감정평가사사무소협의회 및 한국감정평가사협회의 사업자단체 금지행위에 대한 건

1. 피심인 감정평가사사무소협의회는 공시지가 및 그에 부수하는 업무와 관련하여, 구성사업자 수입의 일정 부분을 실적회비로 징수하고 해당 실적회비를 다른 구성사업자들에게 분배하는 방식으로 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 것과 같은 행위를 다시 하여서는 아니된다. 2. 피심인 감정평가사사무소협의회는 구성사업자들이 1. 과 관련한 실적회비를 납부하지 않았다는 사유로 해당 구성사업자를 다른 업무 추천에서 제외하거나, 제외하도록 상위 협회에 요청하거나, 회원권 정지와 같은 징계처분을 내리는 것과 같은 제재를 함으로써 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 것과 같은 행위를 다시 하여서는 아니된다. 3. 피심인 감정평가사사무소협의회는 이 시정명령을 받은 날로부터 30일 이내에 위 1. 및 2. 의 행위를 함으로써 독점규제 및 공정거래에 관한 법률을 위반하였다는 이유로 공정거래위원회로부터 시정명령을 받았다는 사실을 [별지] 기재의 문안대로 자신의 모든 구성사업자에게 서면으로 통지하고, 그 결과를 공정거래위원회에 보고하여야 한다. 4. 피심인 감정평가사사무소협의회는 다음 각 호에 따라 과징금을 국고에 납부하여야 한다. 가. 과징금액 : 99,000,000 원 나. 납부기한 : 과징금 납부고지서에 명시된 납부기한(60일) 이내 다. 납부장소 : 한국은행 국고수납대리점 또는 우체국 5. 피심인 한국감정평가사협회가 수익 분배 목적의 실적회비를 납부하지 않았다는 사유로 특정 구성사업자들을 피심인 추천이 필요한 감정평가업무 추천대상에서 제외해 달라는 소속 지회의 요청을 수용하여 피심인이 공공기관에 제출하는 감정평가사 추천기준을 변경하는 방식 등을 통해 구성사업자의 사업내용을 부당하게 제한한 행위에 대하여 경고한다.

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 한국감정평가사협회는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 '감정평가법’이라 한다)」에 따라 1989. 12. 7. 설립된 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률」(이하 '법’이라 한다) 1 제2조 제2호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 2 감정평가사사무소협의회(이하 '사무소협의회’라 한다)는 피심인 한국감정평가사협회의 업태별 지회 중 하나로 감정평가사사무소를 개설한 감정평가사들을 회원으로 하는 단체로서, 한국감정평가사협회와 별도로 독자적인 규정 또는 임직원을 두고 시설을 갖추는 등 '독립적인 사회적 실체’를 인정할 수 있는바 법 제2조 제2호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인들의 일반현황 1) 한국감정평가사협회 3 한국감정평가사협회는 감정평가법 제33조에 근거하여 감정평가사의 품위유지와 직무의 개선ㆍ발전을 도모하고 회원의 관리 및 지도에 관한 사무를 수행하도록 하기 위한 단체로서, 국토교통부장관의 인가를 받아 1989. 12. 7. 설립되었다. 4 한국감정평가사협회의 조직도는 아래 기재와 같다. 한국감정평가사협회의 조직도 * 한국감정평가사협회 홈페이지 발췌 5 한편 감정평가법 제35조의 규정에 따라 국토교통부장관에게 사무소 개설 신고를 한 감정평가사(개인) 및 국토교통부장관의 인가를 받은 감정평가법인과 그 소속 감정평가사는 피심인의 회원으로 반드시 가입 2 하여야 한다. 한국감정평가사협회의 일반현황은 아래 기재와 같다. 한국감정평가사협회 일반현황 (2023. 12. 31. 기준) 3 * 심사보고서 4 소갑 제2호증6 한국감정평가사협회의 주요업무로는 감정평가법에 따라 국토교통부장관으로부터 위탁받아 수행하게 되는 감정평가사의 연수 및 실무수습 관리업무, 감정평가업자가 발급한 감정평가서가 관련 법령 등에 따라 타당하게 이루어졌는지에 대한 조사를 위한 기초자료 수집 및 감정평가 내용분석 업무, 감정평가서의 원본 및 관련 서류의 접수ㆍ보관업무가 있다. 7 이외에도 감정평가의 이론ㆍ기법에 대한 조사ㆍ연구 업무, 감정평가제도개선을 위한 조사 및 정책업무, 구성사업자의 감정평가업무 수행지원 및 지도ㆍ관리 업무, 구성사업자의 업무윤리 및 업무계약 질서 확립을 위한 조정 및 중재업무, 감정평가업자 추천업무 등의 업무를 수행하고 있다. 2) 사무소협의회 8 사무소협의회는 한국감정평가사협회 회칙 제4조에 의거하여 설치된 한국감정평가사협회의 업태별 지회 5 로 회원 상호 간의 친선ㆍ우호를 증진하고, 감정평가 관련 정보교환 및 상부상조를 통하여 회원의 전문성과 공정성 제고 및 품위유지에 기여하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 2001년 8월 설립되었다. 한국감정평가사협회 회칙에 따라 한국감정평가사협회 회원인 감정평가사사무소 소속 감정평가사는 사무소협의회에 당연가입 된다. 9 한국감정평가사협회는 「지회 운영 규정」에 근거하여 사무소협의회를 포함한 산하 지회에 지회 운영에 필요한 최소한도의 자금을 협회의 사업계획 및 예산에 반영하여 지원하고 있다. 10 최근 5년 동안 한국감정평가사협회는 사무소협의회에 매년 9,000만원씩을 보조금으로 지급하였다. 6 사무소협의회의 일반현황은 아래 기재와 같다. 사무소협의회 일반현황 (2023. 12. 31. 기준) * 소갑 제3호증 다. 시장구조 및 실태 1) 감정평가업의 정의 11 감정평가법에 따르면 '감정평가업’이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업(業)으로 행하는 것을 말하며, '감정평가법인등’이란 감정평가법에 따라 사무소를 개설한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인을 말한다. 12 이때, 감정평가란 부동산, 동산을 포함하여 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 영업권과 같은 유ㆍ무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 2) 감정평가 추천제 가) 감정평가 추천제의 배경 13 감정평가를 받아보고자 하는 의뢰인은 특정 감정평가업자를 직접 선택하여 의뢰할 수 있으며, 선택이 곤란한 경우 및 추천이 필요한 경우 등에는 피심인 한국감정평가사협회에게 요청하여 추천받은 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰할 수 있다. 7 14 이러한 감정평가 추천제는 의뢰인이 감정평가기관을 선정하면서 영향력 행사를 통해 자신의 이해관계를 관철시키는 경향이 있다는 특징으로 인해 감정평가기관의 독립성 확보 및 감정평가기관 임의선정에 따른 부작용 방지 측면에서 도입되었다. 나) 감정평가 추천기준 15 「감정평가법 시행령」에 따르면 감정평가법인등 추천 시에 감정평가 대상물건에 대한 전문성 및 업무실적, 감정평가 대상물건의 규모 등을 고려한 감정평가업자의 조직규모 및 손해배상능력, 국토부 징계, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가 조사ㆍ평가 업무수행 실적과 그 밖에 협회가 추천에 필요하다고 인정하는 사항을 고려해야 한다고 규정하고 있다. 16 또한, 한국감정평가사협회는 추천기준과 절차 등을 규정하기 위해 자체적으로 '감정평가업자 지정ㆍ추천에 관한 기준’을 두어 감정평가기관의 능력평가 결과 8 를 기준으로 우선순위 및 연간 적정배정액을 산정하여 추천하고 있다. 다) 주요 감정평가 추천분야 17 한국감정평가사협회의 주요 추천분야를 도식화하면 아래 기재와 같다. 