소유권이전등기말소등

[1] 가등기 채권자가 피담보채권의 변제기 이후에 경료한 소유권이전 본등기의 성질 [2] 귀속청산의 방법으로 담보권이 실행되어 소유권이 확정적으로 채권자에게 이전되었음을 인정하기 위한 요건

[1] 채권자가 채권담보의 목적으로 부동산에 가등기를 경료하였다가 그 후 변제기까지 변제를 받지 못하게 되어 그 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료한 경우에는 당사자들이 달리 특별한 약정을 하지 아니하는 한 그 본등기도 채권담보의 목적으로 경료된 것으로서 당사자 사이에 정산절차를 예정하고 있는 이른바 '약한 의미의 양도담보'가 된 것으로 보아야 할 것이고, 약한 의미의 양도담보가 이루어진 경우에는 채무의 변제기가 도과된 후라고 하더라도 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있는 것이며, 양도담보권자가 변제기 후에 담보권실행을 위하여 담보물을 정당한 가격으로 타에 처분하거나 자기가 그 소유권을 인수하려면 그 대금으로써 피담보채권의 원리금을 충당하고 잔액이 있으면 이를 채무자에게 반환하는 등의 정산을 필하지 않은 상태에서는 아직 그 피담보채권이 소멸되었다고는 볼 수 없다. [2] 부동산이 귀속청산의 방법으로 담보권이 실행되어 그 소유권이 채권자에게 확정적으로 이전되었다고 인정하려면 우선 당사자로부터 담보권의 실행이 귀속청산의 방법으로 이루어졌다는 주장이 있어야 하고, 또한 채권자가 가등기에 기하여 본등기를 경료하였다는 사실만으로는 부족하고 담보 부동산을 적정한 가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에 충당하고 나머지 금원을 반환하거나 평가 금액이 피담보채권액에 미달하는 경우에는 채무자에게 그와 같은 내용의 통지를 하는 등 정산절차를 마친 사실이 인정되어야 한다.

[1] 민법 제372조/ [2] 민사소송법 제188조, 민법 제372조

[1][2] 대법원 1977. 11. 22. 선고 77다1513 판결(공1978, 10513), 대법원 1992. 5. 26. 선고 91다28528 판결(공1992, 1992), 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다7334 판결(공1993하, 2094)

