민법 제284조 — 갱신과 존속기간

조문

당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다[법령:민법/제284조@].

핵심 의의

본조는 지상권의 존속기간이 만료된 후 당사자의 합의에 의하여 계약을 갱신하는 경우에 적용되는 갱신지상권의 존속기간에 관한 강행규정이다[법령:민법/제284조@]. 지상권은 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 물권이므로, 그 존속기간이 지나치게 단기로 정해지면 지상권자의 투하자본 회수가 곤란해지는 점을 고려하여 최초 설정 시뿐만 아니라 갱신 시에도 최단존속기간을 보장한 것이다[법령:민법/제280조@][법령:민법/제284조@].

본조에서 말하는 "갱신"은 당사자의 합의에 의한 계약갱신을 의미하며, 그 기산점은 갱신계약 체결일이 아니라 본조의 문언상 "갱신한 날"이다[법령:민법/제284조@]. 갱신된 지상권의 존속기간은 제280조에서 정하는 공작물 또는 수목의 종류에 따른 최단존속기간(석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년) 미만으로 단축할 수 없다[법령:민법/제280조@][법령:민법/제284조@].

본조 단서는 당사자의 약정으로 최단존속기간보다 장기의 존속기간을 정하는 것을 허용하므로, 갱신 시 존속기간에 관한 약정의 자유는 최단기간 이상의 범위 내에서만 인정된다[법령:민법/제284조@]. 만약 갱신계약에서 최단존속기간보다 단기로 약정한 경우 그 약정은 무효이고, 존속기간은 제280조의 최단존속기간으로 의제되는 것으로 해석된다[법령:민법/제280조@][법령:민법/제281조@][법령:민법/제284조@]. 본조는 지상권자에게 불리한 약정을 무효로 하는 제289조와 결합하여 지상권자 보호의 강행규정성을 뒷받침한다[법령:민법/제284조@][법령:민법/제289조@].

본조는 당사자의 합의갱신에 관한 규정이므로, 지상권자가 계약갱신청구권을 행사하거나 매수청구권을 행사하는 제283조의 경우와는 그 적용국면을 달리한다[법령:민법/제283조@][법령:민법/제284조@]. 또한 존속기간을 정하지 아니한 지상권의 존속기간을 정하는 제281조의 규율과도 구별되며, 본조는 어디까지나 기존 지상권의 갱신을 전제로 한 규정이다[법령:민법/제281조@][법령:민법/제284조@].

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