부동산지분이전등기말소등기

【원 고】 장숙자(소송대리인 법무법인 자하연 담당변호사 윤기원외 8인) 【피 고】 김태웅(소송대리인 변호사 오영권외 1인) 【변론종결】2004. 9. 10. 【주 문】 1. 원고에게, 가. 피고는 원고로부터 121,636,790원을 지급받음과 동시에 천안시 신방동 74-6 전 1431㎡ 중 1/2 지분 및 같은 동 74-18 전 823㎡ 중 1/2 지분에 관하여 2001. 10. 23. 대전지방법원 천안지원 접수 제70008호로 마친 지분이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 나. 피고는 원고로부터 531,937,405원 및 그 중 94,113,490원에 대하여는 2001. 2. 23.부터, 398,621,097원에 대하여는 2001. 12. 12.부터, 38,012,760원에 대하여는 2001. 12. 13.부터, 나머지 1,190,058원에 대하여는 2002. 10. 14.부터 각 다 갚는 날까지 각 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급 받은 후 천안시 신방동 74-6 전 1431㎡ 중 1/2 지분 및 같은 동 74-18 전 823㎡ 중 1/2 지분에 관하여 2000. 11. 23. 대전지방법원 천안지원 접수 제67484호로 마친 지분이전청구권가등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 3분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 【청구취지】1. 주위적 청구취지 피고는 원고로부터 121,636,790원을 지급받음과 동시에 원고에게 천안시 신방동 74-6 전 1431㎡ 중 1/2 지분 및 같은 동 74-18 전 823㎡ 중 1/2 지분에 관하여 각 2000. 11. 23. 대전지방법원 천안지원 접수 제67484호 지분이전청구권가등기 및 2001. 10. 23. 같은 법원 접수 제70008호 지분이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 2. 예비적 청구취지 피고는 원고에게 1,072,066,487원 및 이에 대하여 2003. 3. 8.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1 내지 4, 8, 9, 10, 갑 제5, 6, 10호증, 을 제2, 5호증, 을 제7호증의 4, 7, 8, 10, 11, 12, 29, 31, 을 제11호증의 1, 2, 을 제15호증, 을 제17호증의 1, 2의 각 기재, 증인 김용성, 이석영의 각 증언, 이 법원의 선영새마을금고에 대한 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 이에 반하는 을 제7호증의 5, 6, 25, 26, 30의 각 기재는 믿지 아니하며, 을 제4호증의 1, 2, 을 제6호증의 1, 2, 을 제7호증의 9, 13 내지 24, 27, 을 제8호증의 1, 2, 을 제12호증의 1, 2, 을 제13호증의 1 내지 4, 을 제14호증의 1 내지 6, 을 제18호증의 각 기재만으로는 아래 인정을 뒤집기에 부족하고, 달리 반증이 없다. 가. 원고와 피고는 1998. 4. 10. 천안시 신방동 74-6 전 1431㎡ 및 같은 동 74-18 전 823㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 공동으로 매수하여, 위 74-6 토지에 관하여는 같은 달 14.에, 위 74-18 토지에 관하여는 같은 달 20.에 각 1/2 지분씩 지분이전등기를 마쳤다. 나. 원고와 피고는 1999. 5. 13. 선영새마을금고에 이 사건 토지에 관하여 근저당권을 설정해주고 원고 명의로 450,000,000원을 대출 받아(이하 이 사건 대출금이라 한다), 그 중 350,000,000원은 원고가, 나머지 100,000,000원은 피고가 각 사용하였다. 다. 한편 소외 해성산업 주식회사가 원고, 소외 길인환 등의 연대보증 하에 신용보증기금으로부터 발행 받은 신용보증서를 담보로 1억원을 대출 받았다가 그 원리금을 갚지 못하자, 신용보증기금이 원고에 대하여 사전구상권을 취득하였음을 원인으로 이 사건 토지 중 원고 지분(이하 이 사건 지분이라 한다)에 관하여 2000. 