민법 제575조 — 제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임

조문

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

핵심 의의

본조는 매매목적물 위에 매수인이 예상하지 못한 용익적·담보적 제한물권 또는 등기된 임대차 등이 부착되어 있어 매수인이 목적물을 완전한 형태로 사용·수익할 수 없는 경우, 매도인이 부담하는 법정 무과실 담보책임을 규정한다 [법령:민법/제575조@source_sha]. 제1항이 정하는 적용대상은 지상권·지역권·전세권·질권·유치권에 한정되며, 이는 목적물의 사용·수익권능을 제한하는 전형적 권리들을 열거한 것이다 [법령:민법/제575조@source_sha]. 매수인의 구제수단은 제한물권의 부착 사실을 매수인이 선의로 알지 못한 경우에 한하여 인정되므로, 악의의 매수인은 본조에 의한 책임을 물을 수 없다 [법령:민법/제575조@source_sha].

해제권은 "계약의 목적을 달성할 수 없는 경우"라는 가중요건을 충족하여야 비로소 발생하고, 그에 이르지 못하는 경미한 침해의 경우에는 손해배상청구만 허용된다 [법령:민법/제575조@source_sha]. 이는 권리의 일부 흠결로 인한 통상적 침해와 계약목적 달성 불능이라는 중대한 침해를 구별하여 매도인의 책임범위를 단계적으로 설정한 것이다. 손해배상의 범위는 신뢰이익 배상에 한정된다고 보는 것이 통설적 해석이며, 매수인의 선의가 책임 발생의 적극적 요건으로 작용한다 [법령:민법/제575조@source_sha].

제2항은 본래 매매목적 부동산을 위하여 존재하여야 할 종된 지역권이 흠결된 경우(요역지 측의 권리 흠결)와, 목적 부동산 위에 등기된 임대차가 존재하는 경우에 제1항을 준용한다 [법령:민법/제575조@source_sha]. 등기된 임대차에 한정하여 본조의 적용을 인정함으로써, 대항력 없는 임대차로 인한 부담은 본조의 적용 대상에서 제외된다 [법령:민법/제575조@source_sha].

제3항은 해제권 및 손해배상청구권의 행사기간을 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년의 제척기간으로 정하고 있어, 매도인의 담보책임을 단기간 내에 확정시켜 거래의 안정을 도모한다 [법령:민법/제575조@source_sha]. 본조의 1년 기간은 권리행사기간이며, 그 기산점은 권리의 흠결이 객관적으로 발생한 시점이 아니라 매수인이 그 사실을 인식한 때이다 [법령:민법/제575조@source_sha].

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(관련 판례 자료가 제공되지 않아 본 항목은 별도로 작성하지 아니함)

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