한국감정평가사협회의 주요 추천분야 18 이하 위 기재의 순서대로 한국감정평가사협회의 추천분야를 구체적으로 살펴보도록 하겠다. 1) 협회 수시추천 19 협회추천은 지자체 및 공공기관 등에서 협회추천 의뢰되는 물건에 대한 추천을 의미하며, ① 추천홈페이지, 이메일, 우편 등의 방법을 통해 접수된 공문서를 '감정평가업자 추천 전산 시스템’에 등록하는 '추천접수’, ② '추천기준’에 따라 산정된 순위표에 따라 감정평가법인 등을 선정하는 '법인등 추천’, ③ 추천요청 접수 현황 및 선정된 감정평가법인등을 보고하고 승인하는 '추천상신’, ④ 승인받은 감정평가법인 등의 목록을 의뢰처에 회신하는 '문서회신’ 등의 절차로 이루어진다. 2) 법원감정인 추천 20 법원감정인 추천의 경우 대법원의 「감정인 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규」 및 협회 「감정인 추천 및 관리지침」에 의한 법원감정인 명단을 법원행정처에 제출하고 있으며, 크게 경매감정인 추천 및 소송감정인 추천으로 구분된다. 21 '경매감정인’은 각 법원(지회)별 추천비율로 산출된 감정평가사 수를 말하며, 경매감정인 추천 시 한국감정평가사협회는 경매사건에 대하여 감정할 경매감정인 명단을 법원행정처에 제출한다. 22 '소송감정인’은 각 법원(지회)별 추천기준에 의하여 산출된 감정평가사 수를 말하며, 소송감정인 추천 시 한국감정평가사협회는 민사ㆍ가사ㆍ행정사건에 대하여 감정할 소송감정인 명단을 법원행정처에 제출한다. 23 소송ㆍ경매감정인 기준의 수립 절차는 ① 차기연도 소송ㆍ경매감정인 추천을 위한 해당 지회별 추천비율 및 추천기준 의견 요청(한국감정평가사협회 → 각 지회), ② 각 지회별 추천비율 및 추천기준 의견취합(각 지회 → 한국감정평가사협회), ③ 각 지회별 추천비율 및 추천기준 회원사 안내(한국감정평가사협회 → 각 회원사), ④ 차기연도 법원감정인 후보자 추천기준일 안내(한국감정평가사협회 → 각 회원사), ⑤ 차기연도 법원감정인 추천비율 및 추천기준 확정(법원감정인추천위원회), ⑥ 차기연도 법원감정인 후보자 온라인 등록신청(각 회원 및 회원사), ⑦ 차기연도 법원감정인 후보자 온라인 교육(법원감정인 후보자 대상), ⑧ 차기연도 법원감정인 후보자 확정(법원감정인추천위원회), ⑨ 차기연도 법원감정인 후보자 명단제출(한국감정평가사협회 → 법원행정처) 등의 단계로 진행된다. 3) 공매관련 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천 24 한국감정평가사협회는 한국자산관리공사 운영요강에 따라 500명 이내로 차기년도 지정감정평가사를 추천한다. 25 87개 세부권역 중 수도권 지역을 제외한 지정감정평가사는 한국감정평가사협회의 각 지회에서 선정하여 추천하고 있으나, 수도권 지역은 지정감정평가사 참여신청자의 수가 세부권역 내 추천인원수를 초과할 경우 한국감정평가사협회의「감정평가업자 추천에 관한 기준」상 감정평가능력 평가점수와 추가 점수표(기 참여여부, 타 권역 참여자 등)의 점수를 합산하여 선순위 고득점자를 지정 감정평가로 우선 선정하고 있다. 26 해당연도 지정감정평가사 추천기준은 한국감정평가사협회 및 한국자산관리공사 간 협의를 통해 수립되며, 수립 절차는 ① 차기연도 지정감정평가사 추천을 위한 한국감정평가사협회와 한국자산관리공사간 추천원칙(일반원칙, 지정감정평가사 선정원칙) 및 세부권역별 추천 인원 사전협의, ② 차기연도 지정평가사 선정 관련 의견제시 및 협의(한국감정평가사협회 → 한국자산관리공사), ③ 차기연도 지정평가사 선정에 대한 의견회신(한국자산관리공사 → 한국감정평가사협회), ④ 차기연도 지정감정평가사 신청 알림(회원사), ⑤ 차기연도 수도권 사무소 신청결과 검수회의(감정평가사사무소협의회), ⑥ 차기연도 지정감정평가사 명단 제출(한국감정평가사협회 → 한국자산관리공사) 등의 단계로 진행된다. 4) 공시업무 추천 가) 표준지공시지가업무 조사ㆍ평가업무 추천 27 '표준지공시지가’란 국토교통부장관이 토지이용 상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 말한다. 28 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 '부동산공시법’이라 함) 제3조 제5항은 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 감정평가법인등에게 이를 의뢰하여야 한다고 규정하고 있으며, 동법 동조 제7항 9 에 따라 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」(이하 '부동산공시법 시행령’이라 한다) 제7조 10 에 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰할 수 있는 감정평가법인등의 조건이 규정되어 있다. 또한, '부동산공시법 시행령’ 제7조 제5항에 따라 '표준지공시지가 조사ㆍ평가를 위한 감정평가법인등 선정에 관한 기준’에서 감정평가법인등 선정을 위한 세부사항을 규정하고 있다.29 '부동산공시법 시행령’ 제7조 제3항은 “국토교통부장관은 제1항에 따라 선정한 감정평가법인등별로 조사ㆍ평가 물량을 배정할 때에는 선정된 전체 감정평가법인등 소속 감정평가사 중 개별 감정평가법인등 소속 감정평가사가 차지하는 비율을 기준으로 비례적으로 배정해야 한다”고 규정하고 있다. 다만, 감정평가사사무소의 경우 감정평가사사무소 소속 감정평가사가 1∼2명 등 극소수로 구성된 경우가 많아 감정평가법인과 동일하게 취급하여 개별 감정평가사사무소 소속 감정평가사의 수를 기준으로 배정할 경우 아예 배정을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있음에 따라 감정평가사사무소의 특수한 사정을 고려하여 '표준지공시지가 조사ㆍ평가를 위한 감정평가법인등 선정에 관한 기준’ 제3조 제2항 단서 11 의 규정을 두어 표준지 공시업무 참여 신청을 한 전체 감정평가사사무소 소속 감정평가사 수를 기준으로 배정기준필지수를 산정하고 있다. 30 '부동산공시법’ 제28조의 규정에 의거 국토교통부장관이 한국부동산원을 표준지공시지가 조사ㆍ평가 부대업무 위탁기관으로 지정함에 따라 한국부동산원이 토지가격 공시를 총괄하고 있으며, 한국부동산원이 위탁받은 업무를 효과적으로 수행하기 위하여 필요하다고 인정되는 경우 감정평가법인등 및 감정평가사 선정과 표준지공시지가 조사ㆍ평가 물량 배정업무에 필요한 사항을 세부적으로 정하여 운영할 수 있으며 이 경우 미리 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 12 31 표준지공시지가는 매년 1월 1일 공시됨에 따라 후년도 표준지공시지가 업무의 경우 그 전년도 6월경에 표준지공시지가 조사평가를 위한 감정평가법인등 추천 의뢰가 이뤄지며, 7월경 감정평가법인등을 선정 후, 8월 초에 표준지공시지가 선정 및 조사ㆍ평가를 의뢰하여 선정된 감정평가법인등이 공시지가 업무를 시작하고 수수료는 다음 연도 3월∼4월경에 지급된다. 나) 개별공시지가업무 조사ㆍ평가업무 추천 32 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여, 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시ㆍ군ㆍ구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정ㆍ공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)를 말한다. 33 이때, 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 및 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. 13 34 따라서 통상적으로 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등이 해당 지역의 개별공시지가의 검증 업무 또한 수행하고 있다. 개별공시지가 업무 종료 후 감정평가법인등에게 지급되는 수수료는 통상적으로 업무를 수행한 다음 연도 5월∼6월경에 지급된다.