소유권이전등기

79세 된 노인으로부터 감정가격의 30%에도 못 미치는 가격으로 토지를 매수하는 등 매매계약의 내용이 이례적인 점 등에 비추어 불공정한 법률행위로 볼 여지가 있음에도 이를 인정하지 아니한 원심판결에 심리미진이나 이유 불비의 위법이 있다 하여 이를 파기한 사례

농촌에 거주하는 79세 된 노인으로부터 한국감정원의 감정가격의 30%에도 미치지 못하는 가격으로 토지를 매수하고, 계약금으로 매매대금의 3분의 1 이상을 지급하였으며, 매매계약 다음날 중도금을 지급하여 계약금과 중도금을 합한 액수가 매매대금의 80%에 이르는 등 매매계약의 내용이 이례적인 점 등에 비추어 불공정한 법률행위로 볼 여지가 있음에도 이를 인정하지 아니한 원심판결에 심리미진이나 이유불비의 위법이 있다 하여 이를 파기한 사례.

민법 제104조, 민사소송법 제183조, 제193조 제2항

【원고, 피상고인】 원고 【피고(선정당사자), 상고인】 망 소외 1의 소송수계인 피고(선정당사자) 【원심판결】 서울민사지방법원 1991.9.25. 선고 90나25514 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 원고가 1990.2.11. 피고의 아버지인 망 소외 1(이하 망인이라고 한다)로부터 이 사건 제1토지[경기 포천군 (주소 1 생략) 전 114평]와 제2토지[(주소 2 생략) 전 647평]를 대금 15,000,000원에 매수하였다고 확정하고, 망인은 학교도 다니지 못하여 글자나 숫자도 모르고 오로지 한평생 농사만을 짓고 살아온 사회경험이 없고 망녕의 기색까지 있는 80세의 노인으로서 위 매매계약 당시 이 사건 제1, 2토지의 시가가 금 100,000,000원 이상임에도 경솔하게 위와 같은 저렴한 가격으로 원고에게 매도하였으므로 위 매매계약은 불공정한 법률행위로서 무효라는 피고의 주장에 대하여는, 망인은 농촌사람으로 위 매매계약 당시 79세의 노인이었으며 그 당시 이 사건 제1, 2토지의 시가는 합계 금 51,430,000원인 사실을 인정할 수 있으나, 망인이 무경험하여 경솔하게 위 매매계약을 체결하였다는 점에 관하여는 이에 부합하는 제1심증인 소외 2의 일부증언은 믿지 아니하고 달리 증거가 없으며, 오히려 원심증인 소외 3의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 망인은 1980.경 거주지 단위농협의 이사로 재직하였던 경력이 있으며, 1990.2. 초경 이웃인 위 소외 3에게 이 사건 제1, 2토지의 매도알선을 의뢰하면서 그 전해에 금 10,000,000원에 이 사건 제1, 2토지를 매수하겠다는 제안을 받았으나 이를 거절하였으므로 현재는 금 15,000,000원 정도는 받아야겠다고 하며 그 대금의 최저한계까지 설정한 사실을 엿볼 수 있다는 이유로 배척하였다. 2. 갑 제5, 6호증(제적등본, 호적등본)의 기재에 의하면 망인은 1911.12.25.생으로서 위 매매계약을 체결하고 7개월이 지나 이 사건 소송계속 중인 1990.10.1. 사망하였음을 알 수 있다. 한편 을 제4호증(감정평가서)에 의하면 이 사건 제1, 2토지의 1990. 2.11.을 가격시점으로 한 한국감정원의 감정평가액이 금 51,430,000원임을 알 수 있는바, 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 위의 매매거래는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하여 일단은 균형을 잃은 거래라고 볼 수 있을 것이다. 3. 원심은 망인이 궁박 경솔 무경험으로 인하여 위와 같은 균형을 잃은 거래를 한 것이고, 원고가 망인의 위와 같은 사정을 알면서 이를 악용하려는 악의가 있었다고 인정되지 아니한다고 본 것 같으나, 한국감정원의 감정가격의 30%에도 미치지 못하는 가격으로 토지를 매도한다는 것은 극히 이례에 속하는 것으로서 그럴 만한 다른 이유가 있다면 몰라도 그렇지 않다면 농촌에 거주하는 고령의 망인이 무경험으로 인하여 시가를 잘 알지 못하고, 또는 경솔하게 정당한 시가를 알아보지도 아니하고 위와 같은 거래를 하였다고 보는 것이 경험법칙에 합치된다고 할 것인데, 원심판결에는 망인이 왜 그와 같이 저렴한 가격으로 이 사건 토지들을 매도하려고 하였는지에 대한 설명이 없다. 4. 그리고 이 사건 부동산매매계약서(갑 제2호증)에 의하면 매매대금은 금 15,000,000원인데 계약금은 금 5,500,000원이고 중도금은 금 6,500,000원을 매매계약 다음날인 같은 해 2.12. 지급하고 잔금 3,000,000원은 같은 해 3.11.에 지급하기로 약정되어 있음을 알 수 있는바, 왜 계약금을 매매대금의 3분의1 이상을 지급하고, 거기에다 매매계약체결일 바로 다음날 중도금을 지급하며, 그것도 계약금과 합하여 매매대금의 80%에 이르는 돈을 지급하기로 하였는지 그 이유를 알 수 없다. 더욱이 원고의 주장에 따른다면 이 사건 제2토지는 미복구토지로서 매매계약 후에 망인이 등기하여 원고에게 이전등기해 주기로 하였다는 것이고, 원고는 계약내용에 따라 계약 다음날인 같은 해 2.12. 중도금을 지급하였다는 것인바, 매매목적물 중 114평만이 이전이 가능하고 나머지 647평은 언제 등기될 것인지 확정되지도 아니한 상태에서 왜 총 매매대금의 80%에 해당하는 돈을 매매계약일과 그 이튿날에 지급하기로 하였고, 또 그렇게 하였는지, 그렇게 할만한 또는 그렇게 하여야 할 납득할 만한 사정이 있었는지 이유를 알 수 없고, 기록을 살펴보아도 원심이 이 점에 관하여 심리한 흔적이 보이지 아니한다. 만일 망인이 경솔 무경험으로 인하여 위와 같이 극히 저렴한 가격으로 이 사건 토지를 매도하려고 하였고, 원고가 이와 같이 극히 저렴한 가격인 줄 알고 계약의 해제를 곤란하게 하려는 생각으로 이 사건 매매계약의 내용을 위와 같이 이례적인 것으로 정한 것이라면, 원고에게 망인의 경솔, 무경험을 이용하려는 악의가 있었다고 볼 여지가 있다고 할 것이다. 5. 그러므로 원심으로서는 이와 같은 의문되는 바의 이유를 심리하여 이에 터잡아서 피고주장의 당부를 판단하여야 할 것인데, 원심이 여기에 이르지 아니한 것은 심리미진 아니면 이유가 불비한 것이라고 아니할 수 없고, 이는 판결에 영향을 미치는 것이므로 논지는 이 범위 안에서 이유 있다. 이에 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이회창(재판장) 이재성 배만운 김석수