의 1, 2의 각 기재와 증인 소외 1, 소외 2, 소외 3(다만 아래에서 믿지 아니하는 부분 제외)의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 원고는 천안시 (주소 1 생략)에서 버스종합터미널을 운영하다가 버스종합터미널을 이전하는 한편 백화점 사업을 시작하기 위하여 천안시 (주소 2 생략) 외 66필지 토지를 구입하여 그 지상에 버스종합터미널 및 백화점으로 사용할 별지 제2목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 신축하게 되었는데, 그 과정에서 자금부족으로 백화점 사업을 포기하고 자금확보를 위하여 이 사건 건물에서 백화점을 경영할 사업자를 물색하게 되었다. 나. 원고는 서울에서 백화점을 경영하는 업체들에게 이 사건 건물에서의 분점개설을 제의하면서 1988. 12.경 피고에게도 위와 같은 제의를 하게 되었고, 그에 따라 피고는 상당 기간에 걸쳐 이 사건 건물의 신축공사 현장 및 시장조사를 하였다. 다. 원·피고의 담당자들은 1989. 2. 10.경 이 사건 건물 중 백화점용으로 사용할 부분, 계약기간, 보증금, 보증금 지불방법 등에 관하여 협상하였는데, 당시 보증금은 피고측이 전세를 조건으로 50억 원을 제의한 것이 그대로 확정되고, 계약기간에 관하여는 원고는 계약일부터 20년, 피고는 백화점 개점일부터 20년을 제의함으로써 다른 사항과 함께 재협의하기로 하였다. 라. 그 후 원·피고는 계약 내용에 관하여 계속 협의하여 아래에서 보는 바와 같은 내용으로 계약을 체결하기로 하였으나, 피고가 계약을 체결하기 전에 보증금을 담보하기 위한 근저당권 설정등기를 요구함에 따라 원고는 1989. 3. 4. 피고로부터 예약금으로 10억 원을 수령하고, 같은 해 3. 13. 접수 제7418호로 별지 제1목록 기재 각 부동산에 관하여 근저당권자 피고, 채권최고액 50억 원으로 하는 근저당권 설정등기를 경료하였다. 마. 원고는 1989. 4. 27. 피고와의 사이에서 이 사건 건물 중 백화점 건물 16,882㎡에 관하여 임대기간은 본관 1호동의 터미널 부분 가사용 승인취득일부터 20년, 전세보증금 50억 원으로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 계약'이라고 한다)을 체결하되, 임료는 없고, 전세보증금에 대한 원고의 이자소득에 관한 부가가치세 명목으로 피고가 개점월부터 월 4,166,666원씩을 원고에게 지급하며, 전세금에 대하여 피고에게 설정금액 60억 원의 부동산담보를 제공하고, 계약금 지불과 동시에 원고는 목적물 소재지 토지 전체(총 49필지)에 대하여 채권최고액 60억 원의 근저당권을 설정하고, 목적물에 대한 소유권이전등기를 완료한 후 터미널 본관 1호동의 건물 전체 및 그 부속토지에 관하여 채권최고액을 60억 원으로 하는 제1순위 근저당권을 설정하고, 임대차 목적물에 대하여 임차권을 등기하기로 하며, 1989. 3. 13. 경료된 근저당권설정등기의 목적 토지 중 부지 이외의 토지에 대한 근저당권설정계약은 해지하기로 약정하였다. 바. 원고는 위 약정에 따라 이 사건 건물을 완공하고 1989. 11. 29. 소유권보존등기를 경료한 후, 같은 해 12. 15. 이 법원 접수 제43659호로 이 사건 건물에 관하여 앞서 본 1989. 3. 13.자 근저당권의 공동담보로서 채권최고액을 50억 원으로 하는 근저당권설정등기와 이 법원 접수 제43660호로 별지 제1목록 기재 각 부동산과 이 사건 건물에 관하여 앞서 본 1989. 3. 13.자 근저당권의 공동담보로서 채권최고액을 10억 원으로 하는 근저당권설정등기를 각 경료하였다. 사. 원고는 피고와의 약정에 따라 1989. 12. 15. 이 법원 접수 제43661호로 이 사건 건물에 관하여 전세금 60억 원, 목적 및 범위 영업용 건물 전부, 존속기간 2009. 4. 26., 전세권자 피고로 하는 전세권설정등기를 경료하였고, 그 후 피고가 이 사건 건물 중 1층 창고 일부 77.5㎡을 추가로 사용하기 위하여 원·피고는 1991. 6. 12. 위 부분에 관하여 임대보증금은 5억 원으로 하며, 이에 대한 이자소득에 관한 부가가치세 명목으로 보충계약 체결일부터 매월 416,670원씩을 납부하고 그 외 조건은 1989. 4. 27.자 계약과 동일한 내용으로 하는 보충계약을 체결하였다. 2. 전세권부존재확인청구와 전세권설정등기 말소 및 건물명도청구에 대한 판단 가. 먼저 원고는, 1989. 4. 27. 피고와의 사이에 이 사건 건물에 관하여 전세권설정계약을 체결함에 있어 전세기간을 20년으로 약정하고 앞서 본 바와 같이 전세권설정등기를 경료하였으나, 전세기간을 20년으로 약정한 것은 민법 제312조에 의하여 계약체결일부터 10년이 되는 1999. 4. 26.까지만 유효하고 그 이후에는 무효라고 주장한다. 