임대차보증금

임차인의 의사와는 관계없이 가옥소유자에 의해 임의로 이루어진 퇴거신고와 임대차의 대항력

주거용건물을 담보로하여 은행으로부터 보다 유리한 조건으로 대출을 받기 위하여 제3자가 임의로 임차인 몰래 그가 다른 곳으로 퇴거한 것처럼 퇴거신고를 하고 위 건물을 담보로 한 대출절차가 종료된 뒤 다시 임차인의 주민등록을 위 건물로 옮겨놓은 경우에는 임차인은 그 임대차계약에 따른 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하지 아니한다.

【원고(반소피고), 피항소인】 하삼갑 【피고(반소원고), 항소인】 한국주택은행 【원심판결】 제1심 마산지방법원 충무지원(88가단963(본소), 3580(반소)판결) 【주 문】 피고(반소원고)의 항소를 기각한다. 항소비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【청구취지】 본소; 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 금 8,000,000원을 지급하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고. 반소; 원고는 피고에게 별지목록 기재건물(이하 이 사건 건물이라 한다)을 명도하고, 1987.7.1.부터 명도완료일까지 월 금 103,000원씩의 금원을 지급하라. 반소비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고. 【이 유】 본소, 반소를 함께 판단한다. 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(건물등기부등본), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(전세계약서)의 각 기재, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(세대별 주민등록표)의 일부 기재(단 뒤에서 믿지 않는 부분 제외), 원심증인 김운태, 김필자의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 옥동주로부터 이 사건 건물을 분양받은 소외 이영순은 1984.10.30.원고에게 이 사건 건물을 임대차보증금 8,000,000원, 임대차기간 1년으로 각 정하여 임대한 사실, 원고는 같은 해 12.3. 이 사건 건물로 주민증록이전신고를 마치고 그 이래 이 사건 건물에 거주하면서 위 이영순과의 위 임대차계약의 기간을 연장하여 온 사실, 피고는 위 이영순에게 금 5,000,000원을 대출하면서 위 대출금의 회수채권을 담보하기 위하여 이 사건 건물에 관하여 마산지방법원 거제등기소 1985.7.24. 접수 제15,256호로 같은 달 19.자 근저당권설정계약을 원인으로 한 채권최고액 금 7,500,000원의 근저당권설정등기를 마친 사실, 그런데 위 이영순이 위 대출금채무원리금을 연체함으로써 1987.6.30. 실시된 공매절차에서 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있고 위 인정에 일부 반하는 듯한 을 제1호증의 7(담보주택실태 및 대출액사정표) 기재내용, 갑 제2호증의 일부 기재(위에서 믿는 부분은 제외)내용, 당심증인 김주훈의 일부 증언내용은 이를 믿지 아니하고 달리 위 인정을 뒤집을 증거없으며 원고가 이 사건 소장부본의 송달로써 뒤 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하였음은 기록상 명백하다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 위 이영순이 원고에게 임대한 위 사건 건물의 소유권을 취득함으로써 임대인인 위 이영순의 지위를 승계하였다고 할 것이므로 특단의 사정이 없는 한 피고는 원고에게 임대보증금을 반환하고 한편 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하여 줄 의무가 있다고 할 것이다. 이에 대하여 피고는 위 이영순으로부터 이 사건 건물에 대한 근저당권설정등기를 경료받을 당시인 1985.7.24.에는 원고가 이 사건건물에 주민등록부상의 전입신고가 되어 있지 아니하였으므로 피고에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 항쟁하므로 살피건대, 갑 제2호증(세대별 주민등록표)의 일부 기재내용에 의하면 원고는 위 이영순이 피고에게 근저당권설정등기를 경료하기 전날인 1985.7.23. 이 사건 건물로부터 거제군 신현읍 고현리 44의 31로 전출하였다가 위 저당권설정등기 경료후인 동년 8.1.자로 이 사건건물로의 전입신고된 사실이 엿보이기는 하나 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증의 1(불기소기소중지 사건기록표지), 같은호증의 2(사건송치서), 같은 호증의 4(의견서), 같은 호증의 5(고소장), 같은 호증의 6,14(각 진술조서), 같은 호증의 15(수사보고서)의 각 기재에 변론의 전취지를 모아보면, 위와 같은 원고의 주민등록상의 전출 및 전입신고는 그가 이 사건 건물에 계속하여 거주하고 다른 속으로 전출한 바 없었는데도 소외 옥동주가 이 사건 건물을 임대차보호법상의 부담없는 부동산으로 만들어 유리한 조건하에서 소외 이영순이 피고로부터 대출받을 수 있도록 하기 위하여 원고 모르게 임의로 원고의 주민등록상의 주소를 변경한 사실을 인정할 수 있으므로 이와 같은 사정에 비추어 볼 때 위 갑 제2호증의 일부 기재내용은 원고자신에 의하지 아니한 전출 및 전입신고 기재내용에 불과하여 주택임대차보호법상의 대항력을 상실한다고는 볼 수 없으므로 피고의 위 항쟁은 그 이유없다. 다시 피고는 원고가 1984.12.3. 전입신고한 이래 이 사건 건물에 계속하여 거주한 사실이 있다 하더라도 피고로 하여금 위 이영순에게 대출이 가능하도록 고의로 주민등록을 일시 퇴거한 것이니 만큼 이를 이유로 하는 피고의 이 사건 건물명도청구를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다고 항쟁하나 위 인정사실에서 본 바와 같이 원고의 주민등록지 변경행위가 원고 모르게 소외 옥동주에 의하여 이루어진 것인 이상 이를 전제로 한 피고의 위 신의측에 반한다는 내용의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 그 이유없다. 끝으로 원·피고는 각기 이 사건건물명도청구 및 임차보증금 반환채무와 동시이행을 구하므로 살피건대 임대차계약의 종료시 임차보증금의 반환채무와 임차건물명도채무와는 상호 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 원·피고들의 본소 및 반소에서의 각 동시이행의 항쟁은 모두 그 이유있다. 또한 피고는 원고의 이 사건건물의 점유는 피고가 그 소유권을 취득한 날로부터는 권원이 없는 불법점유라고 할 것이므로 그 취득익일인 1987.7.1.부터 명도완료일까지 불법행위로 인한 손해배상으로 이 사건 건물의 경락가격에 대한 정기예금이자율에 의한 매월 금 103,000원 상당의 금액을 지급할 의무가 있다고 주장하나 원고의 이 사건 건물의 명도의무와 피고의 임대차보증금 반환채무가 동시이행의 관계에 있음은 앞서 본 바와 같으므로 피고가 원고에게 위 임대차보증금을 반환하지 아니하는 한 원고는 위 임대차계약의 효력으로 이 사건 건물을 적법히 점유할 수 있다고 할 것이고, 따라서 피고가 원고에게 위 임대차보증금을 반환하지 아니한 이상 피고의 이 부분 반소청구 역시 그 이유없다. 그렇다면, 원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서만 그 이유없어 이를 각 일부 인용하고, 나머지 본소 및 반소 청구는 그 이유없으므로 이를 모두 기각할 것인 바, 원심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하고, 항소비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 오세립(재판장) 최인석 안정환