건물명도등

아파트의 월세임대차 업무를 위임받은 부동산중개인이 임의로, 월세계약을 채권적 전세계약으로 바꾸어 전세보증금을 편취한 경우 임차인이 계약체결상 확인을 게을리한 과실이 있어 중개의속인에게 권한을 넘은 표현대리책임을 물을 수 없으나, 외형상 그의 사무집행을 위한 행위로 인정되므로 사용자책임은 물을 수 있다고 한 사례

민법 제126조, 제756조

1988.11.22 선고 86다카1923 판결(공1989, 11), 1992. 7.28. 선고 92다10531 판결(집40②263 공1991, 2640)

【원고(반소피고)】 원고(반소피고) 【피고(반소원고)】 피고(반소원고) 【주 문】 1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게, 가. 별지목록 기재 건물을 명도하고, 나. 1992.4.4.부터 위 명도완료일까지 월 금 380,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 금 14,666,666원 및 이에 대한 1992.4.4.부터 1993.2.17. 까지는 연 5푼, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 3. 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다. 4. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 이를 5분하여 그 3은 피고(반소원고), 나머지는 원고(반소피고)의 각 부담으로 한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소 : 주문 제1항과 같다 예비적 반소:원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)는 피고 (반소원고, 이하 피고라고만 한다)에게 금 22,000,000원 및 이에 대한 1992.4.4.부터 다 갚는 날까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라. 1. 본소청구에 관한 판단 가. 별지목록 기재 건물(이하 이 사건 아파트라 한다)이 원고의 소유이고 피고가 1991.8.8.이래 이 사건 변론종결일에 이르기까지 이 사건 아파트를 점유해 오고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고는 이 사건 아파트의 점유에 관하여 정당한 권원이 있음을 주장·입증하지 않는 한 위 1991.8.8.이래 이 사건 아파트를 무단으로 점유해 온 것으로 추정되므로 그 소유자인 원고에게 이사건 아파트를 명도함과 아울러 위 불법점유로 인한 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다. 나. 피고는, 그가 1991.7.27. 원고를 대리한 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하고 그에 따라 이 사건 아파트를 점유하고 있는 것이라고 주장하므로 살피건대, 증인 소외 2의 증언에 의하여 각 위 소외 1이 작성한 것으로 인정되는 을 제1,6호증 (각 전세계약서), 을 제2호증(영수증)의 각 기재와 위 증인의 일부증언에 변론의 전취지를 보태어 보면 피고가 1991.7.27. 원고의 대리인임을 표시한 위 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 보증금 22,000,000원 기간 1년으로 정한 임대차계약(이른바 채권적 전세계약으로서, 이하에서는 이를 차임을 월마다 지급하는 형식의 임대차인 월세계약과 구별하여 전세계약이라 부르기로 한다)을 체결한 후 위 소외 1에게 계약당일 계약금 2,000,000원, 같은 해 8.8. 나머지 보증금 20,000,000원을 각 지급하고 이 사건 아파트에 입주한 사실은 인정되나, 과연 위 소외 1에게 원고를 대리하여 위 전세계약을 체결할 권한이 있었는지에 관하여 보면 이 점에 부합하는 증거들로서, 앞서 든 을 제1,2호증은 각 그 문서에 찍혀 있는 원고 명의의 인영이 진정한 것임을 인정할 자료가 없어 위 대대권 유무를 판단하는 증거로 삼을 수 없고, 증인 소외 2의 일부 증언은 믿기 어려우며, 위 을 제6호증과 갑 제7호증(월세계약서), 을 제3호증(입금증), 을 제4호증(월세계약서)의 각 기재와 증인 소외 3의 일부증언만으로는 뒤에서 보는 다른 사실들에 비추어 위 소외 1에게 위 전세계약 체결을 위한 대리권이 수여되어 있었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 대리권 수여에 의해 위 전세계약이 성립되었다는 피고의 위 주장은 이유 없다. 