다) 택지비 감정평가업무 35 '택지비 감정평가’란 분양가 상한제 14 가 적용되는 주택의 분양가격 산정 근거가 되는 택지비에 대한 감정평가를 말하며, 「공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙」 제10조에 의해 이루어진다.36 일반적인 택지비 감정평가 절차는 ① 사업주체가 입주자모집승인 신청일 이전에 구청장에게 택지가격의 감정평가를 산정, ② 해당 구청장이 감정평가사 1인을 선정 및 의뢰하고, 시장 또는 도지사가 감정평가사 1인을 선정한 후 해당 구청장에게 선정된 평가사를 통보하면 해당 구청장이 선정된 평가사에게 의뢰, ③ 담당 평가사가 택지비평가 업무를 수임한 후 감정평가서를 작성하여 한국감정평가사협회 공정심사실에서 택지비평가서를 심사한 후 한국부동산원 소비자보호처에서 택지비평가서를 검토하고 이를 승인하면 담당 감정평가사가 최종 감정평가서를 해당 구청 및 사업주체에 발송하는 절차로 이루어진다. 37 이 사건과 관련하여 서울시는 택지비평가 업무를 수행할 감정평가사를 선정함에 있어 각 사업별로 서울시에 소재한 표준지공시지가 조사ㆍ평가에 참여한 감정평가기관들 중 임의로 추첨하여 업체를 선정하였다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 1) 인정사실 가) 기초사실 (1) 개인 감정평가사사무소의 공시업무 참여 38 국토교통부는 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 정책을 위해 법개정을 추진하였고, 이에 따라 2021년 1월 1일 시행되는 표준지공시지가 업무부터 개인이 운영하는 감정평가사사무소의 공시업무 참여가 가능하게 되었다. 39 이에 대해 구체적으로 살펴보자면, 국토교통부는 2019년 12월 17일 아래 기재와 같이 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고를 위해 중소법인, 개인 감정평가사무소의 공시업무 참여를 확대하여 성과경쟁을 유도하는 방안을 발표하였다. 2020 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 (국토교통부, 2019.12. 17.) * 국토교통부 제출자료 40 이후 국토교통부는 2020년 6월 2일 아래 기재와 같이 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하거나 개별 토지가격의 타당성 검증을 할 수 있는 감정평가업자의 범위를 확대하기 위하여 감정평가업자의 선정기준에서 소속 감정평가사의 수를 고려하도록 한 기준을 폐지는 방향으로 '부동산공시법 시행령’을 개정하였다. 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 신구조문대비표 41 아울러, 국토교통부는 '부동산공시법 시행령’ 개정사항을 반영하여 2020년 7월 28일 '표준지공시지가 조사ㆍ평가를 위한 감정평가법인 등 선정에 관한 기준’ 또한 대형 감정평가법인에 적용되어 온 업무물량 우선배정 규정을 폐지하고 공시전문 평가법인 규정을 신설하는 방향으로 개정함으로써, 2021년 표준지공시지가 평가 업무부터 개인 감정평가사사무소의 참여를 가능하게 하였다. (2) 사무소협의회의 공시업무 참여 감정평가사 배정 42 사무소협의회는 한국부동산원이 감정평가사사무소의 공시 배정업무를 직접 담당하기 이전인 2020년∼2023년까지 감정평가사무소 회원들의 공시업무 배정에 관한 업무를 담당하였다. 사무소협의회의 감정평가사사무소 배정에 관한 사항은 ① 한국부동산원이 한국감정평가사협회로 업무 협조 요청(6월), ② 한국감정평가사협회가 사무소협의회로 전달 및 자료제출 요청, ③ 사무소협의회에서 공시업무에 참여할 회원사를 선정 후 한국감정평가사협회에 명단 제출 ④ 한국감정평가사협회에서 취합하여 한국부동산원에 자료 제출 15 등의 절차로 진행되었다.43 보다 구체적으로 기술하자면, 사무소협의회는 ① 표준지공시지가 조사평가 업무에 참여하고자 하는 구성사업자에게 신청서를 받은 후, ② 사무소협의회 임원 등으로 구성된 '공시지가 참여자 선정기준 위원회’에서 수립한 '공시업무 선정기준’에 따라 참여 신청한 구성사업자의 점수를 매겨 순위표로 작성한 공시업무 참여 명단을 한국감정평가사협회에 제출하는 식으로 공시업무 참여 감정평가사 배정업무를 수행하였다. 44 사무소협의회가 한국감정평가사협회에 제출한 2023년도 표준지공시지가 조사평가업무 참여자 선정기준은 아래 기재와 같다. 2023년도 사무소협의회의 표준지공시지가 조사평가업무 참여자 선정기준 * 소갑 제39호증 45 다만, 사무소협의회의 실적회비 징수행위 관련 민원이 접수됨에 따라 2024년 표준지 공시지가 평가부터 한국부동산원이 직접 배정업무를 수행하게 되었다. 나) 행위사실 (1) 사무소협의회의 행위 (가) 수익배분 목적의 실적회비 16 부과 결의 및 징수 ① 2022년 공시지가 업무 17 46 피심인 사무소협의회는 2022년 공시지가 업무 수행자에게 해당 수익의 10%를 징수하고 이 중 피심인 운영비(2%)를 제외한 8%를 업무에 참여하지 않은 구성사업자에게 분배하는 것을 결의하고 시행하였다. 47 이를 구체적으로 살펴보자면, 피심인 사무소협의회는 2021년 6월 17일 정기이사회에서 아래 기재와 같이 공시업무 참여자에게 매출액 15%를 기탁금으로 부과하고, 이 중 협의회 비용 5%를 제외한 10%를 공시업무에 참여 신청을 하였으나 최종 선정되지 않은 구성사업자들에게 분배하는 것을 결의하였다. 2021년 6월 정기이사회 회의자료(발췌) * 소갑 제60호증 48 이후, 사무소협의회는 2021년 7월 10일 표준지공시지가 조사평가 업무 참여 신청을 받으면서 아래 기재와 같이 구성사업자에게 업무 수익의 10% 18 를 납부하는 것에 동의한다는 '기탁금 납부 서약서’를 제출하도록 하였다. 2022년 표준지공시지가 조사 평가업무 기탁금 납부 서약서 * 소갑 제57호증 49 이후, 사무소협의회는 2022년 3월 4일 및 2022년 4월 12일 아래 및 기재와 같이 공시지가 업무를 수행한 구성사업자들에게 수익의 10%를 납부할 것을 자신의 홈페이지를 통해 요청하였다. 2022년 표준지공시지가 업무 수수료 기탁금 납부요청 알림(’22. 3. 4.) * 소갑 제52호증 및 제52-1호증 2022년 개별공시지가 기탁금 납부요청(’22년 4월 정기이사회 회의자료 발췌) * 소갑 제60호증 50 아울러, 사무소협의회의 공지 이후 구성사업자가 납부한 실적회비의 80%를 아래 내지 기재와 같이 업무에 참여하지 않은 구성사업자 91명에게 각각 약 192만 원씩 19 분배하였다. 표준지공시지가 기여금 배분 내역(’22년 3월 정기이사회 회의자료 발췌) * 소갑 제54호증 공시업무 예비참여자에게 보낸 문자(2022. 4. 5.) * 소갑 제60호증 개별지공시지가 기여금 배분 내역(’22년 5월 정기이사회 회의자료 발췌) * 소갑 제60호증 ② 2023년 공시지가 업무 51 피심인은 2023년 공시지가 업무 수행자에 대하여 공시업무 수행 연차별로 수익의 12.5%에서 49.4%를 징수하고 이를 업무를 수행하지 않은 다른 구성사업자에게 분배하는 것을 결의하였다 20 . 52 이에 대해 구체적으로 살펴보면, 피심인은 아래 기재와 같이 2022년 6월 9일 공시지가 참여자 선정기준위원회 21 에서 2023년도 공시지가 업무 참여자에게 부과하는 기탁금 비율에 대해 논의하였으며, 아래 기재와 같이 2022년 6월 20일 공시업무 참여연수에 따라 최소 12.5%에서 최대 49.4%의 실적회비를 부과하기로 결의하였다. 2022년 6월 정기이사회 회의자료(2022. 6. 