민법 제312조의1 — 전세금 증감청구권

조문

전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다 [법령:민법/제312조의1@].

핵심 의의

본조는 전세계약 존속 중 사정변경이 발생한 경우 당사자에게 전세금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있는 형성권적 권리를 부여한 규정이다 [법령:민법/제312조의1@]. 전세권은 장기간 존속하는 용익물권으로서 그 사이에 조세·공과금의 증감이나 경제사정의 변동이 일어나면 당초 약정한 전세금이 더 이상 객관적 가치를 반영하지 못하게 되므로, 사정변경의 원칙을 입법적으로 구체화하여 당사자 사이의 형평을 도모하는 데 그 취지가 있다. 증감청구권의 행사사유는 ① 목적 부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감, ② 경제사정의 변동으로 인하여 ③ 종전의 전세금이 상당하지 아니하게 된 때로 한정되며, 이러한 사유는 객관적·일반적 기준에 따라 판단되어야 한다 [법령:민법/제312조의1@]. 증감청구권은 형성권으로서 일방적 의사표시에 의하여 그 효력이 발생하나, 그 효력은 "장래에 대하여"만 미치므로 행사 이전의 전세금에는 소급 적용되지 아니한다 [법령:민법/제312조의1@]. 증액청구의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없는 상한 제한이 부과되어 전세권자의 보호가 도모되는 반면, 감액청구에는 별도의 비율 제한이 없다 [법령:민법/제312조의1@]. 증감청구권은 당사자 사이의 약정으로 배제할 수 있는지가 해석상 문제되며, 특히 감액청구권은 전세권자 보호를 위한 강행규정적 성격을 가진다고 보는 것이 통설이다. 증감의 정도에 관하여 당사자 사이에 협의가 이루어지지 아니하면 결국 법원의 판단에 의하여 결정되어야 하며, 그 판단 시점은 증감청구권 행사 시를 기준으로 한다. 본조는 임대차에 관한 차임증감청구권 규정과 동일한 법리를 전세권에 적용한 것으로, 두 제도는 사정변경의 원칙을 구현한다는 점에서 공통의 해석론이 적용된다.

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