피고는 나아가, 위 소외 1에 의한 위 전세계약의 체결이 원고를 위한 적법한 대리권을 결하여 이루어진 것이라 할지라도 위 소외 1은 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 월세계약체결권 및 차임징수권을 수여받았고, 피고로서는 위 소외 1이 원고를 대리하여 위 전세계약을 체결할 대리권이 있다고 믿었으며 그렇게 믿는 데 정당한 사유가 있었으므로 권한을 초과한 표현대리의 법리에 따라 위 전세계약은 원고에 대해 유효하다고 주장하므로 살피건대, 앞서 든 을 제 1,2,6호증, 각 성립에 다툼이 없는 을 제3호증(입금증), 을 제11호증의 1,2(각 허가증), 증인 소외 3의 증언에 의하여 위 소외 1이 작성한 것으로 인정되는 갑 제7호증(월세계약서)의 각 기재 및 증인 소외 4, 소외 2, 소외 3의 각 일부증언에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 서울 강남구 (주소 생략) 소재주공아파트단지 내에 이 사건 아파트를 비롯하여 주공아파트 제○○○동△△△호, 제□□□동◇◇◇호 등 3채의 아파트를 소유하고 있는데, 1988.경 위 주공아파트 단지 내에서 '☆☆부동산중개인영업소'라는 상호로 부동산중개업을 영위하고 있던 위 소외 1에게 원고 소유의 아파트에 대한 임대차의 중개를 의뢰하기 시작한 이후 위 소외 1의 계속적인 임대차중개를 통해 위 소외 1을 신뢰하게 되자 1989. 초부터는 아예 위 소외 1에게 이 사건 아파트 및 위 주공아파트 제□□□동◇◇◇호에 대하여 그 임차인들로부터의 차임징수, 임대차종료시 새로운 임차인의 물색은 물론 때로는 월세계약의 대리체결 등 임대차(월세)에 관한 업무를 위임하여 온 사실을 인정할 수 있으므로, 위 소외 1에게는 원고를 위하여 법률행위를 할 수 있는 기본대리권이 있었다고는 인정되나, 한편 위에서 든 증거들에 의하면 피고가 위 전세계약을 체결하고 이 사건 아파트에 입주하기 직전 그 곳에는 성명 불상자가 보증금 5,000,000원, 월차임금 380,000원의 조건으로 월세계약을 맺고 살고 있었으며, 위 소외 1은 원고 몰래 이 사건 아파트를 위 월세에서 보증금 22,000,000원인 전세로 전환하여 그 보증금의 차액을 편취하였는바, 위 전세계약 체결 당시 피고는 이 사건 아파트의 소유자인 원고가 같은 서울 시내에 거주하고 있으며, 이 사건 아파트에 월세 임차인이 거주하고 있는 사정을 알고서도 대리인임을 칭하는 위 소외 1과 사이에 보증금 22,000,000원인 전세계약을 체결함에 있어 본인인 원고에 대해 위 소외 1에게 전세계약 체결을 위한 대리권을 수여하였는지 여부 및 위임한 전세계약의 내용 등에 관하여 사전 확인절차를 거치지 아니하였을 뿐만 아니라 위 전세계약을 체결한 후 위 보증금 전액을 위 소외 1에게 지급하고 이 사건 아파트에 입주하기까지 13일 동안의 기간이 남아 있었는데도 그 동안 원고에 대해 사후 확인을 하기 위한 아무런 노력도 하지 아니한 사실이 인정되는바(이 점에 관하여, 위 소외 1이 1991.7.27. 피고와 위 전세계약을 체결하는 자리에서 원고에게 전세계약 체결사실을 전화로 고지하였다는 증인 소외 2의 증언은 믿지 아니한다), 위와 같은 사정 아래에서는 피고가 위 소외 1에게 원고를 대리하여 위 전세계약을 체결할 권한이 있다고 믿은 데에 과실이 있어 정당한 사유가 있었다 볼 수 없으므로, 피고의 위 표현대리주장 또한 이유 없다. 다. 달리 피고로부터 이 사건 아파트의 점유권원에 관한 주장, 입증이 없으므로, 결국 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 명도함과 아울러 위 불법점유로 인한 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이고 여기서 피고가 위 불법점유로 인해 원고에게 배상할 손해의 범위는 이 사건 아파트에 대한 임료 상당의 금액이라 할 것인바, 피고가 입주하기 직전 이 사건 아파트에 대해 보증금 5,000,000원, 월차임금 380,000원인 월세계약이 체결되어 있었음은 앞서 본 바와 같고, 또한 성립에 다툼이 없는 갑 제4호증(월세계약서)의 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 이 사건 아파트와 위치 및 면적이 같은 위 주공아파트 제○○○동△△△호에 대해서도 1991.4.23. 보증금 5,000,000원, 월차임금 380,000원의 월세계약이 체결되었던 사실이 인정되므로 이 사건 아파트에 대한 1991.8.8.이래의 임료는 적어도 원고가 구하는 월 금 380,000원 정도로 봄이 상당하고, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 아파트의 점유개시일 이후로서 원고가 구하는 1992.4.4.부터 이 사건 아파트의 명도완료일까지 월 금 380,000원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 할 것이다. 2. 반소청구에 관한 판단 가. 피고는, 원고의 본소청구가 인용될 것에 대비한 예비적 반소로서, 원고에 대해 위 소외 1의 사용자로서 위 소외 1이 그 사무집행에 관한 불법행위로 인하여 피고에게 입힌 손해로서 피고가 위 소외 1에게 지급한 위 전세보증금 상당을 배상할 것을 구하고 있다. 나. 