16.) * 소갑 제60호증 2023 공시지가업무 참여자 선정관련 일정표(발췌) * 소갑 제49호증 53 그 이후, 피심인은 2022년 6월 24일 아래 기재와 같이 '2023년 표준지공시지가 조사평가’ 업무 참여를 신청하는 구성사업자에게 '실적회비 납부동의서’를 제출하도록 하였다. 2023 표준지공시지가 조사ㆍ평가 업무 참여자 신청 알림 공문 * 소갑 제51호증 54 '실적회비 납부 동의서’는 아래 기재에서 살펴볼 수 있는 바와 같이 ① 2023년도 공시업무에 참여할 경우 이와 관련된 모든 업무의 매출액을 피심인에게 신고, ② 2023년도 공시업무 매출액의 12.5%∼49.4%를 실적회비로 납부, ③ 택지비평가 등 공시업무 관련 부가 업무를 수행할 경우, 업무 매출액의 80%를 실적회비로 납부, ④ 만일 업무 매출액을 신고하지 않거나 실적회비를 납부하지 않을 시 향후 5년간 공시업무 선정에서 배제되는 것을 서약하는 내용으로 이루어져 있다. 2023 공시업무 등 실적회비 납부 동의서 * 소갑 제51호증 55 다만, 피심인은 아래 및 기재에서 살펴볼 수 있는 바와 같이 실적회비 중 공시업무 신청 회원들에 대한 수익공유분을 제외하고 운영비에 해당하는 2%만을 징수하였으며 이는 뒤에서 설명할 국토교통부에 제기된 민원 및 이에 대한 국토교통부의 조치 요청에 따른 것으로 확인된다. 2023년 4월 정기이사회 회의자료(2023. 4. 27.) * 소갑 제60호증 2023년 5월 정기이사회 회의자료(2023. 5. 31.) * 소갑 제60호증 ③ 택지비 평가업무 56 피심인 사무소협의회는 택지비평가 업무 수행자에게 수익의 80% 또는 50% 22 를 징수하고 이를 다른 구성사업자에게 분배하는 것을 결의하였다. 57 구체적으로 살펴보자면, 피심인 사무소협의회는 아래 기재와 같이 2022년 6월 10일 자신의 구성사업자 중 일부 23 가 공시업무의 연장으로 볼 수 있는 택지비 평가업무를 한 사실을 인지한 후, 2022년 6월 16일 정기이사회에서 택지비평가 업무를 수행한 구성사업자에 대해 해당 업무 매출액의 50% 및 80%를 실적회비로 징수하고, ①이를 다른 구성사업자에게 분배하는 것과 ② 실적회비를 미납한 구성사업자를 향후 공시업무 추천에서 제외하는 것(일명 '택지비평가 수익공유제’)에 대해 논의한 바 있다. 2022년 6월 정기이사회 회의자료(2022. 6. 16.) * 소갑 제60호증 58 이후, 피심인은 2022년 7월 6일 택지비평가 업무를 수행한 구성사업자 4인에대해 아래 기재와 같이 택지비평가 매출액의 50%를 실적회비로 납부할 것과 아래 기재의 '택지비평가 감정수수료 실적회비 납부 동의서’ 제출을 요청하였으나, 해당 구성사업자들은 실적회비 납부 및 동의서 제출을 거부하였다. 택지비평가 감정수수료 실적회비 납부 요청 안내 공문 * 소갑 제14호증 택지비평가 감정수수료 실적회비 납부 동의서 * 소갑 제14호증 (나) 실적회비를 미납한 4인의 구성사업자에 대한 제재 59 피심인 사무소협의회는 택지비평가를 수행한 구성사업자 4인(이하 '택지비평가 수행자’라 함)이 실적회비를 납부하지 않자 ① 이들을 2023년도 공시업무에 참여하지 못하게 하고 ② 일정 기간 다른 감정평가 업무 24 에 추천하지 않을 것을 상위 협회인 한국감정평가사협회에 요청하였으며, ③ 이들에게 '회원권 정지’ 25 라는 징계 처분을 부과하였다. 이하 해당 제재들에 대해 구체적으로 살펴보도록 한다.① 공시업무 참여 제한 60 먼저 피심인은 4인의 택지비평가 수행자가 2023년도 공시업무에 참여하지 못하도록 제한하였다. 61 구체적으로 살펴보자면, 피심인은 2022년 7월 5일 아래 기재와 같이 택지비평가 수행자 중 1명이 2023년도 공시업무에 참여 신청한 것을 인지한 후 해당 구성사업자가 2023년도 공시업무에 참여하지 못하게 막기 위해 “협의회 결정사항을 따르지 않을 경우 -20점을 적용한다”라고 공시참여자 선정기준을 변경하는 것을 논의하였다. 13대 이사회 단체메시지방(2022. 7. 5.) * 소갑 제61호증 62 그 이후 피심인 사무소협의회는 아래 기재와 같이 2022년 7월 21일 이사회에서 택지비평가 수행자인 하OO 평가사의 공시참여를 제한하기 위해 '협의회의 결정, 규정 및 협의회의 약정을 따르지 않을 경우 -20점을 적용한다’고 공시참여 선정기준을 변경하는 것을 의결하였으며 이에 대해 피심인 전체 구성사업자 찬반투표를 진행하기로 하였다. 2022년 7월 정기이사회 회의자료 및 회의 결과 알림 * 소갑 제59호증 및 소갑 제60호증 63 이사회의 결의에 따라 피심인은 아래 기재와 같이 2022년 7월 22일 및 2022년 7월 27일 '공시참여자 선정기준 개정안’에 대해 전체회원 투표를 진행하였으고, 95% 이상 찬성으로 가결하였다. 2022년 8월 정기이사회 회의결과 26 * 소갑 제59호증 ② 한국감정평가사협회 측에 협회추천, 공매 및 법원 추천 제한 요청 64 피심인 사무소협의회는 4인의 택지비평가 수행자와 다른 구성사업자 간 수익 형평성을 위해서 한국감정평가사협회 측에 택지비평가 수행자를 일정 기간 다른 감정평가 업무에 추천하지 말아줄 것을 요청ㆍ건의하였다. 65 이에 대해 자세히 살펴보자면, 피심인은 아래 기재와 같이 2022년 9월 22일 정기이사회에서 '2023년 법원감정인 및 공매감정인 추천 관련 건’을 상정하여 한국감정평가사협회에 4인의 택지비평가 수행자를 일정 기간 법원감정인에 추천하지 말 것을 요청하는 안을 논의하였다. 2022년 9월 정기이사회 회의자료(2022. 9. 22.) * 소갑 제60호증 66 이후, 피심인은 2022년 9월 30일 아래 기재와 같이 서울지역 택지비감정평가를 수행한 4인의 회원에 대해 일정기간 협회ㆍ공매ㆍ법원 추천을 중지하는 건에 대해서 전체 회원 투표를 진행하였으며, 총참여자 220명 중 207명의 찬성으로 가결하였다. 2022년 9월 정기이사회 회의결과 * 소갑 제59호증 67 또한 피심인은 2022년 9월 30일 아래 기재와 같이 한국감정평가사협회에 서울시 택지비평가 수행자를 협회ㆍ공매ㆍ법원 추천에서 배제할 것을 건의하는 공문을 발송하였으며, 이후 2022년 10월 4일 아래 기재와 같이 피심인이 구성사업자를 대상으로 실시한 '서울지역 택지비감정평가수행자의 추천제한 찬반투표’가 가결되었다는 사실을 알리는 공문을 추가 발송하였다. 서울 택지비감정평가 수행자 추천 중지 건의 공문(2022. 9. 30.) * 소갑 제26호증 서울 택지비평가 수행자 추천 중지 요청 관련 추가 공문(2022. 10. 4.) * 소갑 제26-1호증 ③ 택지비평가 수행자에 대한 회원권 정지 처분 68 피심인 사무소협의회는 4인의 택지비평가 수행자가 실적회비 납부를 거부하자 이들에게 '회원권 정지’ 징계 처분을 하였다. 69 아래 기재와 같이 택지비평가 수행자의 징계사유는 '수익공유를 위한 실적회비 납부 거부’이다. 서울택지비평가업무 수행자의 징계 관련 회원전체 찬반투표 * 소갑 제25호증 70 아래 기재와 같이 사무소협의회는 2023년 2월 2일∼2월 3일 전체 투표를 진행하였고, 해당 징계 처분이 사무소협의회 총회에서 총참여자의 85% 이상의 찬성으로 가결되었다. 2023년 2월 정기이사회 회의자료(2023. 2. 16.) * 소갑 제60호증 71 이후 피심인은 2023년 2월 6일 아래 및 기재와 같이 4인의 택지비평가 수행자에게 해당 징계처분을 통지하였다. 택지비 업무 수행자 징계 처분 알림 공문 * 소갑 제20호증 택지비 업무 수행자 징계 결정 통지서 * 소갑 제20호증 (2) 한국감정평가사협회의 행위 72 피심인 한국감정평가사협회는 앞서 2. 가. 1) 나) (1) (나) ②에서 살펴본 바와 같이 사무소협의회가 요청한 '서울시 택지비평가 수행자 추천 중지 요청’을 받아들여 실적회비 납부를 거부한 4인의 택지비평가 수행자를 2023년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천에서 제외하였다. 73 이에 대해 구체적으로 살펴보면, 피심인 한국감정평가사협회는 2022년 11월 9일 아래 기재와 같이 '전년도 국토교통부 표준지공시지가 조사평가 업무’와 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제10조에 의한 '택지비평가 업무’를 모두 수행한 감정평가사는 당해연도 지정감정평가사 추천을 제외한다’는 내용을 담은 2023년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천계획를 수립하고 한국자산관리공사에 제출하였다. 2023년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천계획 * 소갑 제47호증 74 그 이후 피심인 한국감정평가사협회는 2022년 11월 24일 아래 기재와 같이 자신의 구성사업자들에게 2023년 한국자산관리공사 지정평가사 참여신청 공문을 발송하면서 2022년도 표준지공시지가 업무와 택지비 업무를 수행한 자는 2023년도 지정감정평가사 추천에서 제외됨을 공지하였다. 