분양자지위확인

재건축조합이 주택건설사업등록업자인 시공사와 재건축공사 도급계약을 체결하면서 이른바 지분제 약정에 따라 시공사에게 일반분양세대 아파트에 관한 분양권을 위임한 경우, 시공사의 일반분양세대 아파트에 관한 비조합원인 제3자와 체결한 분양계약의 효력이 재건축조합에도 미치는지 여부(적극)

주택건설촉진법 제44조에 의하면, 재건축조합을 포함하여 주택조합이 그 구성원(즉, 조합원)의 주택을 건설하는 경우에는 주택건설사업 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 하고 이때 주택조합과 등록업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있는 점, 재건축조합은 주택건설사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업계획승인을 받아 재건축사업을 시행하였고, 재건축사업을 시행하기 위한 공사도급계약에서는 수급인인 시공사가 재건축조합원에게 분양하고 남은 잔여 세대를 일반분양하여 그 분양대금으로 공사비에 충당하는 점들에 비추어 볼 때, 위 도급공사계약에는 재건축사업을 시행함에 있어서 재건축조합의 조합원들은 그들 소유의 토지를 출자하고 시공사는 시공능력·노무 등을 출자하여 공동사업을 영위하기로 하는 일종의 동업약정이 포함되어 있다고 봄이 상당하므로, 재건축조합과 시공사는 재건축아파트를 완공하여 조합원 및 일반 제3자에게 분양을 완료할 때까지 일응 공동사업을 목적으로 하는 일종의 민법상 조합체를 이룬다 할 것이고, 시공사가 지분제약정에 기하여 일반분양세대 아파트에 관하여 제3자와 분양계약을 체결하는 행위는 동업체로서의 조합의 업무집행행위에 해당하므로, 그 분양계약의 효력은 재건축조합에도 미친다.

[1] 주택건설촉진법 제44조, 민법 제703조, 제709조

【원 고】 A (소송대리인 법무법인 세명 담당변호사 이용인) 【피 고】 B 연립재건축주택조합 【주 문】 1. 원고가 별지 목록 기재 아파트의 수분양권자임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】1. 기초 사실 가.피고 B 연립재건축주택조합(이하 '피고 재건축조합'이라고만 한다)은 서울 구로구 C 외 1필지 지상의 B연립을 재건축하기 위하여 설립된 조합으로서 1996. 5. 31. 조합원 61명으로 하여 설립인가를 받은 다음, 1998. 10. 10. 주식회사 덕영주택건설(이하 '덕영주택'이라고만 한다)과 사이에서 덕영주택이 시공자로서 기존의 B연립주택을 철거하고 아파트 1동(125세대)을 신축하기로 하는 재건축공사도급계약을 체결하였다(이하 '이 사건 도급공사계약'이라고 한다). 나.피고 재건축조합과 덕영주택은 이 사건 도급공사계약 체결시 신축 아파트의 분양과 관련하여 조합지분인 아파트 1,602.417평(63세대) 및 주차장 264.405평은 조합원에게 우선배정하되, 조합원 51세대에게는 분양면적 25.067평의 아파트를 공급하고 조합원 12세대에게는 분양면적 27평의 아파트를 공급하며 조합원은 입주시에 추가부담금 3,900만 원을 덕영주택에게 지급하기로 하고, 위 조합지분을 제외한 시공사지분 아파트 1,954.100평(62세대) 및 주차장 325.415평은 덕영주택의 책임하에 일반 분양하며, 피고 재건축조합은 이에 대하여 이의를 제기하지 않기로 약정하였다. 다.피고 재건축조합은 덕영주택과 공동사업주체로서 관할관청으로부터 주택건설 사업계획승인을 받았다. 라.원고를 대리한 소외 D는 2000. 10. 25. 덕영주택과 사이에 재건축으로 신축될 아파트 중 시공사지분으로서 일반 분양하기로 되어 있던 별지 목록 기재 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 덕영주택으로부터 금 1억 2,000만 원에 분양받기로 하는 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 덕영주택에게 위 금 1억 2,000만 원을 직접 지급하되 그 중 1억 500만 원은 현금으로 지급하고 나머지 1,500만 원은 제3자에 대한 채권을 양도함으로써 분양대금 지급에 갈음하였다(계약서상 분양대금은 1억 6,260만 원이나, 일시불로 지급하면서 위 금액으로 할인받았다). 