앞서 든 갑 제4,7호증, 을 제1,2,3,6호증과 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(월세계약서), 증인 소외 3의 증언에 의하여 원고의 위임을 받은 소외 5와 소외 6 사이에 작성된 것으로 인정되는 을 제4호증(월세계약서)의 각 기재 및 증인 소외 4, 소외 2, 소외 3의 각 일부 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 아파트가 들어서 있는 위 주공아파트단지 내의 아파트들은 7.5평의 방 한 칸 짜리인 이른바 독신자용 아파트로서 그 입주자들의 거주기간이 짧게는 2-3개월, 길게는 1년 정도에 불과하여 임차인의 교체가 빈번한 관계로 원거리에 거주하는 아파트의 소유자들이 위 주공아파트단지 내에 있는 부동산중개소에 임대차의 중개를 의뢰할 때 아예 임대차계약(주로 월세계약)의 체결까지도 위임함으로써 부동산중개인이 아파트 소유자를 대리하여 임대차계약을 체결한 후 계약체결 사실을 아파트 소유자에게 통보하고 아울러 교체되는 임차인들 사이의 보증금 수수 및 잔여 보증금의 아파트 소유자에 대한 송금까지도 맡아서 처리하여 주고 있는 실정이었던 바, 원고 역시 위 주공아파트단지에서 멀리 떨어진 서울 관악구 봉천동에 거주하고 있었던 관계로 위 아파트단지 내 부동산중개소에 원고 소유의 위 아파트들에 대한 임대차의 중개를 의뢰함에 있어 처음에는 원고의 처인 소외 4를 시켜 임차인과 사이에 직접 임대차계약을 체결하여 오다가 앞서 본소에서 본 바와 같이 1989.초부터 위 소외 1을 신뢰하여 위 소외 1에게 이 사건 아파트 및 위 주공아파트 제□□□동◇◇◇호에 대한 독점적인 임대차중개권을 부여함과 아울러 차임징수까지도 위임함으로써 그 이후 위 소외 1이 원고 대신 위 아파트 2채의 임차인들로부터 매월 차임을 징수하여 원고의 은행계좌에 입금하여 왔으며, 나아가 임대차기간이 종료되거나 임차인이 교체되는 경우 위 소외 1이 원고의 승낙 아래 월세계약을 대리로 체결한 후 신임차인으로부터 보증금을 수령하여 구임차인에게 보증금을 반환하고 나머지 증액된 보증금을 원고에게 송금하는 일까지 맡아 해 온 사실, 그러던 중 위 소외 1이 원고 이외에 위 주공아파트단지 내 다른 아파트들의 소유자들에 대해서도 임대차중개, 임대차계약의 대리체결 및 차임징수 등 편익을 계속적으로 제공함으로써 여러 아파트 소유자들로부터 신임을 얻게 됨을 기회로 1991.7 경부터 이 사건 아파트를 비롯하여 그 소유자들에게서 월세관리의 위임을 받아놓은 20여 채의 아파트들에 대하여 마치 그 소유자들로부터 정당한 위임을 받은 양 임차인들을 속여 월세계약을 전세계약으로 전환함으로써 증액된 보증금들을 챙겨 1992.4.9.경 도주하였는데, 원고는 위 소외 1을 단단히 신뢰하고 있었던 터라 이 사건 아파트에 1990.5.21. 소외 7이 입주하였다가 얼마 되지 않아 그 임차인이 성명불상자로 바뀌고 이어 피고가 입주하여 계속하여 거주하다가 이 사건 사고가 터진 1992.4.경까지도 원고로서는 이 사건 아파트에 위 소외 7이 그대로 거주하고 있는 것으로 알고 있을 정도이었으며, 심지어 이 사건 아파트와 마찬가지로 위 소외 1에게 임대차업무를 위임하였던 위 주공아파트 제□□□동◇◇◇호에는 그때까지 누가 거주하고 있는지조차도 알지 못하고 있었던 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 증인 소외 4의 일부증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 위 소외 1로 하여금 원고 소유의 아파트들에 관한 임대차업무에 종사하게 하였다 할 것 이고, 위 소외 1의 앞서 본 피고와의 전세계약의 체결이 비록 원고의 위임 범위를 넘어 위 소외 1 자신의 개인적 이익을 위하여 이루어졌다고 하더라도 이는 위 소외 1이 원고로부터 위임받은 임대차업무의 성질 및 실제로 행해진 위임사무의 처리내용 등에 비추어 외형상으로는 위 소외 1의 사무집행을 위한 행위라고 보여지므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 원고는 위 소외 1의 사용자로서 피용자인 위 소외 1이 그 사무집행에 관하여 피고를 기망하여 전세계약을 체결하는 방법으로 피고로부터 편취한 위 전세보증금 22,000,000원 상당의 손해를 피고에게 배상할 책임이 있다 할 것이다. 그런데, 앞서 본소에서 본 바와 같이 피고로서도 위 전세계약을 체결함에 있어 원고에 대해 아무런 확인절차를 거치지 아니한 과실이 있으므로, 원고가 배상할 손해액을 산정함에 있어 이를 참작하면 원고가 피고에게 배상하여야 할 액수는 금 14,666,666원 {22,000,000원×(1-1/3)}으로 정함이 상당하고, 따라서 원고는 피고에게 위 금 14,666,666원 및 이에 대하여 위 소외 1의 불법행위에의한 전세금 편취일 이후로서 피고가 구하는 1992.4.4.부터 원고가 위 배상의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 1993.2.17.까지는 민법에 정한 연 5푼의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 본소청구는 전부 이유 있어 인용하고, 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서만 이유 있어 인용하고 그 나머지 반소청구는 이유 없어 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조를, 가집행의 선고에 관하여는 같은 법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.■【별지생략】 판사 진규