위약금

[1] 아파트 분양시 자재 품질, 하자 내용 및 미분양 사실을 고지하지 않은 것만으로는 기망행위에 해당하지 않는다고 한 사례 [2] 위 [1]항의 사유를 손해배상예정액의 감액사유로 인정한 사례

[1] 대한주택공사가 근로자복지아파트를 분양하면서 일반 분양아파트보다 저렴한 건축재를 사용하여 설계시공하고도 동일한 분양가격을 적용하고, 또한 부실시공으로 발생한 하자내용 및 미분양 사실을 명시하지 않고 일반 분양공고를 하였다는 사정만으로는 수분양자를 기망했다고 보기 어렵다고 한 사례. [2] 위 [1]항의 사유는 분양계약의 취소나 해제사유에 해당하지는 않더라도 손해배상액의 예정으로 인정되는 매수인의 위약금을 산정함에 있어서는 참작되어야 한다는 이유로 그 위약금을 감액한 사례.

[1] 민법 제110조, /[2] 민법 제398조 제2항

[2] 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결(공1991, 1265)

【원 고】 원고 1 외 33인 (소송대리인 변호사 문재인 외 2인) 【피 고】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 권연상) 【주 문】 1. 피고는 별지(2) 목록기재 원고들에게 같은 목록 인용금액란 기재 각 금원, 별지(3) 목록기재 원고들에게 같은 목록 인용금액란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대한 1994. 2. 22.부터 1995. 8. 11.까지 연 5푼, 그 다음날부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 2. 원고들의 나머지 각 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 별지(2) 목록 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 이를 2분하여 그 1은 피고의, 나머지는 위 원고들의, 별지(3) 목록 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 이를 5분하여 그 2는 피고의, 나머지는 위 원고들의 각 부담으로 한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고들에게 별지(2), (3) 목록 청구금액란 기재 각 금원과 위 각 금원에 대한 이 사건 소장송달 다음날부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 다음과 같은 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 25, 갑 제2호증의 1 내지 9, 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4호증의 4, 6, 7, 13, 14, 을 제1호증의 1 내지 34, 을 제11호증의 1 내지 34에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 가. 별지(2) 목록기재 원고들은 무주택근로자들로서 그들이 근무하는 기업체의 구성원 자격으로 1992. 8.경 피고가 시공한 부산 영도구 동삼 1동 택지개발 3지구 근로자복지아파트(이하 이 사건 아파트라고 한다) 중 같은 목록 기재의 아파트 동·호수를 분양받아 그 계약금 및 중도금을 각 불입하였고, 별지(3) 목록기재 원고들은 같은 해 12.경 이 사건 아파트 중 일부 세대를 일반 분양한다는 내용의 공고를 보고 그 시경 분양신청을 하여 같은 목록기재와 같이 위 아파트 동·호수를 분양받아 그 계약금 및 중도금을 각 불입하였다. 나. 원고들은 1993. 10. 및 11.경 위 분양계약을 각 해제하고 분양금액의 100분의 10에 해당하는 금원을 공제한 각 금원을 환불받았다. 다. 위 아파트 분양계약서 제8조 제3항은 같은 조 제4항에서 정한 사유, 즉 피분양자를 포함한 세대구성원이 해외로 이주하거나 또는 2년 이상 해외에 체류하고자 출국하는 경우 피분양자의 사망 또는 실종선고로 그 재산상속인이 분양계약 해제를 요구하는 경우 근무 또는 생업상의 사유로 세대주를 포함한 세대구성원 전원이 다른 행정구역으로 퇴거하고자 하는 경우 세대주의 질병치료를 위하여 세대구성원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우 이외의 사유로 피분양자가 계약해제를 요구하여 계약을 해제하였을 때에는 위약금으로 주택가격(분양가격)의 100분의 10에 해당하는 금액을 분양자 즉 피고에게 납부하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은 분양자는 분양계약이 해제되었을 때 피분양자가 기불입한 입주금 등에서 제3항의 위약금을 공제하고 환불할 수 있다고 규정하고 있다. 2. 