민법 제627조 — 일부멸실 등과 감액청구, 해지권

조문

제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)

① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

핵심 의의

본조는 임차물의 일부가 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우 임차인에게 인정되는 차임감액청구권과 해지권을 규정한다[법령:민법/제627조@]. 임대인은 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하므로(제618조), 임차물의 일부가 사용·수익에 적합하지 아니한 상태가 된 때에는 그 사용·수익이 불가능한 부분에 상응하는 범위에서 차임지급의무도 감축되는 것이 쌍무계약의 견련성에 부합한다[법령:민법/제618조@].

제1항의 요건은 ⑴ 임차물의 일부가 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 되었을 것, ⑵ 그러한 사정이 임차인의 과실 없이 발생하였을 것이다[법령:민법/제627조@]. 여기서 "멸실 기타 사유"는 물리적 멸실에 한정되지 아니하고, 임차물의 일부가 사용·수익에 부적합하게 된 일체의 사유를 포함하는 것으로 해석된다. 임차인의 과실로 사용·수익이 불가능하게 된 경우에는 본조의 감액청구권이 인정되지 아니하며, 오히려 임차인이 채무불이행 또는 불법행위 책임을 부담할 수 있다.

감액청구권의 효과는 "그 부분의 비율에 의한 차임의 감액"이며, 사용·수익이 불가능해진 부분이 차지하는 비율에 따라 차임이 당연히 감축된다[법령:민법/제627조@]. 본 권리의 법적 성질은 형성권으로 이해되고, 임차인의 일방적 의사표시에 의하여 차임감액의 효과가 발생한다.

제2항의 해지권은 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정되는 특별해지권이다[법령:민법/제627조@]. 임차의 목적을 달성할 수 있는지 여부는 계약체결 당시 당사자가 예정한 사용목적, 임차물의 성질, 잔존부분의 효용 등을 종합하여 객관적으로 판단된다. 본조의 해지권은 임차인의 귀책사유 없이 발생한 사유에 기초한 것이므로 임대인의 동의나 최고를 요하지 아니한다[법령:민법/제627조@].

본조는 강행규정성에 관하여 명문의 규정은 없으나, 임차인의 사용·수익 가능성이 결여된 부분에 대하여 차임 전액의 지급을 강제하는 약정은 임차인 보호의 견지에서 그 효력이 제한될 수 있고, 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 그 강행규정과의 정합성이 문제된다[법령:민법/제652조@].

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