민법 제304조 — 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력

조문

타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미치며, 이 경우 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다 [법령:민법/제304조@].

핵심 의의

본조는 타인의 토지 위에 건물을 소유하면서 그 건물에 전세권을 설정한 경우, 건물 전세권의 실효성을 확보하기 위하여 토지 이용권의 운명을 전세권에 종속시키는 규정이다. 건물은 토지로부터 독립한 부동산이지만, 그 존립을 위하여는 토지 이용권(지상권 또는 임차권)이 반드시 필요하므로, 토지 이용권이 소멸하면 건물 전세권은 사실상 그 목적을 달성할 수 없게 된다 [법령:민법/제304조@]. 이에 제1항은 건물 전세권의 효력이 건물 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에까지 미친다고 규정함으로써, 전세권자가 건물의 사용·수익에 부수하여 토지 이용권의 보호를 받을 수 있도록 한다 [법령:민법/제304조@].

제2항은 전세권설정자가 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위, 즉 지상권의 포기, 임차권의 합의해지, 차임 미지급으로 인한 해지의 유발 등 적극적·소극적 처분행위를 하지 못하도록 한다 [법령:민법/제304조@]. 여기서 '소멸하게 하는 행위'란 전세권설정자가 자유로운 의사로 토지 이용권을 종료시키는 일체의 법률행위 또는 부작위를 의미하며, 토지소유자에 의한 일방적 해지나 법정 사유에 의한 소멸까지 차단하는 것은 아니다 [법령:민법/제304조@]. 동의 없이 행해진 처분행위는 전세권자에 대한 관계에서 효력이 없으므로, 전세권자는 토지 이용권의 존속을 주장할 수 있다 [법령:민법/제304조@].

본조는 건물 전세권에 한하여 적용되며, 토지 전세권에는 적용되지 아니한다 [법령:민법/제304조@]. 또한 본조는 전세권자와 전세권설정자 사이의 내부 관계를 규율하는 것이므로, 토지소유자와의 관계에서 토지 이용권이 대항력을 갖추었는지는 별도로 검토되어야 한다 [법령:민법/제304조@]. 본조의 입법 취지는 건물과 토지 이용권의 일체적 처분 원칙을 전세권에도 관철하여, 건물 전세권자가 예측하지 못한 토지 이용권의 소멸로 인하여 권리를 상실하는 것을 방지함에 있다 [법령:민법/제304조@].

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