민법 제623조 — 임대인의 의무

조문

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다 [법령:민법/제623조@].

핵심 의의

본조는 임대차계약에서 임대인이 부담하는 두 가지 기본의무, 즉 목적물 인도의무와 사용·수익상태 유지의무를 규정하고 있다 [법령:민법/제623조@]. 임대차는 임대인이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성·쌍무·유상계약이므로(민법 제618조), 본조의 의무는 임차인의 차임지급의무와 대가관계에 있는 임대인의 주된 급부의무에 해당한다 [법령:민법/제618조@].

인도의무는 임차인이 약정된 사용·수익을 개시할 수 있도록 목적물의 점유를 이전하여 줄 의무를 의미한다 [법령:민법/제623조@]. 인도는 단순한 점유이전에 그치지 않고, 계약상 정해진 용법에 따른 사용·수익이 가능한 상태로 이루어져야 한다는 점에서 사용·수익상태 유지의무와 연속선상에 있다 [법령:민법/제623조@].

사용·수익상태 유지의무는 매매에서의 인도의무와 달리 일회적 급부에 그치지 아니하고 임대차 계약이 존속하는 동안 계속적으로 이행되어야 하는 의무라는 점에 본질적 특색이 있다 [법령:민법/제623조@]. 이러한 계속적 의무성은 임대인의 수선의무(민법 제624조), 임차인의 임대인 통지의무(민법 제634조), 임차인의 비용상환청구권(민법 제626조)과 같은 부속 규정들의 해석상 기초가 된다 [법령:민법/제624조@] [법령:민법/제634조@] [법령:민법/제626조@].

본조의 의무는 임의규정으로 해석되어 당사자의 특약으로 그 범위를 가중하거나 감경할 수 있으나, 임차인의 사용·수익을 본질적으로 불가능하게 하는 정도의 면책특약은 임대차의 본질에 반하여 효력이 제한될 수 있다 [법령:민법/제623조@]. 임대인이 본조의 의무를 이행하지 아니하는 경우 임차인은 동시이행항변권의 행사(민법 제536조), 차임지급 거절 또는 감액청구, 채무불이행을 이유로 한 계약 해지(민법 제544조 이하) 및 손해배상청구를 할 수 있다 [법령:민법/제536조@] [법령:민법/제544조@].

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