판례 202839 — 토지수용재결처분취소

사실관계

원고는 자신 소유의 토지가 수용대상이 되어 중앙토지수용위원회의 이의재결을 통해 보상금이 결정되자, 그 보상금 산정의 기초가 된 감정평가가 부당하다고 주장하며 토지수용재결처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다. 이의재결의 기초가 된 감정평가에서는 이 사건 토지를 포함한 여러 수용대상부동산을 일괄 평가하면서, 이 사건 토지에 대한 표준지를 따로 선정하지 아니한 채 다른 수용대상 부동산 2필지의 가격을 먼저 산정한 다음 그 가격을 비준지로 삼아 이 사건 토지의 보상액을 결정하였다. 원심은 이러한 평가방법이 위법하다고 보아 원고 청구를 인용하면서, 원심감정인의 새로운 감정 결과를 채택하였다. 그런데 원심감정인은 이 사건 토지(준주거지역 내 주택 및 소규모 점포 부지)와 용도지역이 다른 일반상업지역 내의 토지를 표준지로 선정하여 보상액을 산정하였다. 이에 피고들이 상고하였다.

쟁점

첫째, 수용대상토지에 대한 보상액 산정에서 당해 토지에 적용할 표준지를 선정하지 아니한 채 다른 수용대상부동산을 비준지로 삼아 산정한 평가방법이 적법한지 여부가 문제되었다. 둘째, 도시계획구역 내 수용대상토지에 대하여 같은 용도지역에 속하는 표준지가 존재함에도 용도지역이 다른 토지를 표준지로 선정한 감정평가가 적법한지 여부가 쟁점이 되었다.

법원의 판단

대법원은 [법령:공시지가 및 감정평가에 관한 법률/제9조] 및 같은 법 제10조, 그리고 구 토지수용법 제46조 제2항(현행 [법령:공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률/제70조])의 취지에 비추어, 수용보상액 산정은 공시지가를 기준으로 하되 모든 가격산정 요인을 구체적·종합적으로 참작하여 적정가격을 산출하여야 하고, 감정평가서에는 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정·명시하고 어떻게 참작되었는지 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다고 판시하였다. 따라서 당해 토지에 적용할 표준지를 선정하지 아니한 채 다른 토지를 비준지로 선정하여 그 가격을 산정한 뒤 이를 기준으로 당해 토지의 보상액을 정하는 방법은 위 법령에 따른 적법한 평가방법이 될 수 없다고 보아, 이의재결의 기초가 된 감정평가가 위법하다는 원심의 판단은 정당하다고 하였다. 다만 대법원은, 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려할 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 존재하는 한 다른 특별한 사정이 없으면 동일 용도지역의 토지를 표준지로 선정함이 상당하고, 이용상황이나 주변환경에 다소 차이가 있더라도 이는 지역요인·개별요인의 품등비교에서 참작하면 된다고 판시하였다. 이 사건에서는 같은 준주거지역 내 표준지가 있음에도 일반상업지역 내 토지를 표준지로 선정한 원심감정인의 평가방법이 위법하다고 보아, 이를 기초로 보상액을 정한 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하였다.

의의 및 해설

본 판결은 토지수용 보상액 산정에서의 표준지 선정 원칙과 감정평가서의 기재 정도에 관한 기준을 명확히 한 판례이다. 첫째, 표준지공시지가를 기준으로 한 평가는 반드시 당해 토지에 직접 적용될 표준지를 먼저 선정한 후 품등비교를 거쳐야 하며, 다른 수용대상 토지의 보상액을 먼저 산출한 뒤 그것을 비준지로 삼는 우회적 평가방법은 허용되지 아니한다는 점을 분명히 하였다. 둘째, 도시계획구역 내 토지의 경우 용도지역이 가격형성에 결정적 요인이 되므로, 동일 용도지역에 속하는 표준지가 존재하는 한 단순히 지리적 근접성만으로 용도지역이 다른 토지를 표준지로 선정할 수 없다는 원칙을 제시하였다. 이러한 법리는 이후 [법령:공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률/제70조]에 따른 보상평가 실무에서도 일관되게 적용되고 있으며, 감정평가의 객관성과 합리성을 담보하는 핵심 기준으로 기능하고 있다.

판례 202839 토지수용재결처분취소

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