택지등공급거부처분취소

뉴타운 도시개발사업 시행에 따른 이주대책의 대상이 되는 주거용 건축물이 부동산등기부에는 등재되어 있으나 건축물대장은 존재하지 않는 사안에서, 위 건축물도 ‘허가주택’에 준하는 것으로 보아 그에 따른 이주대책 기준이 적용되어야 한다고 한 사례

뉴타운 도시개발사업 시행에 따른 이주대책의 대상이 되는 주거용 건축물이 부동산등기부에는 등재되어 있으나 건축물대장은 존재하지 않는 사안에서, 위 건축물도 ‘허가주택’에 준하는 것으로 보아 그에 따른 이주대책 기준이 적용되어야 한다고 한 사례.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항

【원 고】 【피 고】 에스에이치공사 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 김성원) 【변론종결】2008. 7. 2. 【주 문】 1. 피고가 2008. 3. 26. 원고에게 한 이주대책신청 거부처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】주문과 같다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 서울특별시장은 2004. 2. 25. 서울특별시 고시 제2004-58호로 서울 은평구 진관내ㆍ외동, 구파발동 일대 토지 중 3,495,248㎡를 사업구역으로, 피고를 사업시행자로 하는 내용의 은평뉴타운 도시개발구역지정 및 개발계획 승인의 고시를 하였다(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다). 나. 피고는 2004. 10. 19. 이 사건 사업의 시행으로 인하여 생활근거 등을 상실하는 주민들을 위한 주거대책 및 생활대책으로 ‘은평뉴타운 도시개발구역 이주대책’을 공고하였는데, 그 중 이 사건 사업의 시행으로 인하여 주거를 상실하는 이주자에 대한 이주대책(이하 ‘이 사건 이주대책’이라 한다)은 다음과 같다. 이주대책 o 기준일(서울특별시 공고 제2002-1330호) : 2002. 11. 20. 구 분은평뉴타운 이주대책기준자기 토지상 주택 소유자① 기준일 이전부터 사업구역 내 자기 토지상 주택을 소유하고 협의계약 체결일(협의자) 또는 수용재결일(미협의자)까지 당해 주택에 계속 거주한 자에게는 사업구역 내 전용면적 60㎡ 이하의 분양아파트를 공급한다. 단, 보상에 협의하고 자진 이주한 자에게는 사업구역 내 전용면적 85㎡ 이하 분양아파트를 공급한다.② (생략) ③ 기준일 이전부터 사업구역내 자기 토지상 주택을 소유하고 협의계약 체결일(협의자)까지 당해 주택에 계속 거주한 자로서 보상에 협의하고 자진 이주한 자에 한하여 허가주택이 있는 대지면적 230㎡ 이상 330㎡ 이하 소유자에게는 단독택지 230㎡ 이하를 공급하고, 허가주택이 있는 대지면적 330㎡ 초과 소유자에게는 단독택지 330㎡ 이하를 공급할 수 있다. (단서 생략)④ 분양아파트의 경우 다음 각 호의 1에 해당하는 경우로서 보상에 협의하고 자진 이주한 자에게는 사업구역내 이주단지에 건설하는 국민주택규모 초과평형을 공급한다. 1. 공부상 허가주택면적 85㎡ 초과 140㎡ 이하는 전용면적 102㎡ 이하의 분양아파트를 공급하고, 공부상 허가주택면적 140㎡ 초과는 전용면적 135㎡ 이하의 분양아파트를 공급한다. 2. 공부상 허가주택이 있는 대지면적 170㎡ 초과 280㎡ 이하는 전용면적 102㎡ 이하의 분양아파트를 공급하고, 공부상 허가주택이 있는 대지면적 280㎡ 초과는 전용면적 135㎡ 이하의 분양아파트를 공급한다. ⑤ 제3항 내지 제4항의 경우 기준일 현재 ‘허가주택면적’은 건축물대장에 등재된 주택(등재 무허가 주택 제외) 면적을 말하고, ‘대지면적’은 건축물대장에 등재된 대지 지번의 토지대장상 면적을 말한다. 미등재 무허가 주택 소유자① 1989. 1. 24. 이전 건축되고 무허가건축물대장에 미등재된 주거용 무허가건축물 소유자로 기준일 이전부터 협의계약체결일(협의자) 또는 수용재결일(미협의자)까지 당해 주택에 계속 거주한 자로서 전세대원이 기준일 이전부터 보상계획공고일까지 사업구역내 주택 외에 무주택자인 경우 사업구역내 전용면적 40㎡ 이하의 공공임대아파트를 공급한다. 단, 보상에 협의하고 자진이주한 자에게는 사업구역내 전용면적 60㎡ 이하의 공공임대아파트를 공급한다.② (생략) 다. 원고는 1999. 11. 12. 소외 1로부터 서울 은평구 진관외동 (지번 생략) 잡종지 337㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 및 그 지상 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 114.4㎡, 지하실 114.4㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 매수하여 1999. 