7. 12. 청구금액 30,000,000원의 가압류결정을 받아 같은 달 14. 가압류등기를, 2000. 9. 28. 청구금액 70,000,000원의 가압류결정을 받아 다음날 가압류등기를 각 마쳤다. 라. 원고는 이 사건 대출금 중 자신이 사용한 350,000,000원에 대한 이자를 1999. 11.분까지만 납입하고 그 이후로 이자를 연체하게 되었고, 피고 역시 자신이 사용한 100,000,000원에 대한 이자를 납입하여도 연체를 면할 수 없게 되어 결국 피고도 그 이자를 납입하지 않자, 선영새마을금고는 이 사건 토지에 관하여 임의경매를 신청하여 2000. 10. 27. 임의경매 개시결정을 받았다. 마. 이에 원고와 피고는 이 사건 토지를 매각하여 이를 해결하려 하였으나 여의치 않자 위 임의경매를 취하시키고 이 사건 토지에 건물을 공동으로 신축하기로 하고서, 2000. 11. 22.경 피고가 원고에게 200,000,000원을 대여하면, 그 돈으로 이 사건 대출금 전부에 대한 연체이자, 위약금, 경매취하비용 등 위 임의경매를 취하시키는 데 필요한 비용(원고의 이자 연체로 비롯된 것이므로 원고가 이를 전부 책임지기로 하였다, 갑 제5호증)과 이 사건 지분에 관하여 설정된 위 신용보증기금의 가압류를 해지하기 위한 비용 등으로 사용하고, 대신 피고는 담보로 이 사건 지분에 관하여 가등기를 설정 받되 만일 원고가 3개월 후인 2001. 2. 22.까지 위 대여금을 변제하지 못하면 본등기를 경료하기로 하는 내용의 약정을 하게 되었다(이하 이 사건 약정이라 한다). 바. 이 사건 약정에 따라 원고는 이 사건 지분에 관하여 피고 명의로 지분이전청구권 가등기와 본등기를 위해 필요한 서류를 교부하여 주었고, 피고는 2000. 11. 23. 위 서류를 이용하여 이 사건 지분에 관하여 이 법원 접수 제67484호로 2000. 11. 22. 매매예약을 원인으로 한 지분이전청구권가등기를 마쳤다(이하 이 사건 가등기라 한다). 사. 피고는 2000. 12. 2. 이 사건 약정에서 정한 대여금의 용도에 따라 이 사건 대출금 전부에 대한 연체이자와 위약금 합계 81,241,740원 및 경매취하비용 12,871,750원을 선영새마을금고에 변제하고 위 임의경매를 취하시켰으나, 원고에게 직접 건네주기로 하였던 나머지 대여금은 원고에게 지급하지 않았다. 아. 원고는 피고에게 나머지 대여금의 지급을 독촉하기도 하였으나, 피고와 공동으로 건물을 신축하는 관계로 더 이상 문제삼지 않다가, 공사 진행과정에서 피고와 갈등이 생기게 되자, 피고에게 자신의 채무를 정산하고 이 사건 가등기의 말소를 요구하였으나, 피고는 이를 미루다가 2001. 10. 23. 이 사건 가등기에 기하여 이 법원 접수 제70008호로 지분이전등기를 마쳤다(이하 이 사건 본등기라 한다). 자. 이후 피고는 2001. 12. 12. 이 사건 대출금 450,000,000원과 이에 대한 연체이자 50,295,150원 및 위약금 12,217,690원을 선영새마을금고에 변제하고, 그 대출금의 담보로 이 사건 토지에 설정되어 있던 근저당권설정등기를 말소시켰으며, 또한 위 다.항과 관련하여 이 사건 지분에 설정된 신용보증기금의 가압류를 취소하기 위해, 신용보증기금에 자신의 부담비율 이상을 변제하여 원고에 대하여 구상금 채권을 취득한 소외 길인환에게 2001. 12. 13. 38,012,760원을, 2002. 10. 14. 1,190,058원을 각 변제공탁하였다. 2. 주위적 청구에 관한 판단 가. 이 사건 가등기의 성질 및 가등기담보등에관한법률(이하 가등기담보법이라 한다)의 적용 여부 위 인정사실에 의하면, 이 사건 가등기는 원고의 피고에 대한 200,000,000원의 차용금 채무를 담보하기 위하여 설정된 담보가등기라 할 것이다. 가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 그 예약 당시의 목적물의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우 적용되는 것인바, 이 사건 가등기는 원고의 피고에 대한 200,000,000원의 차용금 채무를 담보하기 위한 것임은 앞서 본 바와 같고, 감정인 윤만중의 시가감정결과에 의하면, 이 사건 약정 당시인 2000. 