민법 제649조 — 임차지상의 건물에 대한 법정저당권

조문

토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다 [법령:민법/제649조@].

핵심 의의

본조는 토지임대차에서 임차인이 그 지상에 자기 소유 건물을 축조한 경우, 토지임대인의 차임채권을 담보하기 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 발생하는 법정저당권을 정한 규정이다 [법령:민법/제649조@]. 토지의 차임은 그 토지 위의 임차인 소유 건물로부터 사실상 수익이 산출되는 것임에도, 임대인은 토지에 대해서만 임대차관계를 가지고 건물에 관하여는 별도의 담보를 가지지 못하므로, 임대인의 차임채권을 보호하기 위한 특별한 담보수단이 본조의 취지이다 [법령:민법/제649조@]. 피담보채권은 "변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권"으로 한정되며, 이를 초과하는 부분은 본조의 법정저당권으로 담보되지 아니한다 [법령:민법/제649조@]. 담보의 목적물은 그 지상에 현존하는 "임차인 소유의 건물"에 한하므로, 제3자 소유의 건물이나 임차인이 소유하지 않는 공작물은 본조의 적용대상이 되지 아니한다 [법령:민법/제649조@]. 본조의 효력 발생 요건으로 임대인의 "압류"가 요구되며, 압류라는 권리실행행위가 있어야 비로소 저당권과 동일한 효력이 발생한다는 점에서, 압류는 단순한 대항요건이 아니라 법정저당권의 성립요건으로 작용한다 [법령:민법/제649조@]. 일단 압류에 의하여 법정저당권이 성립하면 그 효력은 약정저당권과 동일하므로, 임대인은 그 건물의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있고, 후순위 권리자에 대한 우선적 지위를 가진다 [법령:민법/제649조@]. 본조는 토지임대인에게 인정되는 특칙이며, 건물임대인의 차임채권에 대하여는 별도로 동산임대인의 우선변제권 등 다른 규정이 적용된다는 점에서 적용범위에 유의할 필요가 있다 [법령:민법/제649조@]. 따라서 본조는 토지임대차의 특수성에 기초하여 임대인의 차임채권 회수를 보장하면서도, 피담보채권의 범위와 목적물을 엄격히 한정함으로써 임차인 및 제3자의 이익과 균형을 도모하는 규정이라 할 수 있다 [법령:민법/제649조@].

주요 판례

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