그러므로 살피건대, 전세권이라 함은 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산사용권설정에 관한 계약시에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 점유·사용·수익할 수 있는 권리이고, 이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 경료하느냐의 여부에 따라 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 미등기전세 이른바 채권적 전세권으로 구분되는 것이며, 반면 임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다고 할 것이다. 위 인정 사실에 의하면, 원고는 버스종합터미널 이전 및 백화점 개설을 목적으로 이 사건 건물을 신축하였는데, 자금압박으로 사업추진이 어렵게 되자 거액의 자금을 확보하기 위한 방편으로 피고에게 이 사건 건물에서의 백화점 사업을 제의하게 된 점, 피고는 원고로부터 위와 같은 제의를 받고 원고와 이 사건 건물 사용에 관하여 협상하는 과정에서 원고에게 건물 사용 대가에 관하여 전세금 50억 원을 제의한 점, 임대차에 있어서는 임대차 목적물의 사용·수익의 대가로서 차임을 주고받는 것이 계약의 요소인데, 원·피고는 이 사건 계약을 체결함에 있어 보증금 외에 차임은 없는 것으로 명시한 점(피고가 전세보증금에 대한 이자소득에 관한 부가가치세 명목으로 매월 일정액을 원고에게 지급하기로 하였다 하더라도, 부가가치세법상 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 그 대가 또는 공급하는 재화 또는 용역의 시가를 과세표준으로 하여 세율을 적용·계산한 부가가치세를 그 공급받는 자로부터 징수하여야 하고, 부동산 임대용역을 공급하고 전세금을 받는 경우에는 전세금에 과세기간에 해당하는 정기예금 이자율을 곱한 금액을 과세표준으로 하는 점에 비추어 볼 때, 이러한 부가가치세 상당 금원의 지급을 차임의 지급으로 볼 수는 없다.) 등에 비추어 볼 때, 비록 원·피고의 계약체결 담당자들이 임대차계약이라는 제목 아래 임대차 목적물, 임대차 계약기간, 임대보증금, 임차권설정 등 임대차에 관한 용어와 전세보증금, 전세금의 담보 등 전세권에 관한 용어를 혼용하여 계약서를 작성하였다 하더라도, 원·피고 사이에서 체결된 1989. 4. 28.자 계약은 전세권설정계약으로 보아야 할 것이고, 또 위 계약을 원인으로 하여 전세권설정등기를 경료하였으므로, 피고는 이 사건 건물에 관하여 민법이 정하고 있는 전세권을 취득하였다 할 것이다(원·피고가 1991. 6. 21. 이 사건 건물 중 1층 창고 일부 77.5㎡에 관하여 임대보증금을 5,000,000,000원으로 하는 보충계약을 체결하였는바, 앞서 본 바와 같이 원·피고는 위 보충계약을 체결함에 있어 목적물 및 보증금 이외의 모든 조건은 1989. 4. 27.자 계약과 동일한 것으로 하였고, 보증금을 5억 원 증액하더라도 전세금의 합계가 55억 원으로서 이 사건 건물에 관하여 전세권설정등기시 등기한 전세금 60억 원의 범위 내라고 할 것이므로, 위 1991. 6. 21.자 계약은 1989. 4. 27.자 계약 중 전세목적물에 위 창고 부분을 추가하는 대신 전세금 5억 원을 증액함으로써 위 1989. 4. 27.자 전세권설정계약의 내용을 확장한 것에 불과하다 할 것이고, 그와 독립된 별개의 계약은 아니라고 할 것이다). 한편, 민법 제312조 제1항에 의하면, 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다고 규정되어 있으므로, 피고가 전세권을 취득함에 있어 원고와의 사이에 약정한 전세권 존속기간 20년은 10년으로 단축되어야 할 것이고, 그 10년의 기간은 약정시가 아니라 전세권의 성립시부터 기산할 것인바, 원·피고가 1989. 4. 27.자 전세권설정계약을 원인으로 1989. 12. 15. 전세권설정등기를 하였으므로, 이 사건 전세권의 존속기간은 1989. 12. 15.부터 10년이 경과된 1999. 12. 15.까지로 단축되고 그 이후부터는 무효라고 할 것이다. 그렇다면 피고가 이 사건 건물에 관하여 존속기한이 1999. 12. 15.까지인 전세권을 취득하였음이 분명한 이 사건에서 피고가 이 사건 건물에 관하여 임차권 또는 채권적 전세권을 취득하였다고 주장하며 이를 다투고 있는 이상, 원고가 그 확인을 구할 이익이 있다고 인정되므로, 이를 구하는 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다. 나. 다음으로, 원고는 이 사건 계약이 전세권설정계약임을 전제로 전세권설정등기의 말소 및 이 사건 건물의 명도를 구한다. 그러므로 살피건대, 앞서 인정한 바와 같이 피고는 이 사건 건물에 관하여 존속기간이 1999. 