【원고,상고인】 【피고,피상고인】 【원심판결】 수원지법 1995. 1. 20. 선고 94나672 판결 【주문】 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 원고의 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고 소유의 경기 화성군 (주소 1 생략) 대 424평(이하 제1부동산이라 한다.)과 (주소 2 생략) 전 212평(이하 제2부동산이라 한다.)에 관하여 피고 1 앞으로 1983. 8. 24. 같은 날 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기가 경료된 사실, 그 후 제1부동산에 관하여 1984. 11. 16. 1983. 8. 24.자 매매를 원인으로 한 위 피고 명의의 소유권이전등기가 경료되고, 이어서 1991. 5. 28. 피고 주식회사 롯데햄, 롯데우유 명의의 근저당권설정등기 및 지상권설정등기가 각 경료된 사실을 인정한 다음, 피고 1 명의의 위 각 가등기에 의하여 담보되는 피담보채권이 시효로 소멸하였음을 원인으로 하여 위 각 가등기 및 그에 근거한 위 각 등기들의 말소를 구하는 원고의 주장에 대하여, 판시 증거를 종합하면, 원고는 1983. 6. 13. 피고 1로부터 금 5,000,000원을 변제기는 같은 해 12. 30.로 정하여 차용한 뒤 이에 대한 담보조로 위 피고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전청구권 가등기를 경료한 사실, 그 후 위 피고는 원고가 변제기 내에 위 금원을 변제하지 아니하자 1984. 11. 16. 원고와 사이에 비교적 가액과 효용성이 더 많은 제1부동산을 채권의 일부 변제조로 양도받기로 약정하고(그 당시 제1부동산의 가액은 위 채권의 원리금에 미달하였다.) 그에 따라 제1부동산에 관하여 1983. 8. 24.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실, 한편 피고 1은 원고로부터 제1부동산을 양도받았음에도 잔존 채권이 남아 있었으나 위 채권의 변제기로부터 10년이 경과한 1993. 12. 31.까지 아무런 권리행사를 하지 아니한 사실을 각 인정할 수 있는데, 피고 1과 원고가 변제기 경과 후에 채권의 일부 변제조로 제1부동산에 관하여 가등기에 기한 소유권이전등기를 경료하기로 약정한 것은 귀속청산의 담보권실행의 방법으로서 이로 인하여 피고 1에게 소유권이 양도된 것이므로 위 피고에게 확정적으로 소유권이 귀속되었다고 보아야 할 것이므로 제1부동산에 관한 원고의 소멸시효 주장은 이유 없고, 다만 피고 1의 나머지 잔존 채권을 담보하는 제2부동산에 관한 위 피고 명의의 가등기는 그 원인채무가 시효로 소멸되었으므로 이를 말소할 의무가 있다고 판시하였다. 2. 채권자가 채권담보의 목적으로 부동산에 가등기를 경료하였다가 그 후 변제기까지 변제를 받지 못하게 되어 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료한 경우에는 당사자들이 달리 특별한 약정을 하지 아니하는 한 그 본등기도 채권담보의 목적으로 경료된 것으로서 당사자 사이에 정산절차를 예정하고 있는 이른바 '약한 의미의 양도담보'가 된 것으로 보아야 할 것이고, 약한 의미의 양도담보가 이루어진 경우에는 채무의 변제기가 도과된 후라고 하더라도 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있는 것이며( 당원 1993. 6. 22. 선고 93다7334 판결, 1992. 5. 26. 선고 91다28528 판결 등 참조), 양도담보권자가 변제기 후에 담보권실행을 위하여 담보물을 정당한 가격으로 타에 처분하거나 자기가 그 소유권을 인수하려면 그 대금으로써 피담보채권의 원리금을 충당하고 잔액이 있으면 이를 채무자에게 반환하는 등의 정산을 필하지 않은 상태에서는 아직 그 피담보채권이 소멸되었다고는 볼 수 없다( 당원 1977. 11. 22. 선고 77다1513 판결)는 것이 당원의 판례이다. 따라서 이 사건 제1부동산이 귀속청산의 방법으로 담보권이 실행되어 그 소유권이 피고 김용숙에게 확정적으로 이전되었다고 인정하려면 우선 당사자로부터 담보권의 실행이 귀속청산의 방법으로 이루어졌다는 주장이 있어야 하고, 또한 위 피고가 가등기에 기하여 본등기를 경료하였다는 사실만으로는 부족하고 담보 부동산을 적정한 가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에 충당하고 나머지 금원을 반환하거나 평가금액이 피담보채권액에 미달하는 경우에는 채무자인 원고에게 그와 같은 내용의 통지를 하는 등 정산절차를 마친 사실이 인정되어야 할 것이다. 3. 그런데 기록에 의하면, 공시송달에 의하여 재판이 진행된 피고 1은 물론 피고 주식회사 롯데햄, 롯데우유 조차도 피고 1이 소유권이전등기를 경료받음에 있어서 정산절차를 거친 바 없다고 하더라도 원고는 피담보채무 원리금을 변제하기 전에는 위 이전등기의 말소를 구할 수 없고, 소멸시효의 완성으로써 피고 회사에 대항할 수 없다는 취지의 주장만을 하였을 뿐 피고 1 앞으로의 이전등기가 귀속청산의 담보권실행에 의한 것임을 주장한 바가 없음을 알 수 있다. 게다가 원심이 거시한 전 증거에 의하더라도 이 사건 가등기에 기한 본등기가 귀속청산의 방법으로 이전된 것임을 인정하기에는 부족하다고 아니할 수 없다. 즉, 원심이 거시한 증거는 이 사건 부동산의 등기부등본과 부동산매매예약서, 지불각서가 그 전부인바, 먼저 원고와 위 피고 간에 1983. 8. 24. 작성된 위 부동산매매예약서에는 변제기인 같은 해 12. 30.까지 원고가 매매예약증거금 5,000,000원과 미리 합의한 손해금을 지급하지 아니할 경우 당사자 간에 따로 의사표시가 없더라도 위 기간이 끝나는 다음 날짜로 매매완결의 의사표시를 한 것으로 본다는 기재만 있을 뿐 그에 따른 이전등기가 귀속청산에 의한 담보권실행임을 인정할 만한 기재는 어디에서도 발견할 수가 없다. 한편 이 사건 제1부동산의 등기부등본(갑 제1호증의 1)의 기재에 의하면, 이 사건 제1부동산에는 1983. 6. 13.자로 소외 1 명의의 가등기가 경료되었다가 같은 해 8. 24. 말소되고, 같은 날 피고 1 명의의 가등기가 경료된 사실을 인정할 수 있고, 원심이 배척하지 아니한 갑 제2호증(약속어음공정증서)의 기재에 의하면, 위 소외 1 명의의 가등기가 경료된 위 1983. 6. 13.자로 원고와 소외 2가 위 소외 1을 수취인으로 하여 금 2,000,000원의 약속어음을 발행하여 준 사실을 인정할 수 있으며, 여기에다가 위 지불각서가 소외 1 명의의 가등기가 경료된 1983. 6. 13. 채무자인 원고와 소외 2가 채권자 소외 1 앞으로 작성하였다가 채권자를 피고 1로 정정한 점을 종합하여 보면, 위 지불각서를 이 사건 가등기에 의하여 담보되는 차용금채무의 증서라고 본 원심의 판단에는 의문이 생김을 부정할 수 없다. 게다가 위 지불각서에는 "채권자가 항시 요구할 때는 시골집의 명의를 바꾸어 준다."는 기재가 있으나 위 기재만으로는 변제기가 경과한 후에 당사자가 귀속청산의 방법으로 담보권을 실행하기로 약정하였음을 인정하기에는 부족하다고 아니할 수 없다. 나아가 원심은 피고 1 앞으로의 본등기 당시 제1부동산의 가액이 채권의 원리금에 미달하였다고 인정하였으나 기록 어디에도 이를 인정할 증거가 없고, 기록상 위 피고가 담보 부동산인 제1부동산을 적정한 가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에 충당하고 나머지 금원을 반환하거나 평가금액이 피담보채권액에 미달하여 반환할 청산금이 없다는 내용의 통지를 하는 등 정산절차를 마쳤음을 인정할 자료도 없다. 4. 결국 원심은 변론주의 원칙과 채증법칙에 위반하여 당사자로부터 주장된 바도 없고, 또한 인정할 증거가 부족함에도 불구하고 이 사건 제1부동산이 원고의 피고 1에 대한 채무의 일부 변제조로 이전등기되었고, 그것이 귀속청산의 담보권실행에 해당하여 이 사건 제1부동산의 소유권이 위 피고에게 확정적으로 이전되었다고 판단함으로써 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 아니할 수 없고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 5. 그러므로 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택