11. 15. 소유권이전등기를 마쳤고, 그 무렵부터 이 사건 주택에서 거주하여 오다가 2005. 9. 20. 피고와 사이에 이 사건 주택 및 대지에 관한 보상협의를 하고 자진 이주하였다. 라. 그 후 원고는 피고에게 이주대책신청을 하였는데, 피고는 2007. 6. 8. 원고에게 이 사건 이주대책상의 ‘미등재 무허가 주택 소유자’로서 전용면적 60㎡ 이하의 임대아파트 공급대상자에 해당한다는 취지의 심사결과를 통보하였다. 마. 원고는 2008. 3. 24.경 피고에게 이 사건 이주대책상의 ‘자기 토지상 주택 소유자’에 해당함을 이유로 그에 따른 이주대책신청을 하였는데, 피고는 2008. 3. 26. 원고에게 2007. 6. 8.자 심사결과 통보내용과 같이 전용면적 60㎡ 이하의 임대아파트 공급대상자에 해당하여 원고의 신청을 받아들일 수 없다는 취지의 회신(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. [인정 근거] 갑 제1호증, 제2호증의 1, 2, 제3호증, 제6, 7호증, 을 제4, 5호증, 제7호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 이 사건 주택은 건축허가를 받아 건축되어 소유권보존등기가 이루어진 것이고, 이 사건 주택 및 대지의 소유자인 원고는 이 사건 이주대책상의 ‘자기 토지상 주택 소유자’에 해당하므로, 이 사건 주택이 무허가건물임을 전제로 원고가 이 사건 이주대책상의 ‘미등재 무허가 주택 소유자’에 해당하는 것으로 보아 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다. 나. 인정 사실 (1) 이 사건 주택에 관하여 1990. 9. 10. 소외 2 명의의 소유권보존등기가 경료되었고, 1990. 9. 17. 소외 1 명의의 1990. 9. 13. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다. (2) 원고는 1999. 11. 12. 소외 1로부터 이 사건 주택 및 대지를 매수하고 1999. 11. 15. 이 사건 주택 및 대지에 관하여 자신 명의의 소유권이전등기를 경료하였다. (3) 원고는 2000년부터 2005년까지 사이에 매년 서울특별시 은평구청장으로부터 이 사건 주택에 관한 재산세 등을 부과받고 이를 납부하여 왔다. (4) 피고는 원고와 사이에 이 사건 주택 및 대지에 관한 보상협의에 따라 2005. 9. 20. 이 사건 주택의 보상금으로 155,687,659원, 이 사건 대지의 보상금으로 757,913,000원을 지급하는 내용의 협의계약을 체결하고, 그 무렵 위 보상금을 지급하고 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다. (5) 나라감정평가법인은 진관내동새마을금고의 의뢰에 따라 2004. 1. 28. 이 사건 주택 및 대지의 담보가치에 관한 감정평가를 실시하였는데, 그 결과 2004. 1. 28. 당시의 이 사건 주택의 가액은 101,587,200원, 이 사건 대지의 가액은 431,360,000원으로 평가되었다. (6) 한편, 이 사건 주택에 관한 건축물대장은 현재 존재하지 않는다. [인정 근거] 갑 제2 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 다. 판 단 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항은 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.”라고 규정하고 있는바, 위 법률상의 이주대책은 그 본래의 취지에 있어 이주대책대상자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 하나로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도라 할 것이다( 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다57778 판결 참조). 한편, 이 사건 이주대책에서는 주거대책의 대상이 되는 주거용 건축물을 ‘허가주택’과 ‘무허가주택’으로 구분하고, ‘무허가주택’은 다시 ‘등재무허가주택’(무허가건축물관리대장에 주거용으로 등재된 무허가건축물)과 ‘미등재무허가주택’(1989. 1. 24. 