판례 203923 — 토지소유권이전등기

사실관계

원고는 1989. 3. 16. 피고로부터 순천시 소재 분할 전 토지 1,869㎡ 중 특정부분 300평을 대금 56,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다. 그러나 위 토지는 국토이용관리법상 토지등의 거래계약에 대하여 관할 관청의 허가를 받아야 하는 규제지역 내에 위치한 토지였음에도 원·피고는 아직 관할관청의 토지거래허가를 받지 아니한 상태였다. 원고는 위 매매계약을 원인으로 하여 주위적으로 피고에 대하여 소유권이전등기절차의 이행을, 예비적으로 토지거래허가신청절차에 대한 협력의무 및 허가를 조건으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였다.

쟁점

[법령:국토이용관리법/21조의3] 제7항이 정한 “허가를 받지 아니하고 체결한 토지등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다”라는 규정의 의미가 쟁점이 된다. 구체적으로는 ①규제지역 내에서 허가 없이 체결된 토지매매계약의 효력이 채권적 효력까지 부정되는 절대적 무효인지, 아니면 허가를 전제로 한 계약은 일단 채권적 효력이 발생하는지, ②허가를 전제로 체결된 계약의 경우 매수인이 매도인에 대하여 토지거래허가신청절차의 협력을 청구할 수 있는지, ③허가 전 단계에서 곧바로 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있는지 여부가 다투어졌다.

법원의 판단

대법원은 [법령:국토이용관리법/21조의3] 제1항·제7항 및 [법령:국토이용관리법/31조의2]의 입법취지가 토지의 투기적 거래를 방지하기 위하여 관할 관청이 거래내용에 직접 개입하여 그 효력 발생을 통제하려는 데 있다고 보아, 허가를 받기 전의 거래계약은 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 판시하였다. 다만 그 계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용일 경우에는 확정적 무효이나, 그렇지 아니하고 허가받을 것을 전제로 한 계약은 허가를 받을 때까지는 ‘유동적 무효’ 상태에 있다가 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가가 되면 무효로 확정된다고 보았다. 따라서 허가 전 단계에서 매수인은 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 이행청구도 할 수 없으므로 원고의 주위적 청구인 소유권이전등기청구는 이유 없다. 그러나 매매당사자는 신의칙상 공동으로 허가신청을 할 의무를 부담하므로, 매수인이 매도인에 대하여 허가신청절차에 협력할 것을 청구할 수 있다는 점에서 예비적 청구 중 협력의무 부분은 이를 인용하였다. 다만 토지거래허가를 조건으로 하는 소유권이전등기절차 이행청구 부분은 허가가 있기 전에는 채권적 효력 자체가 발생하지 아니하여 조건부 이행청구 역시 허용될 수 없으므로, 이 부분 피고 패소 부분은 파기·환송하였다.

의의 및 해설

본 판결은 [법령:국토이용관리법/21조의3] 제7항이 정한 무효의 의미에 관하여 종래 견해가 갈리던 ‘확정적 무효설’과 ‘유효설’ 사이에서 ‘유동적 무효’라는 새로운 법리를 정립한 선례로서, 이후의 토지거래허가제 관련 분쟁의 기본 틀을 제시하였다. 즉 규제지역 내에서도 토지거래의 자유 자체는 인정되며, 관할 관청의 허가는 유동적 무효 상태에 있는 법률행위의 효력을 완성시켜 주는 ‘인가’적 성질을 가진다고 본 점에서, 사적 자치의 원칙과 투기억제라는 공익을 조화시키고자 한 의의가 있다. 또한 본 판결은 허가 전 단계에서도 당사자에게 ‘허가신청절차에 대한 협력의무’를 인정하여, 매수인이 그 협력청구권을 소로써 행사할 수 있도록 함으로써 매수인의 지위 보호와 거래계약의 실효성 확보를 도모하였다. 다만 허가가 있기 전에는 채권적 효력 자체가 발생하지 아니하므로, 비록 ‘허가를 조건으로 하는 소유권이전등기청구’라는 조건부 형태라 하더라도 허용될 수 없다는 점을 분명히 하여, 협력의무의 이행청구와 본래의 등기청구를 명확히 구별하였다. 본 판결의 법리는 이후 [판례:90다12243] 등 다수의 판결을 통해 거듭 확인되며 토지거래허가제 운용의 기본 법리로 자리잡았다.

판례 203923 토지소유권이전등기

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