마.이 사건 재건축으로 신축될 아파트는 아직 준공검사를 받지는 못하였으나 거의 완공되어 입주단계에 있고, 피고 재건축조합은 2001. 4. 이 사건 아파트를 조합원 E에게 분양하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 4호증의 각 기재, 증인 F의 증언, 변론의 전취지 2. 이 사건의 쟁점 가.원고가, 이 사건 도급공사계약은 이른바 지분제계약으로서 피고 재건축조합이 시공사지분으로서 일반분양세대인 이 사건 아파트에 대한 분양권을 덕영주택에게 위임하면서 덕영주택의 분양행위에 대하여 이의를 제기하지 않기로 하였으므로, 이 사건 분양계약의 효력이 피고 재건축조합에게도 미친다고 주장함에 대하여, 피고 재건축조합은, 덕영주택에게 일반분양세대에 대한 분양권을 위임하였으나, 덕영주택이 단독으로 분양할 권한이 아닌 피고 재건축조합과 공동으로만 분양할 권한을 위임한 것인데, 덕영주택이 이에 반하여 단독명의로 원고와 이 사건 분양계약을 체결하였으므로, 이 사건 분양계약의 효력이 피고 재건축조합에게는 미치지 않는다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 다시, 원고로서는 덕영주택이 이 사건 아파트의 분양권을 가지고 있었다고 믿을 수밖에 없었기 때문에, 표현대리의 법리에 의하여 피고 재건축조합은 이 사건 분양계약의 효력을 부인할 수 없다고 주장한다. 나.그렇다면 이 사건의 쟁점은 덕영주택이 단독명의로 분양자(매도인)가 되어 체결한 이 사건 분양계약의 효력이 피고 재건축조합에게도 미치는가, 즉 피고 재건축조합은 원고가 이 사건 아파트의 수분양자임을 용인하고 원고에게 이 사건 분양계약상의 의무를 이행할 책임을 져야 하는지 여부라 할 것이다. 3. 판 단 가. 피고 재건축조합과 덕영주택의 관계 살피건대, 주택건설촉진법 제44조에 의하면 재건축조합을 포함하여 주택조합이 그 구성원(즉, 조합원)의 주택을 건설하는 경우에는 주택건설사업 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 하고 이때 주택조합과 등록업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있는 점, 앞서 본 바와 같이 피고 재건축조합은 주택건설사업자인 덕영주택과 공동사업주체로서 주택건설사업계획승인을 받아 이 사건 재건축사업을 시행하였고, 재건축사업을 시행하기 위한 공사도급계약에서는 수급인인 시공사가 재건축조합원에게 분양하고 남은 잔여세대를 일반분양하여 그 분양대금으로 공사비에 충당하는 점들에 비추어 볼 때, 이 사건 도급공사계약에는 이 사건 재건축사업을 시행함에 있어서 피고 재건축조합의 조합원들은 그들 소유의 토지를 출자하고 덕영주택은 시공능력·노무 등을 출자하여 공동사업을 영위하기로 하는 일종의 동업약정이 포함되어 있다고 봄이 상당하다 할 것이어서, 피고 재건축조합과 덕영주택은 이 사건 재건축아파트를 완공하여 조합원 및 일반 제3자에게 분양을 완료할 때까지 일응 공동사업을 목적으로 하는 일종의 민법상 조합체를 이룬다 할 것이고, 덕영주택이 지분제약정에 기하여 일반분양세대 아파트에 관하여 원고를 포함한 제3자와 분양계약을 체결하는 행위는 동업체로서의 조합의 업무집행행위에 해당한다 할 것이다. 나. 이 사건 분양계약의 효력 (1) 조합대리행위 해당 여부 이 사건 분양계약을 피고 재건축조합과 덕영주택에 의하여 이루어진 조합체를 위한 조합대표 혹은 조합대리행위로 볼 수 있는지에 대하여 살피건대, 피고 재건축조합이 덕영주택에게 시공사지분 아파트에 관하여 일반분양할 권한을 위임한 사실과 원고가 덕영주택으로부터 분양받은 이 사건 아파트가 시공사지분에 속하는 일반분양세대에 해당하는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1호증의 기재에 의하면 덕영주택 단독명의로 체결되었던 이 사건 분양계약의 계약서 표지에 덕영주택과 피고 재건축조합의 명칭이 함께 인쇄되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 비록 덕영주택이 원고와의 위 분양계약서상 매도인란에는 자신의 단독명의로만 기명날인하였더라도 