민법 제186조 — 부동산물권변동의 효력

조문

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다 [법령:민법/제186조@].

핵심 의의

본조는 부동산물권변동에 관하여 이른바 형식주의(성립요건주의)를 채택한 규정으로, 법률행위에 의한 부동산 물권의 득실변경은 당사자 사이의 물권적 합의만으로는 효력이 발생하지 않고 등기를 마쳐야 비로소 효력이 생긴다는 점을 선언한다 [법령:민법/제186조@]. 여기서 '법률행위'란 매매·증여·교환·저당권설정계약 등 물권변동을 목적으로 하는 의사표시를 의미하며, 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 물권변동을 규율하는 민법 제187조와 적용 영역이 구분된다 [법령:민법/제187조@]. '득실변경'은 물권의 설정·이전·변경·소멸을 모두 포괄하는 개념으로, 소유권 이전뿐 아니라 지상권·전세권·저당권 등 제한물권의 설정과 변경, 소멸등기에도 본조가 적용된다 [법령:민법/제186조@]. 본조에서 요구하는 '등기'는 단순한 대항요건이 아니라 물권변동의 효력발생요건이므로, 등기 없이는 물권적 합의만으로 물권이 이전되지 않으며 매수인은 채권적 청구권을 보유할 뿐이다 [법령:민법/제186조@]. 따라서 동일 부동산에 관한 이중매매에서 먼저 등기를 갖춘 자가 우선적으로 물권을 취득하게 되며, 등기에 부합하지 아니하는 물권적 합의는 물권변동의 효력을 발생시키지 못한다 [법령:민법/제186조@]. 또한 본조는 '법률행위로 인한' 변동에 한정되므로, 법률의 규정에 의한 물권변동에는 등기가 효력요건이 되지 않으며 다만 처분 시에는 등기를 요한다는 점에서 제187조와 체계적으로 결합된다 [법령:민법/제187조@]. 본조는 부동산등기의 공시기능과 거래안전 보호라는 입법목적을 달성하기 위한 핵심 규정으로, 부동산등기법상의 등기절차를 통해 구체화된다 [법령:민법/제186조@]. 한편 본조의 등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기여야 하며, 원인무효의 등기로는 물권변동의 효력이 발생하지 않는다 [법령:민법/제186조@].

주요 판례

(관련 판례 없음)

민법 제186조 부동산물권변동의 효력

조문

핵심 의의

관련 조문

주요 판례