11. 22.을 기준으로 한 이 사건 토지의 가액은 932,497,000원인 사실이 인정되고, 이에 반하는 갑 제9호증의 1, 2의 각 기재는 믿기 어려우며 달리 반증이 없으므로, 이 사건 약정 당시의 이 사건 지분의 가액은 그 1/2인 466,248,500원이 되어, 이 사건 가등기의 피담보채무액으로 정한 차용금 200,000,000원을 훨씬 초과하므로 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용된다. 나. 이 사건 본등기 말소청구에 관한 판단 (1) 원고의 주장 원고는 피고에 대하여 원고로부터 121,636,790원을 지급받음과 상환으로 이 사건 본등기의 말소를 구하고 있다. (2) 이 사건 본등기의 효력 ㈎ 가등기담보법 제3조에는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시의 목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 명시하여야 하며, 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하여야 한다고 규정되어 있고, 같은 법 제4조 제1 내지 3항에는 채권자는 위 통지 당시의 목적부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 담보부동산에 관하여 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있으며, 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무는 동시이행의 관계에 있다고 규정되어 있고, 같은 법 제4조 제4항에서는 제1 내지 3항의 규정에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없고, 다만, 청산기간 경과 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다고 규정되어 있으므로, 위 각 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니다. 다만, 가등기권리자가 가등기담보법 제3, 4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날로부터 2개월의 청산기간이 경과하면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있을 뿐이라고 할 것이다(이상 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 등 참조). 이 사건 본등기의 경우, 위 인정사실에 의하면, 피고가 가등기담보법 소정의 청산절차를 거치지 않고 이 사건 본등기를 경료한 것이므로, 이 사건 본등기는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이다. ㈏ 피고는, 이 사건 본등기를 마치기 전인 2001. 10.경 원고와 사이에, 피고가 이 사건 대출금 중 원고가 사용한 350,000,000원과 당시까지의 연체이자를 인수하고, 원고 대신 선영새마을금고에 변제한 경매취하비용에 대한 구상금청구를 포기하며, 신용보증기금의 가압류를 해결하는 조건으로 이 사건 지분에 관한 소유권을 확정적으로 취득하기로 하는 합의가 이루어졌고, 이에 따라 원고가 자진하여 이 사건 본등기를 경료해 준 것이라고 주장하나, 위 주장사실에 부합하는 을 제9호증의 기재는 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로(가사 위와 같은 내용으로 청산 합의가 이루어졌다고 하더라도, 이러한 합의는 강행법규인 가등기담보법 제3조, 제4조에 위반한 것으로서 같은 법 제4조 제4항에 의하여 무효이다), 피고의 위 주장은 이유 없다. (3) 이 사건 본등기가 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기인지 여부 피고는 이 사건 2003. 