민법 제309조 — 전세권자의 유지, 수선의무

조문

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. [법령:민법/제309조@]

핵심 의의

민법 제309조는 전세권자에게 목적물의 현상유지의무와 통상의 관리에 속하는 수선의무를 부과한다 [법령:민법/제309조@]. 전세권은 용익물권으로서 전세권자가 목적물을 점유·사용·수익하는 권리를 가지는 동시에(민법 제303조 제1항), 그 점유에 수반하여 목적물을 적절한 상태로 보존할 의무를 부담하는 것이다 [법령:민법/제303조@]. 이는 임대차에서 임대인이 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하는 것(민법 제623조)과 정반대의 구조로서, 전세권 관계에서는 수선의무가 전세권자에게 이전되어 있다는 점에 특색이 있다 [법령:민법/제623조@].

본조에서 말하는 현상유지란 목적물이 본래 가진 사용가치 및 외형적 상태를 보존하는 것을 의미하고, 통상의 관리에 속한 수선이란 일상적·소규모로 발생하는 마모·훼손에 대한 보수, 즉 대규모의 자본적 지출을 요하지 아니하는 정도의 수선을 가리킨다. 따라서 목적물의 본질적 구조에 관한 대수선이나 천재지변 등으로 인한 멸실·훼손의 복구는 본조의 의무 범위에 포함되지 아니하며, 그러한 비용은 유익비 또는 필요비로서 민법 제310조의 비용상환청구 법리에 따라 처리된다 [법령:민법/제310조@].

본조의 의무는 전세권의 존속 중 전세권자가 목적물을 직접 지배하는 것에 대한 반대급부적 성격을 가지며, 이를 위반하여 목적물의 가치를 감소시킨 경우에는 전세권설정자에 대한 손해배상책임이 문제될 수 있고, 전세권 소멸 시 원상회복의무(민법 제316조 제1항)의 이행 범위에도 영향을 미친다 [법령:민법/제316조@]. 또한 전세권자가 본조의 수선의무를 이행하기 위하여 지출한 비용은 통상의 관리비용에 해당하므로, 그 성질상 필요비에 준하더라도 민법 제310조 제1항이 정하는 필요비상환청구의 대상에서 제외된다고 해석되는 것이 통설이다 [법령:민법/제310조@].

결국 본조는 전세권의 용익물권성에 따른 자기책임 원칙을 구체화한 규정으로서, 전세권자가 목적물의 보존에 관한 일상적 책임을 스스로 부담함을 명확히 함과 동시에, 전세권설정자의 수선의무 면제 및 유지·관리비용의 분배 기준을 정하는 기능을 한다.

주요 판례

(본조에 관한 직접적인 대법원 판례는 보고되어 있지 아니하다.)

민법 제309조 전세권자의 유지, 수선의무

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