별지(2) 목록기재 원고들의 청구에 대한 판단 가. 주위적 청구 별지(2) 목록기재 원고들은 주위적 청구원인으로서, 근로자복지아파트는 근로자의 복지향상을 목적으로 건립된 아파트이므로 위 원고들은 근로자복지아파트가 당연히 일반분양아파트보다 가격조건이나 기타 분양조건에서 유리할 것으로 믿고 분양을 희망하였는데, 실제로는 이 사건 아파트는 피고가 같은 택지개발지구 안에 같은 시기에 건축하여 분양한 같은 평형의 일반 분양아파트보다 적은 공사비로 건축되어 그 시설 및 자재면에서 훨씬 열등함에도(피고는 이 사건 아파트를 4등급, 일반 분양아파트를 3등급으로 분류하였는데 4등급의 경우 3등급에 비해 공사비가 적게 투입된다) 피고는 이 사건 아파트를 일반 분양아파트보다 오히려 비싼 가격에 분양하여 위 원고들을 기망하였으므로 위 원고들은 이를 이유로 위 분양계약을 취소하고 피고가 위약금 명목으로 공제한 각 금원의 반환을 구한다고 주장한다. 살피건대, 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4호증의 3, 8, 29, 갑 제5호증의 1 내지 14, 이 법원의 감사원장에 대한 사실조회, 증인 소외 1에 의하면, 이 사건 아파트의 분양가가 일반 분양아파트의 분양가보다 각 호당 금 100,000원 정도 비싸면서도 두 아파트는 외관과 구조에 있어서 여러 가지 차이가 있는데 그 내용을 살펴보면 먼저 외관상 일반 분양아파트는 엘리베이터가 외부형인데 이 사건 아파트는 내부형으로 되어 있고, 일반 분양아파트는 비상계단이 외벽에 설치되어 있는데 이 사건 아파트는 내부에 설치되어 있으며, 이 사건 아파트는 그 복도가 아파트의 끝부분까지 설치되어 있지 않고, 구조면에서는 일반 분양아파트는 욕실이 타일식으로 시공되고 욕탕과 세면대의 수도꼭지가 별도로 설치되어 있는 반면 이 사건 아파트의 욕실은 조립식(U.B.R)구조이고 욕탕과 세면대의 수도꼭지도 1대로 설치되어 있으며, 일반 분양아파트의 외부창틀은 칼라 하이새시로 되어 있는데 이 사건 아파트는 세라멘트처리를 하고, 일반 분양아파트에는 발코니 수도꼭지와 천정반자돌림이 있으나 이 사건 아파트에는 그것들이 설치되어 있지 않았으며, 이 사건 아파트의 벽을 석고보드로 시공하면서 벽과 벽 사이에 방음, 방수자재를 전혀 넣지 않는 등 이 사건 아파트가 그 외관과 구조에 있어서 상대적으로 열등한 것으로 인정되고, 감사원의 감사에 의해 피고는 이 사건 아파트의 분양가격을 일반 분양아파트보다 저가로 결정하기 위하여 호당 금 381,112원 내지 금 917,549원 상당의 저렴한 마감재 및 시설물로 설계시공하였으면서도 일반 분양아파트와 동일한 평당 분양가를 적용한 점이 적발되어 감사원으로부터 적정한 보상조치를 하도록 권고받은 사실이 있으며, 위 원고들은 1993. 10.경 이 사건 아파트에 입주할 예정이었는데 같은 해 9.초 아파트 사전점검 통보를 받고 각자 분양받은 아파트를 둘러 보았을 때 위에서 본 바와 같이 저급한 자재를 쓰고 부실하게 시공하여 아파트 벽에 누수현상이 있고 엘리베이터 인접 세대에 소음이 심하게 나는 등 하자가 있었던 사실을 각 인정할 수 있으나, 반면에 설계상 일반 분양아파트의 경우 이 사건 아파트와 달리 1층 중앙부위에 통과구간(일명, 피로티)을 두게 되어 2개 호수의 주택이 빠지게 됨으로써 전체 공사비의 감소요인이 있었고, 피고가 이 사건 아파트의 분양공고를 하면서 그 시설물의 종류나 자재의 품질에 대하여 일반 분양아파트와 비교하여 구체적으로 언급하지 않았던 점 등에 비추어 위 인정사실만으로는 피고가 분양계약 당시 위 원고들을 적극적으로 기망하여 분양계약을 체결하였다고 보기는 어렵고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.(이 사건에서와 같은 아파트의 부실시공문제는 기본적으로 매매목적물에 대한 하자담보책임이나 손해배상의 문제로 규율될 성질의 것이다.) 나. 