12. 15.까지로 된 전세권을 취득하였다 할 것이므로, 피고는 원고로부터 전세금 55억 원을 교부받음과 동시에 전세권의 존속기간이 종료한 다음날인 1999. 12. 16.까지는 원고에게 주문 제1의 가.항 기재 전세권설정등기를 말소하고, 이 사건 건물을 명도할 의무가 있으며, 피고가 이를 다투고 있는 이상 미리 청구할 필요도 있다 할 것이므로, 원고의 위 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다 할 것이다. 다. 피고의 항변 (1) 먼저 피고는, 이 사건 계약은 이른바 채권적 전세계약으로서 임대차계약이라 할 것이고 다만 피고가 등기를 함에 있어 임차권설정등기를 하지 아니하고 계약상의 지위를 강화하는 방법으로 전세권설정등기를 경료한 것이므로, 10년의 전세권 존속기한 경과로 전세권설정등기가 말소된다 하더라도 임대차계약은 약정기한인 2009. 4. 26.까지 존속한다고 항변한다. 그러나 앞에서 본 바와 같이 이 사건 계약은 차임의 지급방법에 관한 약정 내용에 비추어 볼 때 전세권설정계약 그 자체라고 할 것이고, 전세권설정계약에 공시방법인 전세권설정등기를 갖추는 경우에는 바로 민법이 규정하고 있는 전세권이 성립되는 것이지, 이와 별도로 채권적 전세계약이 병존한다거나 피고가 임차권자로서의 지위를 그대로 유지하면서 이를 강화하는 방법으로 별도로 전세권설정등기를 하였다고 볼 수 없고, 이에 배치되는 증인 소외 3의 일부 증언은 이를 믿기 어려우며, 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다. (2) 다음으로 피고는, 원고와의 사이에 1989. 4. 27. 임대차계약을 체결하고 임대차등기를 경료하기로 약정하였는데, 피고가 등기를 함에 있어 임의로 전세권설정등기를 경료한 것이므로, 위 전세권설정등기는 원인무효의 등기라 할 것이고, 따라서 피고는 이 사건 건물에 관하여 임차기간을 20년으로 하는 임차권을 취득하였다고 주장하나, 앞에서 본 바와 같이 이 사건 건물에 관한 이 법원 1989. 12. 15. 접수 제43661호의 전세권설정등기는 1989. 4. 27.자 전세권설정계약에 터잡은 유효한 등기라고 할 것이고, 달리 위 등기가 법률상 원인 없이 경료되었음을 인정할 수 있는 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 항변도 이유 없다. 3. 근저당권설정등기 말소청구에 관한 판단 원고는, 이 사건 계약이 전세계약으로서 1999. 4. 26.까지만 유효하고 그 이후로는 무효임을 전제로, 피고가 1999. 4. 27. 원고로부터 전세금 55억 원을 지급받음과 동시에 이 사건 건물에 관하여 경료된 전세권설정등기를 말소할 의무가 있고, 원고의 전세금반환채무를 담보하기 위하여 별지 제1, 2목록 기재 각 부동산에 관하여 경료된 청구취지 기재 각 근저당권설정등기는 1999. 4. 27. 이후로는 그 피담보채무가 소멸되어 원인 무효의 등기가 된다 할 것이므로, 피고는 원고에게 위 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다. 그러므로 살피건대, 채권자가 그 근저당권설정등기가 채무담보의 목적으로 된 것임을 다툰다든지 피담보채무의 액수를 다투기 때문에, 장차 채무자가 채무를 변제하더라도 채권자가 그 근저당권설정등기의 말소에 협력할 것으로 기대되지 않는 경우에는, 피담보채무의 내용을 확정한 다음 그 채무의 변제를 조건으로 근저당권설정등기를 말소할 것을 미리 청구할 필요가 있다고 할 것이나, 그 밖에 경우에는 채무자가 자신의 채무를 먼저 변제하여야만 비로소 그 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 있다 할 것이다. 한편, 피고는 이 사건 계약이 임대차계약임을 전제로 그 존속기간에 관하여 다투고 있을 뿐, 청구취지 기재 각 근저당권설정등기가 채무담보의 목적으로 된 것임을 다툰다든지 피담보채무의 액수를 다투고 있는 것은 아니므로, 원고는 피고에게 전세금 55억 원을 모두 반환하여 위 각 근저당권의 피담보채무를 소멸시켜야만 피고에 대하여 위 각 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐이지, 피고에 대하여 그 말소를 미리 청구할 수는 없다 할 것이므로, 원고의 위 청구는 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구 중 전세권부존재확인청구와 전세권설정등기의 말소 및 건물 명도청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하기로 하고, 각 나머지 청구 및 근저당권설정등기의 말소 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 곽태철(재판장) 하명호 박미리