민법 제635조 — 기간의 약정없는 임대차의 해지통고

조문

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

핵심 의의

본조는 존속기간의 약정이 없는 임대차에서 당사자에게 일방적 해지통고권을 부여하여 계약관계를 종료시킬 수 있는 길을 마련한 규정이다 [법령:민법/제635조@]. 임대차는 계속적 채권관계로서 기간의 정함이 없으면 당사자가 영구히 구속될 위험이 있으므로, 본조는 어느 일방의 의사표시만으로 장래에 향하여 계약을 종료시킬 수 있도록 한다 [법령:민법/제635조@]. 해지통고는 상대방에게 도달함으로써 효력이 발생하나, 계약관계를 즉시 단절시키는 것이 아니라 제2항이 정한 유예기간(임대인 측 통고 6월, 임차인 측 통고 1월, 동산은 5일)이 경과한 때에 비로소 종료의 효력이 생긴다 [법령:민법/제635조@]. 이러한 유예기간은 임차인의 거주·영업의 안정 보호와 후속 임대차 또는 대체물 마련을 위한 준비기간을 확보하기 위한 강행적 성격의 법정 예고기간으로 이해된다 [법령:민법/제635조@]. 임대인이 통고하는 경우와 임차인이 통고하는 경우의 유예기간을 달리 정한 것은, 통상 거주·영업 기반을 상실하게 되는 임차인의 보호를 두텁게 하기 위함이다 [법령:민법/제635조@]. 본조의 적용 대상은 토지, 건물 기타 공작물 및 동산을 포함한 모든 임대차 목적물이며, 임대차의 존속기간이 약정되지 아니한 경우 외에 묵시의 갱신(제639조)에 의하여 기간 약정이 소멸한 경우에도 준용된다 [법령:민법/제639조@]. 다만 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 특별법이 적용되는 임대차에서는 그 특별법상의 해지·갱신거절 규정이 우선 적용되므로, 본조는 일반법으로서 그 적용 범위가 제한될 수 있다 [법령:민법/제635조@]. 해지통고는 형성권 행사로서 일단 도달하면 상대방의 동의 없이는 철회할 수 없고, 유예기간 경과 후에는 임대차관계가 장래에 향하여 소멸하므로 그 후의 점유는 원칙적으로 점유할 권원 없는 점유가 된다 [법령:민법/제635조@].

주요 판례

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민법 제635조 기간의 약정없는 임대차의 해지통고

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