예비적 청구 위 원고들은 예비적 청구원인으로서, 위 위약금조항은 위 원고들의 채무불이행에 대한 손해배상액의 예정에 해당하는데 그 액수가 과다함으로 감액되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 손해배상예정액의 감액제도는 국가가 계약당사자들 사이의 실질적 불평 등을 제거하고 공정을 보장하기 위하여 그 계약의 내용에 간섭하는데 그 취지가 있다 할 것인데, 위 채택한 증거들과 갑 제4호증의 13, 14, 증인 소외 2에 변론의 전취지를 종합하면, 위 가항에서 인정한 바와 같이 이 사건 아파트는 일반 분양아파트에 비하여 그 분양가가 더 높았음에도 상대적으로 질이 낮은 마감재와 시설물이 사용되어 건물에 여러 가지 하자가 발생한 사실, 이 점이 감사원의 감사에 적발되어 피고는 감사원으로부터 이 사건 아파트와 일반 분양아파트의 설계상 마감재 차액 금 1,196,000,000원에 대한 보상조치를 하도록 권고받고 입주자들과 협의하여 일부 마감재를 보완시공하고 복도새시 보완, 조경수 설치, 지하수개발 등을 하여 주기로 약정한 사실을 인정할 수 있는바 비록 위와 같은 하자의 존재가 계약해제사유에까지 이르지는 못한다고 하더라도 위 위약금 산정에는 참작되어야 할 것이고, 여기에다가 원래 근로자복지아파트란 공공기관인 피고가 무주택근로자에게 서민주택을 공급하여 근로자의 복지향상을 도모한다는 공공목적의 달성을 위하여 건립하는 아파트로서 일반적으로 그 분양조건이 다른 일반 분양아파트에 비하여 유리할 것으로 신뢰할만한 사정이 있는 점 및 피고는 이 사건 아파트 중 많은 세대가 미분양되자 이를 일반 분양아파트로 전환하여 다시 분양한 바 있어 위 원고들의 분양계약해제가 피고에게 특히 현저한 손해를 발생시킨 것으로는 보여지지 아니하는 점 등을 아울러 살펴보면, 이 사건 손해배상의 예정액은 지나치게 과다하여 부당하다고 인정되므로 이를 위 원고들에 대한 각 분양대금의 5% 상당 금원으로 감액하고 그 나머지 금원은 피고가 위 원고들에게 반환함이 상당하다고 할 것인바, 그 각 금원을 산정하면 별지(2) 목록 인용금액란 기재 각 금원이 된다. 3. 별지(3) 목록 기재 원고들의 청구에 대한 판단 가. 주위적 청구 별지(3) 목록 기재 원고들은, 피고는 이 사건 아파트 중 분양되지 않은 잔여 세대를 분양하면서 분양광고에서 그 사실을 명시하여야 함에도 이를 명시하지 않고 마치 일반아파트를 신규분양하는 것처럼 광고하여 이를 믿은 위 원고들과 이 사건 분양계약을 체결하였던 것이므로, 위 원고들은 피고의 위 기망행위를 이유로 이 사건 분양계약을 취소하고 피고가 위약금으로 공제한 각 금원의 반환를 구한다고 주장한다. 그러므로 살피건대 갑 제4호증의 13, 14에 의하면 피고가 1992. 12.경 근로자복지아파트의 미분양세대를 분양하면서 그 미분양 사실을 명시하지 않은 채 일반 분양한다는 내용의 분양공고를 한 사실을 인정할 수 있으나, 피고가 공급하는 주택이 근로자복지아파트인가 아니면 일반 분양아파트인가 하는 것은 그 공급대상자에 따른 구별일 뿐 그에 따라 아파트의 품질이 달라지는 것은 아니고 아파트를 분양함에 있어 그것이 미분양세대인지 여부는 계약의 요소가 아닌 부수적인 사항일 뿐 아니라 그와 같은 내용은 수분양자가 사전에 쉽게 확인할 수 있는 내용이므로 이를 명시하지 않았다고 하여 기망행위가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것이다.(다만 위와 같은 계약체결 경위를 아래의 위약금에 대한 감액사유로 참작하기로 한다.) 따라서 이를 이유로 한 위 원고들의 청구는 이유가 없다. 나. 예비적 청구 한편 위 원고들도 이 사건 위약금은 과다함으로 감액되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 위에서 채택한 증거들에 의하면, 위 별지(2) 목록 기재 원고들에 대한 청구에서 살펴 본 바와 같이 이 사건 아파트에 여러 가지 하자가 발생한 사실이 인정되는바, 그와 같은 하자의 존재 및 피고가 이 사건 아파트의 분양공고를 함에 있어 그것이 근로자복지아파트의 미분양세대라는 점을 제대로 공고하지 아니한 사정 등을 아울러 참작할 때 손해배상액의 예정으로 인정되는 이 사건 위약금 약정은 지나치게 과다하여 부당하다고 인정되므로 이를 위 원고들에 대한 각 분양대금의 6% 상당의 금원으로 감액하고 그 나머지 금원은 피고가 위 원고들에게 반환함이 상당하다고 할 것인바, 그 각 금원을 산정하면 별지(3) 목록 인용금액란 기재 각 금원이 된다. 4. 결 론 그렇다면, 피고는 별지(2) 목록 기재 원고들에게 같은 목록 인용금액란 기재 각 금원, 별지(3) 목록 기재 원고들에게 같은 목록 인용금액란 기재 각 금원 및 각 이에 대한 소장송달 다음날부터 이 사건 판결선고일까지 민법 소정의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지 소송촉진등에관한특례법 소정의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있으므로 원고들의 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 각 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.[별지 1 생략][별지 2 생략][별지 3생략] 판사 임승순(재판장) 조준연 김진현