민법 제318조 — 전세권자의 경매청구권

조문

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다 [법령:민법/제318조@].

핵심 의의

본조는 전세권의 담보물권적 성격을 구현하는 핵심 규정으로서, 전세권자에게 전세금 반환채권의 만족을 위한 우선변제 실행수단으로 경매청구권을 부여한다 [법령:민법/제318조@]. 전세권은 용익물권이면서 동시에 전세금반환채권을 담보하는 담보물권의 성질을 겸유하므로, 본조의 경매청구권은 저당권자의 경매청구권(민법 제363조)과 유사한 기능을 수행한다 [법령:민법/제318조@]. 경매청구권의 발생요건은 전세권설정자의 전세금 반환의무 이행지체이며, 이는 전세권의 존속기간 만료 등으로 전세금 반환채무가 이행기에 도달하였음에도 반환이 이루어지지 아니한 상태를 의미한다 [법령:민법/제318조@]. 따라서 전세권 존속 중에는 본조에 의한 경매청구가 허용되지 아니하며, 전세관계가 종료되어 전세금반환채권이 구체적으로 발생한 이후 비로소 행사할 수 있다 [법령:민법/제318조@]. 경매절차는 민사집행법에 따른 담보권 실행을 위한 경매(이른바 임의경매)의 방식으로 진행된다 [법령:민법/제318조@]. 다만 본조의 경매청구권은 전세권의 목적물 자체에 대하여 행사하는 것이므로, 건물의 일부에 대한 전세권의 경우에는 그 일부분이 독립하여 경매의 대상이 될 수 있는지가 별도로 문제된다 [법령:민법/제318조@]. 또한 전세권자는 본조의 경매청구권 외에 전세금반환채권에 대한 우선변제권(민법 제303조 제1항)을 가지므로, 경매절차의 매각대금에서 후순위 권리자나 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다 [법령:민법/제303조@]. 1997년 및 2001년 개정에서는 구 민사소송법상의 경매 관련 규정이 민사집행법으로 이관됨에 따라 인용 법령이 정비되었다 [법령:민법/제318조@].

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민법 제318조 전세권자의 경매청구권

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