덕영주택이 전 조합원의 이름으로 이 사건 분양계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다 할 것이어서, 덕영주택과 원고 사이의 이 사건 분양계약은 현명주의의 요건을 갖추어 조합대표 혹은 조합대리행위에 해당한다고 보아야 하므로, 덕영주택과 피고 재건축조합은 특별한 사정이 없는 한 조합채무로서 공동하여 이 사건 분양계약상의 의무를 이행할 책임이 있다. (2) 대리권의 제한(공동대리의 약정) 그런데 을 제5호증의 1, 2, 을 제6호증의 1, 2, 을 제8호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 분양계약체결 이전인 1999. 9. 17. 재건축으로 신축될 아파트 중 시공사지분으로서 일반분양세대였던 101동 609호를 소외 G에게 분양함에 있어서는 덕영주택과 피고 재건축조합이 공동명의로 매도인(분양자)이 되어 분양계약을 체결한 사실, 덕영주택과 피고 재개발조합은 2001. 5. 12. 덕영주택이 자금난으로 이후의 재건축공사를 포기하고 피고 재건축조합이 덕영주택으로부터 잔여공사 및 시공사지분 중 미분양세대에 대한 분양권을 인수하기로 합의한 사실, 당시 피고 재건축조합은 덕영주택이 이미 이 사건 아파트를 원고에게 분양하였음을 알지 못하였던 것으로 보이는 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정들에 비추어 보면 피고 재건축조합과 덕영주택은 덕영주택이 동업체의 업무집행으로서 일반분양세대에 관한 분양권을 행사하되 공동명의로만 분양계약을 체결할 것을 약정하였음을 알 수 있고, 이는 동업체의 대외적 업무집행에 관한 공동대리의 약정으로 봄이 상당하다. 따라서 덕영주택이 자신의 단독명의로 원고와 이 사건 분양계약을 체결한 이상 이는 공동대리의 약정을 위반한 법률행위로서 권한을 넘은 무권대리행위에 해당한다. (3) 표현대리의 성립 여부 이에 대하여 원고는, 덕영주택이 자신의 단독명의로 이 사건 아파트를 분양할 권한이 있다고 믿을 수밖에 없었으므로 권한을 넘은 표현대리의 법리에 따라 이 사건 분양계약의 효과가 피고 재건축조합에게도 미친다고 주장하므로 과연 원고에게 위와 같이 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지에 대하여 살피건대, 앞서 채택한 증거들과 변론의 전취지에 의하여 인정되거나 앞에서 이미 살핀 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 분양계약은 덕영주택의 분양사무실에서 체결된 점, 이 사건 분양계약서(갑 제1호증)의 표지에 덕영주택과 피고 재건축조합의 명칭이 함께 인쇄되어 있었던 점, 이 사건 분양계약서의 서식과 계약조항이 피고 재건축조합이 사용하는 분양계약서(을 제3호증)와 동일한 점, 위 각 분양계약서의 표지 명칭이 'H아파트 공급계약서'라고 되어 있는 점, 위 각 분양계약서에 의하면 수분양자는 중도금 및 잔금을 덕영주택이 예금주로 된 통장에 입금하도록 되어 있는 점, 이 사건 분양계약시 덕영주택의 직원이 분양사무실에서 이 사건 아파트 분양대금의 영수증을 발행하여 준 점들을 종합하면, 원고를 대리하여 이 사건 분양계약을 체결한 위 D로서는 덕영주택이 자신의 단독명의로는 이 사건 분양계약을 체결할 권한이 없고 피고 재건축조합과 공동하여서만 분양계약을 체결하여야 함을 알지 못하였다고 할 것이고, 원고로서도 덕영주택이 단독으로 이 사건 분양계약을 체결한 권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있다고 봄이 상당하다. 다. 소결론 그렇다면 원고는 자신이 이 사건 아파트의 수분양권자임을 피고 재건축조합에게도 주장할 수 있다 할 것인데, 피고 재건축조합이 이 사건 분양계약의 효력을 다투고 있는 이상 원고로서는 장래 이 사건 아파트가 완공된 후 피고 재건축조합에 대하여 이 사건 분양계약상의 채무이행을 구하기 위한 전제로서 원고가 이 사건 아파트의 수분양권자임의 확인을 구할 이익도 있다고 인정된다. 4. 결 론 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 홍기종(재판장) 장성관 임선지