2023년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 참여신청 알림 공문(2022. 11. 24.) * 소갑 제46호증 75 결과적으로 한국감정평가사협회가 한국자산관리공사에 제출한 변경된 계획으로 인해 아래 기재와 같이 사무소협의회에 실적회비를 미납한 4인의 택지비평가 수행자만이 2023년 한국자산공사가 실시하는 공매 관련 지정감정평가사에서 제외되었다. 한국감정평가사협회 제출자료 * 소갑 제1호증 (3) 실적회비 징수 및 관련자 징계에 대해 국토교통부에 민원제기 및 해당행위 중단 (가) 피심인 사무소협의회의 행위 중단 76 국토교통부는 2022년 사무소협의회의 수익 분배 목적 실적회비 징수행위 및 관련자 징계 등과 관련하여 민원을 접수 27 하였고, 2023년 4월 5일 한국감정평가사협회에 사무소협의회 민원 관련 사실관계를 확인하여 이에 대한 조치계획을 제출할 것을 요청하였다.77 이에 따라 사무소협의회는 2023년 5월 31일 의결을 거쳐 4인의 실적회비를 미납한 택지비평가 수행자에 대한 징계를 철회하였고, 2023년 공시업무와 관련하여 실적회비 중 수익공유분을 제외하고 운영비에 해당하는 2%만을 징수하였다. 이와 같은 사실은 위의 및 기재의 2023년 4월 27일 및 2023년 5월 31일 정기이사회 회의자료, 아래 기재의 담당자 진술을 통해 확인할 수 있다. 관련자 진술 내용 (나) 피심인 한국감정평가사협회의 국토부 민원에 대한 시정조치 결과보고 78 한국감정평가사협회는 2023년 6월 26일 국토교통부에 사무소협의회가 실적회비를 징수하지 않도록 조치하였고, 실적회비를 미납한 4인의 서울시 택지비평가 수행자에 대한 징계 처분도 철회하였다고 보고하였다. 구체적인 민원사항 및 보고 내용은 아래 기재와 같다. 국토부 민원에 대한 시정조치 결과보고 * 소갑 제8호증, 소갑 제11호증 79 아울러, 피심인 한국감정평가사협회는 2023년 10월 '2024년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천계획’을 수립함에 있어서는 '전년도 국토교통부 표준지공시지가 조사평가 업무와 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제10조에 의한 택지비평가 업무를 모두 수행한 감정평가사는 당해연도 지정감정평가사 추천을 제외한다’는 내용을 일반원칙에서 삭제하였다. 이와 같은 사실은 기재의 피심인한국감정평가사협회가 제출한 추가 자료를 통해 확인할 수 있다. 2024년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천계획(발췌) * 피심인 한국감정평가사협회의 추가 제출자료 2) 근거 80 이와 같은 사실은 한국감정평가사협회 1ㆍ2차 제출자료(소갑 제1호증 및 소갑제2호증), 사무소협의회 1차∼3차 제출자료(소갑 제3호증 내지 소갑 제5호증), 한국감정평가사협회의 택지비평가 수행자에 대한 법원감정 업무 제한 및 사무소협의회의 징계에 대한 법률 검토자료(소갑 제6호증 및 소갑 제7호증), 한국감정평가사협회의 국토부 민원 관련 보고자료(소갑 제8호증), 사무소협의회의 회칙 및 조직도(소갑 제9호증 및 소갑 제10호증), 사무소협의회의 국토부 민원사항 조치결과 보고(소갑 제11호증), 사무소협의회의 택지비평가 수행자 관련 협회추천 및 배정업무 제한 관련 전체투표 요청 공문(소갑 제12호증), 사무소협의회의 택지비평가 수행자 관련 일정 정리(소갑 제13호증), 택지비평가 수행자가 사무소협의회에 송부한 의견서(소갑 제15호증), 사무소협의회의 택지비평가 수행자 윤리위원회 및 청문회 개최 안내 공문(소갑 제16호증), 택지비평가 수행자 청문 대상사건 경위(소갑 제17호증), 사무소협의회의 택지비평가 수행징계해지 통보 공문(소갑 제18호증), 사무소협의회의 택지비평가 수행자 징계 해지 알림 문자(소갑 제19호증), 사무소협의회의 제2차 공시참여자선정기준위원회 회의자료(소갑 제21호증), 사무소협의회 제2차 공시참여자선정기준위원회 회의결과 알림(소갑 제22호증), 2024. 4. 26. 사무소협의회 제출자료(소갑 제23호증), 2022년 6월 7일 공시참여자선정기준위원회 단톡방 게시글(소갑 제24호증), 사무소협의회의 택지비평가 수행자에 대한 징계관련 회원전체 찬반투표 안건(소갑 제25호증), 2022년 9월 30일 사무소협의회가 한국감정평가사협회에 송부한 택지비평가 수행자에 대한 추천 중지 요청 공문(소갑 제26호증), 2022년 10월 4일 사무소협의회가 한국감정평가사협회에 송부한 택지비평가 수행자의 추천제한 찬반투표가 가결되었다는 사실을 알린 추가공문(소갑 제26-1호증), 사무소협의회의 상여금 및 업무추진비 지급 규정(소갑 제27호증), 사무소협의회의 공시업무 지속적ㆍ안정석 수행을 위한 방안 제언(2022. 7. 23.) (소갑 제28호증), 한국감정평가사협회의 '감정평가업자 지정추천에 관한 기준’(소갑 제29호증), 2023년 6월 20일 사무소협의회가 한국감정평가사협회에 송부한 택지비평가 수행자에 대한 징계처분 해지처리 알림 공문(소갑 제30호증), 사무소협의회의 국토교통부 사실확인 및 요청자료에 대한 답변(2023. 5. 10.) (소갑 제31호증), 사무소협의회의 공시참여자 변경안 관련 사무소회원 전체투표 결과 및 결과 보완 (소갑 제33호증 및 소갑 제34호증), 사무소협의회의 공시업무 참여자 선발을 위한 자료제출 안내문(소갑 제35호증), 사무소협의회의 2023년도 표준공시지가 및 개별지가 검증수수료 납부요청 문자(소갑 제36호증), 사무소협의회 정관(소갑 제37호증), 감정평가사사무소의 표준지공시지가 조사ㆍ평가단 운영에 관한 규정(2020. 10. 19. 제정) (소갑 제38호증), 2022년 7월 25일 사무소협의회가 한국감정평가사협회에 제출한 2023년도 표준지 공시지가 조사평가업무 배정관련 기준 및 명단제출(소갑 제39호증), 2023년 2월 2일 사무소협의회의 택지비평가 수행자 징계투표 알림 문자(소갑 제40호증), 한국감정평가사협회 '부동산가격 조사평가를 위한 감정평가업자 선정 추천지침’(소갑 제41호증), 사무소협의회의 2023년 표준지공시 관련 발송문자(소갑 제42호증), 사무소협의회의 2023년 공시 업무일지(소갑 제43호증), 2022년 7월 정기이사회 회의결과(공시업무 예비참여자에 대한 수익 배분 철회 관련)(소갑 제44호증), 2022년 7월 택지비평가 업무에 대한 수익공유제 도입필요성(소갑 제45호증), 2023년 한국자산관리공사의 관련 지정감정평가사 참여신청 알림 및 추천계획(소갑 제46호증 및 소갑 제47호증), 사무소협의회의 2023년 공시업무 수수료 회비 납부요청 알림 문자 1.2 (소갑 제48호증 및 소갑 제50호증), 사무소협의회의 2023년 공시지가업무 참여자 선정관련 일정표(소갑 제49호증), 2022년 6월 24일 사무소협의회의 2023년 표준지 조사평가 참여신청서 제출요청 알림 공문(소갑 제51호증), 2022년 표준지공시지가 업무 수수료 기탁금(실적회비) 요청 알림 사무소협의회 홈페이지 공지문(소갑 제52호증 및 소갑 제52-1호증), 사무소협의회의 2023년도 공시지가 참여자 선정기준위원회 사전회의(소갑 제53호증), 2022년 3월 사무소협의회 정기이사회 회의자료(소갑 제54호증), 사무소협의회 및 한국감정평가사협회와 국토부 면담내용 정리(소갑 제55호증), 기탁금(실적회비) 징수비율 투표알림 문자(2022. 6. 16.∼6. 