민법 제303조 — 전세권의 내용

조문

제303조(전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

핵심 의의

본조는 전세권의 본질적 내용을 규정하는 통칙적 조문으로서, 전세권을 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸유하는 특수한 물권으로 정립하고 있다 [법령:민법/제303조@]. 제1항 전단은 전세금 지급과 타인 부동산의 점유를 전세권 성립의 본질적 요소로 규정하고, 사용·수익권의 범위를 "그 부동산의 용도에 좇아"로 한정함으로써 용도 위반 사용을 금지하는 해석론적 근거를 제공한다 [법령:민법/제303조@]. 전세금의 지급은 전세권의 성립요소이므로, 전세금 없는 전세권은 인정되지 아니하며, 이는 임대차의 차임과 구별되는 핵심 징표가 된다 [법령:민법/제303조@].

제1항 후단은 1984년 개정으로 신설된 부분으로, 전세권자에게 목적부동산 전부에 대한 우선변제권을 부여하여 전세권의 담보물권적 성격을 명문화하였다 [법령:민법/제303조@]. 이로써 전세권자는 존속기간 만료 후 전세금 반환을 받지 못하는 경우 경매를 청구하고(제318조 참조) 그 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다 [법령:민법/제303조@]. 우선변제권의 객체는 "그 부동산 전부"에 미치므로, 건물의 일부에 설정된 전세권이라 하더라도 우선변제권의 범위에 관하여는 해석상 논의가 따른다 [법령:민법/제303조@].

제2항은 농경지를 전세권의 목적물에서 제외하는 강행규정으로, 농지에 관한 특별법적 규율 및 자경(自耕) 원칙과의 조화를 위한 정책적 제한이다 [법령:민법/제303조@]. 따라서 농경지를 목적으로 한 전세권 설정계약은 물권법정주의에 반하여 무효이며, 이를 등기하더라도 전세권으로서의 효력이 발생하지 아니한다 [법령:민법/제303조@]. 다만 농경지 여부는 등기부상의 지목이 아니라 현황을 기준으로 판단하여야 한다는 것이 통설이다 [법령:민법/제303조@].

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