조문
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다. [법령:민법/제625조@]
핵심 의의
본조는 임대인의 보존행위(민법 제623조의 사용·수익케 할 의무에 부수하여 인정되는 임대물의 수선·유지 등 행위)가 임차인의 의사에 반하여 행하여지고, 그로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에 임차인에게 일방적인 계약 해지권을 부여하는 규정이다 [법령:민법/제625조@]. 임대인은 목적물을 임차인의 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 그 의무 이행으로서의 보존행위는 원칙적으로 임차인이 수인하여야 하며, 임차인은 임대인의 보존행위를 거절하지 못한다(민법 제624조) [법령:민법/제624조@]. 그러나 임차인의 수인의무는 무제한적인 것이 아니라, 임차물의 사용·수익이라는 임대차계약의 본질적 목적이 침해되지 아니하는 한도에서만 인정된다는 점에서 본조는 그 한계를 설정한다 [법령:민법/제625조@].
해지권의 발생요건은 ① 임대인의 보존행위가 존재할 것, ② 그 보존행위가 임차인의 의사에 반할 것, ③ 그로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없을 것의 세 가지로 구성된다 [법령:민법/제625조@]. 여기서 "보존행위"라 함은 임차물의 멸실·훼손을 방지하거나 그 현상을 유지하기 위한 사실적·법률적 행위를 의미하며, 적극적 개량행위는 포함되지 아니한다. "임차의 목적을 달성할 수 없는 때"란 보존행위의 규모·기간·방법 등에 비추어 객관적으로 임차인이 약정한 사용·수익을 할 수 없게 된 경우를 가리키며, 단순히 일시적·부분적 불편이 발생한 정도로는 부족하다 [법령:민법/제625조@]. 효과로는 임차인에게 형성권으로서의 해지권이 발생하며, 이는 임차인의 일방적 의사표시로 임대차계약을 장래에 향하여 소멸시킨다(민법 제550조 참조) [법령:민법/제550조@].
본조에 의한 해지는 임차인의 귀책사유 없이 임대인의 행위에 의하여 사용·수익이 불가능해진 사정에 기인하므로, 임차인은 별도로 민법 제627조에 따른 차임감액청구권 또는 해지권과의 관계에서 자신에게 유리한 권리를 선택적으로 행사할 수 있다고 해석된다 [법령:민법/제627조@]. 또한 본조의 해지권 행사는 임차인의 권리이므로, 이를 포기하거나 제한하는 약정은 임차인에게 불리하지 아니한 한 유효하나, 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에 있어서는 강행규정에 반하는 범위에서 그 효력이 제한될 수 있다.
관련 조문
- [법령:민법/제623조@] — 임대인의 의무
- [법령:민법/제624조@] — 임대인의 보존행위, 인용의무
- [법령:민법/제627조@] — 일부멸실 등과 감액청구, 해지권
- [법령:민법/제550조@] — 해지의 효과
주요 판례
(본조에 관하여 직접 인용할 만한 대법원 판례는 확인되지 아니함)