3. 8.자 준비서면을 통하여 담보권실행의 통지를 하였고 그로부터 청산기간인 2개월이 경과하였으므로 이 사건 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 되었다는 취지로 주장한다. 살피건대, 우선 피고가 이 사건 2003. 3. 8.자 준비서면을 통하여 원고에게 구상하여야 할 금액은 피고가 대위변제한 원고의 이 사건 대출금 350,000,000원과 연체이자 130,000,000원, 경매취하비용 12,000,000원 및 원고를 대위하여 소외 길인환에게 변제한 38,012,760원으로 그 합계는 530,012,760원이 되어 이 사건 지분의 가액을 상회하므로 원고에게 지급할 청산금이 없다는 취지로 주장하였고, 위 준비서면이 2003. 3. 13. 원고 소송대리인에게 송달되었음은 기록상 명백한바, 위 준비서면은 청산기간을 진행시키는 효력이 있는 담보권 실행의 통지라 할 것이다. 그러나 감정인 윤만중의 시가감정결과에 의하면, 2003. 3. 7.을 기준으로 한 이 사건 토지의 가액은 2,068,778,000원인 사실이 인정되고, 이에 반하는 갑 제9호증의 1, 2의 각 기재는 믿기 어려우며 달리 반증이 없는바, 위와 같은 담보권 실행 통지 당시의 이 사건 토지의 가액 역시 이와 같은 액수일 것으로 추인되므로, 위 통지 당시의 이 사건 지분의 가액은 그 1/2인 1,034,389,000원이 되고, 이는 피고 주장의 원고에 대한 채권액을 합한 530,012,760원을 훨씬 초과한다. 따라서 피고가 이 사건 지분의 가액과 이 사건 가등기 내지 본등기의 피담보채권액과의 차액 상당을 원고에게 지급하지 않고 있는 이상 정당한 청산절차를 거쳤다고 할 수 없어 이 사건 본등기가 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로도 되지 않으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. (4) 소결론 결국 피고는 원고에게 무효인 이 사건 본등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이나, 피고가 원고를 위하여 대위변제한 금원이 121,636,790원이라고 주장하면서 원고가 구하는 바에 따라, 원고로부터 121,636,790원을 지급받음과 동시에 이 사건 본등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 있다. 다. 이 사건 가등기의 말소청구에 관한 판단 (1) 원고의 주장 원고는 피고에 대하여 이 사건 가등기의 피담보채무액인 121,636,790원을 지급받음과 상환으로 이 사건 가등기의 말소를 구하고 있다. 살피건대, 이 사건 가등기가 담보가등기임은 앞서 본 바와 같으므로, 채무자는 채권자로부터 정당하게 평가된 청산금을 지급 받을 때까지 피담보채무 전액을 채권자에게 지급하고 채권담보의 목적으로 마쳐진 가등기의 말소를 구할 수 있다 할 것이므로( 대법원 1996. 7. 30. 선고 96다6974, 6981 판결 등 참조), 이 사건 가등기로 담보되는 피담보채무액이 원고가 주장하는 바와 같은 금원인지에 관하여 살펴본다. (2) 이 사건 가등기의 피담보채무의 범위 ① 피고가 이 사건 가등기를 마친 후 2000. 12. 2. 이 사건 약정에 따라 원고가 전부 책임지기로 하였던 이 사건 대출금 전부에 대한 연체이자와 위약금 합계 81,241,740원 및 경매취하비용 12,871,750원을 선영새마을금고에 변제하였음은 앞서 본 바와 같으므로 위 각 금원의 합계인 94,113,490원 및 이에 대한 이 사건 약정에 따른 변제기 다음날인 2001. 2. 23.부터의 지연손해금은 이 사건 가등기의 피담보채무의 범위에 속한다. ② 피고가 2001. 12. 12. 이 사건 대출금 450,000,000원과 연체이자 50,295,150원 및 위약금 12,217,690원을 변제하고, 이 사건 가등기보다 앞서 이 사건 대출금의 담보로 설정되어 있던 선영새마을금고 명의의 근저당권설정등기를 말소시켰으며, 또한 이 사건 가등기보다 앞서 이 사건 지분에 관하여 설정되어 있던 신용보증기금의 가압류를 취소하기 위해 소외 길인환에게 2001. 