민법 제622조 — 건물등기있는 차지권의 대항력

조문

① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

② 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

핵심 의의

본조는 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차(이른바 차지권)에 관하여, 임대차 자체를 등기하지 않더라도 임차인이 그 지상에 소유한 건물을 등기함으로써 제3자에 대한 대항력을 취득할 수 있도록 정한 특칙이다 [법령:민법/제622조@{source_sha()}]. 본래 부동산임대차는 이를 등기한 때에 비로소 제3자에 대하여 효력이 생기는 것이 원칙이나 [법령:민법/제621조@{source_sha()}], 토지소유자가 임대차의 등기에 협력하지 아니하는 경우 임차인의 지위가 매우 불안정해지는 점을 고려하여, 임차인이 단독으로 할 수 있는 지상건물의 소유권보존등기를 매개로 차지권에 대항력을 부여한 것이다. 따라서 제1항이 적용되기 위해서는 ⓐ 임대차의 목적이 '건물의 소유'에 있을 것, ⓑ 임차인이 그 토지 위에 건물을 소유할 것, ⓒ 그 건물에 관하여 임차인 명의의 등기가 마쳐져 있을 것이 요구된다. 여기서 건물의 등기는 소유권보존등기 또는 이전등기를 의미하며, 그 등기는 임대차의 목적인 토지 위에 현존하는 건물에 관한 것이어야 한다. 이러한 요건이 갖추어지면 임대차계약 자체에 관한 등기가 없더라도 토지의 양수인·저당권자 등 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 임대인 지위의 승계가 이루어진다.

제2항은 위 대항력의 존속요건으로서 지상건물의 현존을 요구하는 취지이다. 즉 임대차기간 만료 전에 건물이 멸실되거나 후폐(朽廢)되어 사회통념상 건물로서의 효용을 상실한 경우에는 제1항에 의한 대항력은 소멸한다 [법령:민법/제622조@{source_sha()}]. 다만 본조의 대항력이 소멸하더라도 임차인과 임대인 사이의 채권적 임대차관계 자체가 소멸하는 것은 아니며, 건물의 멸실·후폐가 임차인의 귀책사유에 의한 것인지 여부에 따라 채무불이행 책임이나 임대차 해지의 문제가 별도로 검토될 수 있다. 또한 본조는 민법 제643조에 의한 지상물매수청구권 등 토지임차인 보호규정과 결합하여 차지권의 실효성을 담보하는 기능을 한다 [법령:민법/제643조@{source_sha()}].

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