이전에 건축되고 무허가건축물관리대장에 미등재된 주거용 무허가건축물)으로 구분하면서, 그에 따라 공급하는 아파트의 종류나 면적 등에 차등을 두고 있는데, 이는 상실하게 되는 생활근거의 구체적인 태양을 살펴서 그에 맞게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키려는 취지로 이해할 수 있다. 이 사건의 경우, 이 사건 주택은 부동산등기부에는 등재되어 있으나 건축물대장이 존재하지 아니하는바, 이 사건 주택에 관하여 1990. 9. 10. 원고의 전전 소유자인 소외 2 명의로 소유권보존등기가 경료될 당시 시행되던 구 부동산등기법 제131조에는 가옥대장(현 건축물대장) 등본에 소유자로 등록되어 있거나, 판결 또는 시, 구, 읍, 면의 장의 서면에 의하여 소유권을 증명하거나, 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명한 경우에 한하여 건물에 관한 소유권보존등기가 경료될 수 있는 것으로 규정되어 있었는데, 이 사건 주택에 관한 소유권보존등기가 경료될 당시의 경위가 분명하지 아니하여 어떠한 서류를 근거로 소유권보존등기가 경료되었는지를 확인할 수 없는 상태이기는 하나{취득원인이 수용이 아님은 명백하고, 부동산등기부의 기재내용에 비추어 가처분 등을 전제로 하는 법원의 촉탁에 의하여 소유권보존등기가 경료된 것도 아니며, 건축법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14891호로 개정된 것) 제115조 제2항은 시장·군수·구청장이 건축법 위반 건축물의 체계적인 사후관리와 정비를 위하여 ‘위반건축물관리대장’을 작성·비치하여야 하는 것으로 규정하고 있는데, 이 사건 주택이 ‘위반건축물관리대장’에 등재된 바도 없다}, 이 사건 주택이 부동산등기부에 등재되어 있는 만큼 건축물대장의 존재 여부에 관계없이 이 사건 주택에 관한 보상협의에 이르기까지 허가건물에 준하여 자산가치가 평가되고 정상적인 등기건물로 취급되어 거래되어 왔다고 할 것인 점, 원고 역시 이 사건 주택의 부동산등기부에 소외 2 명의의 소유권보존등기와 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있는 것을 확인하고 이 사건 주택이 적법한 건축허가를 받은 건물인 것을 전제로 오이홍으로부터 이 사건 주택을 매수하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였을 뿐만 아니라, 그 이후 이 사건 주택에 관한 재산세를 납부하여 왔고, 이 사건 주택을 새마을금고에 담보로 제공하여 근저당권을 설정하기도 하는 등 이 사건 사업 시행에 따른 보상협의가 없었더라면 원고는 부동산등기부상의 소유자로서 이 사건 주택에 관한 소유권을 행사하는 데에 아무런 법적인 제한이 없을 뿐만 아니라, 이를 제3자에게 매도한다고 하더라도 인근의 등기건물의 시세에 맞추어 처분하는 데에 별다른 장애가 없었을 것으로 추단되는 점, 실제로 이 사건 주택에 관한 보상협의 과정에서 이 사건 주택의 보상가액이 인근의 허가주택보다 현저히 낮은 기준에 따라 산정된 금액으로 정해졌다고 볼 아무런 자료가 없는 점(이 사건 사업에 따른 이 사건 주택의 보상가액은 이 사건 주택의 담보가치에 관한 2004. 1. 28. 당시의 감정평가액보다 높다) 등 기록에 나타난 제반 사정에다가 이 사건 이주대책은 종래의 생활상태를 원상으로 회복시키는 데에 주안점이 있는 것이라는 제도의 취지까지를 아울러 종합적으로 고려하여 보면, 이 사건 주택을 부동산등기부는 물론, 무허가건축물관리대장에도 등재되지 않은 ‘미등재무허가건물’에 해당하는 것으로 보아 전용면적 60㎡의 임대아파트를 공급한다는 것은 건축물대장의 부존재라는 원고나 피고가 책임질 수 없는 과거의 우연한 사정에 터잡아 부동산등기부상의 소유자인 원고에게 오히려 이 사건 사업의 시행으로 말미암아 당초 예상하지 못한 손해를 가하는 결과가 되고, 피고로서는 원고가 이 사건 주택에서 영위할 수 있었던 생활의 근거와는 비교할 수 없을 정도로 낮은 수준의 임대아파트만을 원고에게 제공함으로써 과도한 이익을 부여받는 결과가 되어 현저히 부당하므로, 원고 소유의 이 사건 주택에 대하여는 종전의 생활상태에 준하는 주거가 보장될 수 있도록 이 사건 이주대책상의 ‘허가주택’에 준하는 것으로 보아 그에 따른 이주대책기준이 적용되는 것이 상당하다고 판단된다. 따라서 원고가 이 사건 이주대책상의 ‘미등재 무허가 주택 소유자’에 해당하는 것으로 보아 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 한승(재판장) 정성완 박성준