12. 13. 38,012,760원을, 2002. 10. 14. 1,190,058원을 각 변제공탁한 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고는, 피고가 위와 같이 변제한 금원 중에서 특히 이 사건 대출금의 원금과 소외 길인환에 대한 대위변제금은 이 사건 가등기로 담보되는 피담보채무에 속하지 않는다고 주장하나, 가등기담보 채권자가 가등기담보권을 실행하기 이전에 그의 계약상의 권리를 보전하기 위하여 가등기담보 채무자의 제3자에 대한 선순위 가등기담보채무를 대위변제하여 구상권이 발생하였다면 특별한 사정이 없는 한 이 구상권도 가등기담보계약에 의하여 담보된다고 보는 것이 상당하므로( 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 참조), 이러한 법리에 비추어 보면, 피고가 위와 같이 변제하여 원고에 대하여 취득한 구상금 채권은 이 사건 약정에 따른 자신의 이 사건 지분에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위한 것으로서 이 사건 가등기의 피담보채무의 범위에 속한다고 봄이 상당하므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다. 따라서, 피고가 위와 같이 변제함으로써 원고에게 취득한 구상금 채권액 즉, 이 사건 대출금 중 원고가 사용한 350,000,000원, 피고가 변제한 연체이자 중 원고 부담 부분 39,118,450원(= 50,295,150원 × 350,000,000원/450,000,000원), 피고가 변제한 위약금 중 원고 부담 부분 9,502,647원(= 12,217,690원 × 350,000,000원/450,000,000원, 원 미만 버림), 피고가 소외 길인환에게 변제공탁한 38,012,760원과 1,190,058원을 모두 합한 437,823,915원(= 350,000,000원 + 39,118,450원 + 9,502,647원 + 38,012,760원 + 1,190,058원) 및 위 각 금원에 대한 각 대위변제일로부터의 지연손해금은 이 사건 가등기의 피담보채무의 범위에 속한다. (3) 소결론 그렇다면, 피고는 원고로부터 이 사건 가등기의 피담보채무액 531,937,405원(= 위 ①항의 94,113,490원 + 위 ②항의 437,823,915원) 및 그 중 94,113,490원에 대하여는 2001. 2. 23.부터, 398,621,097원(= 350,000,000원 + 39,118,450원 + 9,502,647원)에 대하여는 대위변제일인 2001. 12. 12.부터, 38,012,760원에 대하여는 대위변제일인 2001. 12. 13.부터, 나머지 1,190,058원에 대하여는 대위변제일인 2002. 10. 14.부터 각 다 갚는 날까지 각 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급 받은 후 원고에게 이 사건 가등기를 말소할 의무가 있다 할 것이므로(원고는 이 사건 가등기의 피담보채무액을 변제함과 상환으로 이 사건 가등기의 말소를 구하고 있으나, 이 사건 가등기의 피담보채무액을 먼저 변제한 후 이 사건 가등기의 말소를 구할 수 있을 뿐이다. 그리고 원고의 이 사건 가등기의 말소 청구에는 잔존하는 피담보채무의 변제를 조건으로 그 가등기의 말소를 구하는 취지도 포함되어 있다고 보아야 할 것이고, 피고가 이 사건 가등기가 담보가등기인 사실 자체를 다투면서 그 말소를 거부하고 있는 이상 원고가 장래이행의 소로서 이 사건 가등기의 말소를 미리 청구할 필요도 있다), 원고의 이 부분 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 주위적 청구 중 이 사건 본등기의 말소 청구는 전부 이유 있어 이를 인용하고, 이 사건 가등기의 말소 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이므로, 예비적 청구에 관하여 살펴볼 필요 없이 주문과 같이 판결한다. 판사 허용석(재판장) 김중남 강길연