판례 81670 — 건물명도

사실관계

피고는 1994. 5. 31. 임대주택업을 영위하는 원고와 사이에 원고가 국민주택관리기금 지원을 받아 건축한 아파트에 관하여 임대차보증금 3,300만 원, 월차임 113,000원, 임대차기간을 입주일로부터 2년으로 정하는 임대차계약을 체결하였다. 피고는 1996. 4. 29. 입주하였고, 위 계약은 1998. 4. 29. 묵시적으로 갱신되었다. 원고는 1999. 7.경 피고에게 임대차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하여 납부할 것을 최고하면서 미납 시 계약해지 가능성을 통지하였고, 피고는 부당함을 이유로 불응하다가 해지를 피하기 위해 2000. 1.경 인상분을 납부한 후 그 반환을 구하는 부당이득반환의 소를 제기하여 2000. 11. 1. 승소판결을 받아 확정되었다. 한편 원고는 2000. 1. 3. 피고에게 같은 달 7.까지 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되, 미납 시 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다는 내용의 통지를 하였다.

쟁점

원고가 피고에게 한 2000. 1. 3.자 통지에 차임 등 인상에 응하지 않으면 계약을 갱신하지 아니하겠다는 갱신거절의 의사표시가 포함되어 있는지 여부, 그리고 인상요구 액수의 적정 여부가 갱신거절 의사표시의 효력에 영향을 미치는지 여부가 문제되었다.

법원의 판단

대법원은 처분문서의 진정성립이 인정되는 이상 그 기재 내용대로의 의사표시를 인정하여야 하며, 의사해석이 문제되는 경우 문언, 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하고, 진정한 의사를 알 수 없다면 표시상의 효과의사를 기준으로 해석함이 상당하다고 전제하였다([판례:2000다48265]). 임대주택법 제3조는 같은 법에서 정하지 아니한 사항에 관하여 주택임대차보호법을 적용하도록 정하고 있고, [법령:주택임대차보호법/제6조] 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 전임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 본다고 규정한다. 대법원은 원고의 2000. 1. 3.자 통지가 그 문언과 동기·경위, 달성하려는 목적 및 명도절차 착수가 갱신 부정을 전제로 한다는 점을 고려할 때, 기존 임대차계약의 해지 의사표시뿐만 아니라 임대차보증금 및 차임 인상이라는 조건변경에 응하지 않으면 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 한다고 판시하였다. 또한 [법령:주택임대차보호법/제7조]가 정한 차임증감청구권은 임대차계약 존속 중 당사자 일방이 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 계약 종료 후 재계약 시나 당사자 합의에 의한 증액에는 적용되지 아니하므로([판례:93다30532]), 인상분의 적정 여부는 갱신거절 의사표시의 효력과 무관하다고 보았다. 결국 위 통지로써 묵시적 갱신이 이루어질 여지가 없게 되었음에도 묵시적 갱신을 인정한 원심은 채증법칙 위배 및 법리오해의 위법이 있다고 하여 원심판결을 파기·환송하였다.

의의 및 해설

본 판결은 임대인의 통지에 갱신거절의 의사표시가 명시되지 아니한 경우라도 그 통지의 문언, 동기·경위, 목적, 후속 조치의 전제 등을 종합하여 갱신거절의 의사표시가 포함되어 있는지를 합리적으로 해석할 수 있음을 분명히 한 사례이다. 특히 임대인이 차임 등 인상에 응할 것을 요구하면서 미응 시 계약해지와 명도를 예고한 경우, 이는 단순한 해지 통고에 그치지 아니하고 [법령:주택임대차보호법/제6조] 제1항에서 정한 갱신거절 또는 조건변경의 통지로서의 효력을 갖는다는 점을 확인하였다는 데 의의가 있다. 아울러 [법령:주택임대차보호법/제7조]의 차임증감청구권이 임대차 존속 중의 적정 차임 형성 기능을 수행하는 규정임을 분명히 하면서, 갱신거절 의사표시의 효력 판단에서는 인상요구액의 적정 여부가 독립적 쟁점이 되지 않는다는 법리를 재확인하였다. 이는 임대인의 갱신거절 통지가 형식상 결여되어 있어도 실질적 의사표시 해석을 통하여 묵시적 갱신을 차단할 수 있다는 점에서 임대인의 권리행사 방식에 관한 실무적 지침을 제공한다.

판례 81670 건물명도

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