17.) (소갑 제56호증), 사무소협의회의 2022년도 표준지 공시업무 기탁금(실적회비) 납부 서약서(소갑 제57호증), 사무소협의회 13대 이사회 단체 대화방 발췌(소갑 제58호증), 2022년 3월 ∼ 2023년 7월간 사무소협의회 이사회 회의결과(소갑 제59호증), 2021년 6월 ∼ 2023년 7월 사무소협의회 이사회 회의자료(소갑 제60호증), 2023년 공시업무에 대한 참여기준 변경관련 사무소협회의 단체 대화방 발췌(2022년 7월)(소갑 제61호증), 사무소협의회 전(前) 회장 조OO 진술조서(소갑 제62호증), 한국감정평가사협회의 '감정인 추천 및 관리지침’ (소갑 제63호증), 한국감정평가사협회 회칙(소갑 제64호증), 한국감정평가사협회 위원회 규정(소갑 제65호증), 국토교통부 제출자료(참고자료 3) 및 2025년 1월 24일 심의시 활용한 피심인 자료, 심의속기록 등을 통해 확인할 수 있다. 나. 관련 법 규정 및 법리 1) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 28 제51조(사업자단체 금지행위) ① 사업자단체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. ∼ 2. (생략) 3. 구성사업자(사업자단체의 구성원인 사업자를 말한다. 이하 같다)의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) 2) 법리 81 법 제51조 제1항 제3호에 규정된 사업자단체 금지행위인 '구성사업자의 사업내용 또는 활동 제한행위’가 성립하기 위해서는 첫째, 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 제한하는 사업자단체의 의사결정이 있고 그 의사가 구성사업자에게 표시되어야 하며, 둘째, 그 결정이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하는 것이어야 한다. 29 82 특히 이와 관련하여, 사업자단체 금지행위는 사업자가 부당하게 경쟁을 제한하는 구 공정거래법 제23조 제1항(현행법 제45조 제1항) 각 호에 규정된 행위를 할 것을 결정하고 사업자단체의 구성원 간에 그 사업자단체의 의사결정을 준수하여야 한다는 공동인식이 형성됨으로써 성립하고, 사업자단체의 구성원이 사업자단체의 의사결정에 따른 행위를 현실적으로 하였을 것을 요하는 것은 아니다. 30 다. 위법성 판단 1) 사업자단체의 의사가 존재하였는지 여부 83 구성사업자의 사업활동을 제한하는 행위가 사업자단체의 총회, 이사회, 임원회의 등을 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나거나, 사업자단체의 정관, 규정 또는 사업계획서 등에 따라 이루어지는 경우, 또는 그와 같은 적극적ㆍ명시적인 결정이나 규정이 없더라도 사업자단체 차원의 논의를 거쳐 이루어지는 경우 등에는 그런 행위를 하려는 사업자단체의 의사가 있었던 것으로 볼 수 있다. 31 가) 사무소협의회 84 앞서 2. 가. 에서 살펴본 바와 같이, 피심인 사무소협의회는 공시지가 업무 및 택지비평가를 수행한 구성사업자에게 수익의 일부를 실적회비로 징수하고 다른 구성사업자에게 배분하는 것을 이사회 및 총회 등을 통해 결의하였다. 85 또한 사무소협의회는 앞서 2. 가. 에서 살펴본 바와 같이 실적회비를 납부하지 않은 4인의 서울시 택지비평가 수행자에 대하여 2023년 표준지 공시업무 추천에서 제외하기 위해 공시참여자 선정기준 변경을 결의한 점, 해당 택지비평가 수행자를 일정 기간 다른 감정평가 업무추천에서 제외하도록 상위 협회인 한국감정평가사협회에 요청하는 것을 결의한 점, 사무소협의회 자체적으로 회원권 정지 징계처분을 결의하였다는 점을 통해 사업자단체의 의사가 있었다는 점이 인정된다. 나) 한국감정평가사협회 86 피심인 한국감정평가사협회는 앞서 2. 가.에서 살펴본 바와 같이 피심인 사무소협의회의 실적회비를 미납한 택지비평가 수행자에 대한 추천 제한 요청을 수용하여, 2022년 11월 9일 '전년도 표준지공시지가 조사평가업무와 택지비평가 업무를 모두 수행한 감정평가사는 당해연도 지정감정평가사 추천에서 제외한다’는 내용을 담은 추천계획을 한국자산관리공사에 제출 32 하였다는 점에서 사업자단체의 의사가 있었다는 점이 인정된다. 2) 사업자단체의 의사가 구성사업자들에게 표시되었는지 여부 87 사업자단체의 의사가 표시된다는 것은 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식과 관계 없이 구성사업자가 그 내용을 인지할 수 있게 표시됨을 의미한다. 33 가) 사무소협의회 88 사무소협의회는 표준지공시지가 업무에 참여하고자 하는 구성사업자들에게 의무적으로 실적회비 납부동의서를 제출하도록 하였으며, 실제 2021년 공시업무에 대한 조사ㆍ평가업무로 수익이 발생한 시점인 2022년 3월 ∼ 4월경 해당 업무를 수행한 구성사업자들에게 실적회비를 납부해 줄 것을 자신의 홈페이지를 통해 공지한 점 등을 통해 사업자단체의 의사결정이 표시되었음이 인정된다. 89 또한, 4인의 서울시 택지비평가 수행자를 2023년 공시업무에 배제하기 위해 2023년 공시참여자 선정기준을 변경하고 이를 전체투표에 부친 점, 4인의 서울시 택지비평가 수행자에 일정기간 협회ㆍ공매ㆍ법원 추천을 중지하는 건에 대해 전체 투표를 진행하고 해당 안이 가결되자 한국감정평가사협회에 이들의 추천을 일정기간 중지해 줄 것을 정식 공문으로 요청한 점, 아울러 4인의 서울시 택지비평가 수행자에 대해 '회원권 정지’ 징계에 대한 전체 투표를 진행하고 해당 안이 가결되자 이를 관련 당사자들에게 공문으로 통지한 점 등을 종합적으로 고려할 때 사업자단체의 의사결정이 표시되었음이 인정된다. 나) 한국감정평가사협회 90 한국감정평가사협회의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 2022년 11월 24일 자신의 구성사업자들에게 공문으로 2023년 한국자산관리공사 지정감정평가사 참여 신청을 알리면서 2022년 공시지가 및 택지비 평가 업무를 모두 수행한 감정평가사는 2023년 지정감정평가사 추천에서 제외된다는 내용을 함께 기재한 점을 고려할 때 사업자단체의 의사결정이 표시되었음이 인정된다. 3) 구성사업자의 사업활동이 부당하게 제한되었는지 여부 91 사업자단체는 원래 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위해 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대한 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 사업자단체의 구성사업자들은 비록 그 단체의 구성사업자라 하더라도 그 개개인은 모두 개별사업자이므로 사업활동은 그들의 경영방침에 따라 자유롭게 보장되어야 할 것이므로, 사업자단체의 결의나 이에 따른 구성사업자들에 대한 행위제한이 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 구법 제26조 제1항 제3호(현행법 제51조 제1항 제3호)에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다. 34 92 아울러 사업자단체의 행위가 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하였는지 여부는 구성사업자에 대해 상당한 영향력을 행사할 수 있는 지위에 있는 사업자단체가 구성사업자의 자유영역에 속하는 사항에 대해 구성사업자의 의사에 반하여 어떤 요구를 사실상 강요함으로써 사업활동을 과도하게 제한하고, 그 요구가 경쟁을 제한할 우려가 있는 경우 인정될 수 있다. 35 가) 사무소협의회 (가) 사무소협의회의 지위 93 사무소협의회는 한국감정평가사협회의 업종별 지회 중 하나로 한국감정평가사협회의 구성사업자 중 법인이 아닌 개인 감정평가사사무소 소속 감정평가사라면 당연히 가입되는 사업자단체로서, 회칙에 따라 구성사업자에 대한 자체적인 징계 권한과 상위 단체인 한국감정평가사협회에 구성사업자에 대한 업무 제한 등을 요청할 권한을 가지고 있다. 