민법 제365조 — 저당지상의 건물에 대한 경매청구권

조문

토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다 [법령:민법/제365조@].

핵심 의의

본조는 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 토지 위에 건물을 축조한 경우, 저당권자에게 토지와 함께 그 지상건물에 대한 일괄경매청구권을 부여한 규정이다 [법령:민법/제365조@]. 토지에만 저당권이 설정된 상태에서 건물이 신축되면 토지와 건물의 소유자가 분리되어 토지의 환가가치가 현저히 하락할 우려가 있고, 별개의 부동산인 토지·건물을 분리하여 경매할 경우 매수인을 찾기 어려운 사회경제적 손실이 발생하므로, 이를 방지하기 위하여 일괄경매를 허용하는 데 입법취지가 있다 [법령:민법/제365조@]. 본 조항이 적용되기 위해서는 ① 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재하지 아니하였을 것, ② 저당권 설정 후 저당권설정자가 그 토지 위에 건물을 축조하였을 것, ③ 경매신청 당시 그 건물이 저당권설정자의 소유에 속할 것이라는 요건이 충족되어야 한다 [법령:민법/제365조@]. 일괄경매청구권은 저당권자의 권리이지 의무가 아니므로, 저당권자는 토지만에 대하여 경매를 청구할 수도 있고 토지·건물을 일괄하여 경매를 청구할 수도 있다 [법령:민법/제365조@]. 다만 본조 단서에 따라 저당권자는 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없으며, 이는 저당권의 효력이 본래 토지에만 미치고 건물에는 미치지 아니하는 점에서 비롯된다 [법령:민법/제365조@]. 따라서 건물의 매각대금은 일반 채권자들의 공동담보로 귀속되거나 건물 자체에 별도의 담보권이 설정된 경우 그 담보권자에게 배당될 뿐이다 [법령:민법/제365조@]. 본조는 법정지상권을 인정하는 민법 제366조와는 그 적용국면이 구별되는데, 제366조가 저당권설정 당시 이미 건물이 존재하던 경우의 토지·건물 소유자 분리에 대비한 규정인 반면, 본조는 저당권설정 후 건물이 신축됨으로써 발생하는 환가곤란 문제를 해결하기 위한 규정이다 [법령:민법/제365조@]. 또한 본조는 저당권자에 의한 경매청구의 범위를 확장하는 것이지 저당권의 효력 자체가 건물에 미치도록 하는 규정이 아니므로, 건물에 대한 경매절차는 저당권 실행으로서가 아니라 저당권자에게 부여된 특별한 청구권에 기한 환가절차로서의 성격을 가진다 [법령:민법/제365조@].

주요 판례

(관련 판례 없음)

민법 제365조 저당지상의 건물에 대한 경매청구권

조문

핵심 의의

관련 조문

주요 판례