또한 한국부동산원이 직접 표준지공시지가 조사ㆍ평가 수행자에 대한 배정업무를 수행하기 이전, 사무소협의회는 공시지가 조사ㆍ평가 업무에 참여할 감정평가사사무소를 선정함에 있어 선정기준 및 추천순위표를 정하는 권한까지 갖고 있었는바 자신의 구성사업자에 대하여 상당한 영향력을 행사할 수 있는 지위에 있다고 봄이 타당하다. (나) 사무소협의회의 행위가 구성사업자의 사업활동을 제한하였는지 여부 ① 실적회비 징수행위 관련 94 사무소협의회의 실적회비 징수행위는 다음과 같은 점을 종합적으로 고려할 때, 구성사업자의 자율적인 영역에 속하는 사업활동을 과도하게 제한한 것으로 판단된다. 95 첫째, 사무소협의회는 자신의 구성사업자들을 상대로 사실상 실적회비 납부를 강제하였다. 사무소협의회는 공시업무에 참여 신청하려는 자신의 구성사업자에게 감정평가사 추천 의뢰기관인 한국부동산원에서 요구한 서류 외에 실적회비 납부동의서를 함께 제출하도록 하였는바, 사무소협의회를 통해서만 해당 업무에 참여할 수 있었던 구성사업자로서 실적회비 납부동의서 제출은 의무적인 사항으로 볼 수 밖에 없었으며 앞서 살펴본 바와 같이 사무소협의회는 '공시지가 참여자 선정기준’을 정할 권한을 가지고 있었는 바, 구성사업자들은 향후 공시업무 선정에서 배제되지 않기 위해 실적회비를 납부할 수밖에 없었다. 실제로 내지 에서 살펴본 바와 같이 2022년도 표준지공시업무 및 개별공시업무를 수행한 56명 전원이 사무소협의회에 실적회비를 납부한 점도 이러한 사실을 뒷받침한다. 96 둘째, 감정평가 업무에 따른 수익은 감정평가사의 경영활동에 있어서 가장 중요한 사안으로서 개별 감정평가사가 자율적으로 관리ㆍ처분하고 업무 참여 여부 결정 등의 기준으로 활용하여야 할 것임에도, 사무소협의회는 구성사업자 수익의 일부를 징수하여 이를 업무를 수행하지 않은 다른 구성사업자에게 분배하는 행위를 행함으로써 구성사업자의 경영전략과 판단에 따라 적절히 자금을 활용할 수 있는 기회를 제한하였다. 97 셋째, 공시업무에 참여한 구성사업자가 일정 부분 사무소협의회의 운영에 필요한 공통 비용을 부담하는 것은 타당하다고 할 것이나, 사무소협의회가 배정의 형평성과 수익의 형평성을 이유로 실제로 업무를 수행하지 않은 다른 구성사업자에게 나누어줄 목적의 실적회비를 징수하는 것은 운영에 필요한 비용 확보라는 목적을 벗어난 것으로 구성사업자의 사업활동에 대한 일정한 범위의 제한을 할 수 있는 한계를 넘어구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당한다. 98 넷째, 구성사업자들에게 수익의 일부를 실적회비로 징수하고 이를 다른 구성사업자들에게 분배하는 행위는 구성사업자의 자유로운 사업활동을 제한하는 행위라는 것이 위원회의 일관된 심결례 36 이며, 법원 판례도 같은 입장이다. 37 ② 서울시 택지비평가 수행자에 대한 제재조치 관련 99 사무소협의회가 자신의 구성사업자인 4인의 서울시 택지비평가 수행자에 대해 실적회비를 납부하지 않았다는 사유로 제재한 행위 역시 다음과 같은 점을 종합적으로 고려할 때, 구성사업자의 자율적인 영역에 속하는 사업활동을 과도하게 제한한 것으로 판단된다. 100 첫째, '표준지공시지가 조사ㆍ평가를 위한 감정평가법인등 선정에 관한 기준’ 제3조 제3항에 따르면 공시업무를 수행할 감정평가법인등을 선정하기 위해서는 업무수행능력과 징계 여부를 고려할 수 있다고 정하고 있으며, 제6조에 따르면 경력이 3년 미만이거나 징계 등을 받은 경우에 한해 공시업무 선정에서 제외할 수 있음을 규정하고 있는바, 피심인 사무소협의회는 법령에서 규정하고 있는 선정기준을 고려하여 합리적으로 세부적인 선정기준을 정하여야 함에도 불구하고, 구성사업자의 실적회비 납부 여부를 선정기준에 포함하였고 실적회비를 납부하지 않은 구성사업자에 대해 공시업무에 참여하지 못하도록 배제하였으므로 이는 국토교통부로부터 위탁받은 권한의 범위를 넘어서 구성사업자의 업무를 부당하게 제한하는 행위로 판단할 수 있다. 101 둘째, 사무소협의회는 택지비평가에 대한 실적회비를 내지 않았다는 이유로 해당 구성사업자에 대해 자신의 상위 사업자단체인 한국감정평가사협회에 각종 추천을 제외할 것을 요청하였고 자체적으로도 회원권 정지의 징계처분을 하였는 바, 이는 사업자단체활동지침 38 3. 가. (11) ①에서 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위의 예시로서 열거되어 있는 '각종 증명서의 교부나 추천을 거부하거나 지연함으로써 구성사업자의 사업활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다. 39 나) 한국감정평가사협회 (가) 한국감정평가사협회의 지위 102 한국감정평가사협회는 감정평가법 제35조의 규정에 따라 감정평가법인등 40 과 그 소속 감정평가사가 의무적으로 구성사업자로 강제 가입하여야 하는 독점적 지위에 있는 사업자단체로서, 감정평가법 등 관계법령 및 회칙에 따라 구성사업자에 대한 징계 권한을 가지고 있을 뿐 아니라 각종 감정평가 업무에서 구성사업자를 추천 제외ㆍ배정 제한할 수 있는 권한과 추천기준을 정하는 권한까지 갖고 있는바 구성사업자인 감정평가사들에 대하여 상당한 영향력을 행사할 수 있는 지위에 있다. 41 (나) 한국감정평가사협회의 행위가 구성사업자의 사업활동을 제한하였는지 여부 103 이러한 한국감정평가사협회가 사무소협의회의 요청에 따라 공매추천 계획을 변경하여 결과적으로 택지비평가에 대한 실적회비를 내지 않은 4인의 공매추천을 제한한 행위는 실적회비 납부 여부에 따라 이와 관련성이 없는 타 업무에까지 참여할 기회를 원천적으로 차단한 것으로서, 구성사업자의 사업활동을 부당하게 제한한 행위로 판단된다. 104 이와 관련하여 한국감정평가사협회도 2023년 2월 아래 기재와 같이 택지비평가에 대한 실적회비를 내지 않은 4인의 법원감정 업무제한에 대한 법률 검토를 진행하였고, 특정 회원이 단지 택지비 평가업무를 수행하였다는 것만으로 법원감정업무의 수행이 현저히 곤란하다고 볼 수 없고 그러한 사유로 법원감정 업무에서 배제할 수 없다고 결론지었는 바, 그렇다면 한국감정평가사협회가 추천하는 공매 분야에서도 이를 달리 볼 여지는 없다. 택지비업무를 수행한 사무소에 대한 법원감정 업무제한 검토(발췌) * 소갑 제6호증 4) 경쟁제한성 여부 105 다음과 같은 점을 종합하여 볼 때, 피심인들의 행위는 자신의 구성사업자들에게 상당한 영향력을 행사할 수 있는 자신의 지위를 이용하여, 감정평가 시장에서의 경쟁을 제한하거나 제한할 우려가 있음이 인정된다. 106 첫째, 이 사건 행위로 인해 피심인들로부터 징계 및 추천 제한을 받은 특정 구성사업자는 해당 업무에 참여할 기회 자체가 박탈되어 경쟁이 제한되었다. 107 둘째, 부동산공시법 및 시행령, 고시에서는 업무수행능력을 공시업무 참여 감정평가사 선정에 고려한다고 정하고 있는 점, 국토교통부가 공시업무에 개인 감정평가사사무소의 참여를 확대한 취지는 아래 기재와 같이 성과경쟁을 유도하면서 한국부동산원의 공시업무 수행역량을 제고하기 위한 것이라는 점 등을 고려할 때, 피심인들은 법규정과 제도개선 취지를 고려하여 구성사업자가 공시업무에 자유롭게 참여할 수 있는 여건을 조성해야 한다. 그럼에도 불구하고 피심인 사무소협의회는 공시업무를 수행한 구성사업자에게 자신의 업무수행의 대가를 다른 구성사업자와 공유하도록 하였고 공시업무를 수행하지 않는 구성사업자에게는 실제로 업무를 수행하지 않더라도 일정액의 수익을 보전할 수 있게 해주었으며, 피심인 한국감정평가사협회는 이러한 사무소협의회의 행위에 대해 반대의사를 표명하지 않은 채 사무소협의회의 요청에 따라 공공기관에 제출하는 감정평가사 추천기준을 변경하는 행위를 함으로써 성과경쟁을 유도하려는 국토교통부의 법 운영 취지를 해(害)하였음이 인정된다. 2020 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(국토교통부, 2019. 12. 17.) 5) 소결 108 결론적으로 피심인들의 2. 가.의 행위는 구성사업자들의 사업활동을 부당하게 제한하는 행위로써 법 제51조 제1항 제3호에 위반되는 것으로 판단된다 라. 피심인 주장에 대한 판단 1) 사무소협의회의 주장에 대한 판단 가) 공시업무를 수행하지 않는 구성사업자에게 단순히 실적회비를 배분한 것이 아닌 정당한 용역의 대가였다는 주장 109 피심인 사무소협의회는 공시지가 업무에 참여하였으나, 선정되지 않은 구성사업자들에게 단순히 실적회비를 분배한 것이 아니고 이들에게 '지역정통평가사’ 의 역할을 부여하여 '(상업용ㆍ업무용ㆍ아파트) 층별효용비율 및 기대이율의 통계생산 용역’을 의뢰하였고 이에 대한 용역의 대가로 세금계산서까지 발행하여 해당 금원을 지급한 것이라고 주장하나, 다음과 같은 점을 고려할 때 피심인의 주장은 타당하지 않다. 110 피심인은 아래 기재에서 살펴볼 수 있는 바와 같이, 업무의 대가가 아닌 단순 분배는 문제의 소지가 있을 수 있다는 세무사 등의 의견에 따라 해당 용역을 이들에게 의뢰한 것이며, 이는 세무 및 법률 리스크를 회피하기 위한 수단에 불과할 뿐 실적회비 징수가 공시지가 업무에 따른 수익을 분배하기 위한 목적이었음은 변함이 없다. 2022년 4월 정기이사회 정기이사회 회의자료(발췌) * 소갑 제60호증 나) 실적회비 징수와 4인의 택지비 수행자에 대해 각종 제한을 가한 것은 전체 회원의 이익 증진을 위한 불가피한 정책이었다는 주장 111 피심인 사무소협의회에 따르면 '부동산공시법 시행령’ 제7조 제3항에 의하여 자신의 회원사들로부터 표준지 공시업무 참여신청을 많이 받아야, 이에 비례하여 보다 많은 소속 회원사들이 공시업무에 참여할 수 있기 때문에 42 공시업무 참여 신청자들이 업무를 배정받지 못하더라도 수익을 공유할 수 있도록 한 것이며 그 결과 2022년 표준지 공시지가 참여인원 모집시 153명에 불과하였던 신청자가 2023년 표준지 공시지가 참여인원 모집시 240명으로 대폭 증가하였고 실제 평가에 참여한 인원도 56명에서 80명으로 증가하였기 때문에 국토교통부의 정책 취지에도 부합하고 경쟁제한성도 없다고 주장한다. 112 그러나, 같은 점들을 종합적으로 고려할 때 피심인의 주장은 타당하지 않다. 113 첫째, 2022년에 비해 2023년 표준지 공시지가 참여신청 인원이 증가한 사유가 실적회비를 분배받기 위함이라는 부분이 입증되지 않으며, 이런 사실을 증명할만한 다른 증거도 없다. 114 둘째, 사무소협의회는 자신의 영향력을 이용하여 실적회비 납부동의서를 제출하지 않으면 공시지가 업무 참여가 원천적으로 불가능하도록 하였고, 구성사업자들의 수익은 당해 구성사업자들이 자율적으로 운영하고 결정하여야 하는 경영활동에 있어 가장 중요한 사안임에도 불구하고 그 운영 등의 결정을 사업자단체가 관여하여 분배하였기 때문에 공시업무 신청자가 단순히 증가하였다는 사유만으로 해당 행위의 위법성이 조각되지 않는다. 115 셋째, 국토교통부는 공시업무에 개인 감정평가사의 참여를 확대하여 경쟁을 통해 공시업무에 대한 서비스 질을 높이고자 하였으나, 피심인은 구성사업자들간 업무 실적과 보수를 나누도록 함으로써 경쟁유인을 약화시켰으며 이와 같은 이유로 국토교통부도 앞서 2. 가. 1) 나) (3)에서 살펴본 바와 같이 피심인의 실적회비 징수 및 분배 행위에 대해 반대의견을 피력한 바 있다. 116 또한, 피심인은 실적회비를 미납한 4인의 택지비평가 수행자 중 3인은 사무소협의회의 이사였는 바, 구성사업자들간 사무소협의회에 대한 불신과 배임의 문제까지 제기된 상황에서 이들을 각종 추천에서 배제하도록 상위 협회에 요청하고 자체 징계 처리를 한 것은 회원사 전체 이익을 위한 불가피한 선택이었다고 주장한다. 117 살피건대, 구성사업자들간 불신과 배임의 문제제기가 있었다고 할지라도 피심인 사무소협의회는 택지비평가에 대해 실적회비를 징수할 정당한 권한이 없고 이를 납부하지 않았다고 하여 구성사업자를 각종 추천에서 제외하거나, 제외할 것을 상위 협회에 요청하거나 자체 징계를 할 권한 역시 부여받지 않았으며, 결과적으로 이는 구성사업자의 업무를 부당하게 제한하는 행위에 해당함에는 변함이 없다. 2) 한국감정평가사협회의 주장에 대한 판단 118 피심인 한국감정평가사협회는 사무소협의회에서 요청한 4인의 택지비평가 수행자의 사업활동을 제한하여 달라는 사무소협의회의 의사에 동조한 적이 없고 사무소협의회가 발송한 공문에도 '실적회비 미납자 추천 제외’와 같은 내용이 없으며, 사무소협의회의 요청이 업무 기회의 형평성 제고를 위한 것으로 이해하고 해당 의견을 받아들여 업무 형평성 차원에서 계획을 변경한 것으로서, 이미 '2021년 한국자산관리공사 지정감평사 선정 추천계획’ 마련시에도 한 차례 표준지 공시지가 조사ㆍ평가업무를 수행한 감정평가사를 공매 추천에서 제외한 사실이 있기 때문에 해당 행위는 위법하지 않다고 주장한다. 119 그러나, 다음과 같은 점을 종합적으로 고려할 때 한국감정평가사협회의 '2023년 한국자산관리공사 지정감정평가사 선정 추천계획’은 사무소협의회의 의견을 수용하여 특정 구성사업자의 사업활동을 제한하기 위한 목적으로 변경한 것으로 볼 수 있으므로 피심인의 주장은 타당하지 않다. 120 첫째, 아래 기재와 같이 전(前) 사무소협의회 회장 조OO은 4인의 택지비평가 수행자가 실적회비 납부를 거부한 이후 이 문제에 대해 당시 양OO 한국감정평가사협회장과 논의하는 등의 협의과정을 거쳤으며, 추천을 제한해달라는 공문도 한국감정평가사협회에서 요청하여 보낸 것이라고 진술하였다. 43 전(前) 사무소협의회 회장 조OO 진술내용 발췌 * 소갑 제62호증 121 둘째, 앞서 1. 나.에서 살펴본 바와 같이 사무소협의회는 한국감정평가사협회의 산하 지회로서, 당시 사무소협의회 임원이었던 방OO, 정OO, 최OO 3인은 한국감정평가사협회 임원직도 겸임하고 있었으므로 한국감정평가사협회는 이들을 통해서도 4인의 택지비평가 수행자의 사업활동을 제한하기 위한 목적으로 사무소협의회가 추천 제외를 요청하였다는 사실을 충분히 인지할 수 있는 위치에 있었다. 122 셋째, 앞서 에서 살펴본 바와 같이 이러한 변경된 '2023년 한국자산관리공사 지정감평사 선정 추천지침’에 따라 공매 추천이 제외된 구성사업자 명단도 전체 4,649명의 회원 중 정확히 실적회비를 미납한 4인의 서울시 택지비평가 수행자라는 점도 한국감정평가사협회가 사무소협의회 소속 4인의 택지비평가 수행자의 사업활동을 제한하기 위한 목적으로 추천 제외 공문을 송부하였음을 인지하였고 이들의 의견을 받아들여 해당 계획을 변경하였다는 사실을 뒷받침한다. 3. 처분 가. 한국감정평가사협회 123 피심인 한국감정평가사협회의 위 2. 가.의 행위는 법 제51조 제1항 제3호에 위반된다. 그러나 피심인은 앞서 살펴본 바와 같이 '2024년도 한국자산관리공사 지정감정평가사 추천계획’을 수립함에 있어 '전년도 국토교통부 표준지공시지가 조사평가 업무와 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제10조에 의한 택지비평가 업무를 모두 수행한 감정평가사는 당해연도 지정감정평가사 추천을 제외한다’는 내용을 일반원칙에서 삭제함으로써 해당 행위를 자진 시정한 점, 피심인이 주도적으로 해당 행위를 한 것이 아니라 소속 지회의 요청으로 행한 점, 추천계획 변경 수립으로 실제 공매추천이 제한된 구성사업자는 4인에 불과하여 위반행위의 파급효과가 적은 점을 종합적으로 고려하여 공정거래위원회 회의운영 및 사건절차 등에 관한 규칙 44 제57조 제1항 및 제2항에 따라 경고한다. 나. 사무소협의회 1) 시정조치 124 피심인 사무소협의회의 위 2. 가.의 행위에 대해서는 향후 동일하거나 유사한 행위가 재발되지 않도록 법 제52조에 따라 향후 행위금지명령을 부과하며, 이러한 시정명령의 내용을 구성사업자들이 인지할 필요가 있으므로 시정명령 받은 사실에 대한 통지명령을 기재와 같이 부과한다. 2) 과징금 가) 과징금 부과 여부 125 피심인의 위 2. 가.의 행위는 구성사업자의 활동 중 핵심적인 부분이라고 할 수 있는 구성사업자의 수익의 사용을 부당하게 제한하였고, 추천을 제외하거나 제외하도록 요청함으로써 구성사업자의 사업활동을 부당하게 제한하였으므로, 자유롭고 공정한 경쟁질서 저해효과가 크고 다수의 구성사업자에게 영향을 미치므로, 법 제53조 및 제102조, 동법 시행령 45 제58조, 제84조 관련 [별표 6] 위반행위의 과징금 부과기준, 과징금부과 세부기준 등에 관한 고시 46 를 적용하여 과징금을 부과한다.

공정거래위원회는 위와 같이 의결하였다.