민법 제644조 — 전차인의 임대청구권, 매수청구권

조문

제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.

핵심 의의

본조는 토지의 적법한 전차인이 임대차 및 전대차 종료 시 지상시설을 보존하기 위하여 임대인에 대하여 직접 임대청구권 또는 지상시설 매수청구권을 행사할 수 있도록 한 규정이다 [법령:민법/제644조@source_sha()]. 본조는 토지임차인의 갱신청구권 및 지상물매수청구권을 정한 제283조와 동일한 취지에서 사회경제적 가치 있는 지상시설의 멸실 방지를 도모하는 한편, 전차인이 임차인을 매개하지 아니하고 임대인에 대하여 직접 권리를 행사할 수 있도록 함으로써 적법한 전차인의 지위를 강화한 것이다 [법령:민법/제644조@source_sha()].

제1항의 임대청구권이 성립하기 위해서는 ① 임차의 목적이 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축일 것, ② 토지임차인이 적법하게 전대하였을 것, ③ 임대차와 전대차의 기간이 동시에 만료될 것, ④ 건물·수목 기타 지상시설이 현존할 것이라는 요건이 충족되어야 한다 [법령:민법/제644조@source_sha()]. 여기서 ‘적법한 전대’라 함은 제629조에 따른 임대인의 동의를 얻은 전대차를 의미하며, 무단전대의 전차인은 본조의 보호를 받지 못한다 [법령:민법/제629조@source_sha()]. 임대차와 전대차의 기간이 동시에 만료될 것을 요구하는 취지는, 임대차가 먼저 종료된 경우에는 임차인의 지위를 전제로 한 전차인의 권리도 함께 소멸하기 때문이다 [법령:민법/제644조@source_sha()].

임대청구권이 행사되면 임대인과 전차인 사이에 ‘전전대차와 동일한 조건’의 임대차가 성립하므로, 차임·기간 등 종전 전대차의 약정 내용이 새로운 임대차의 내용을 이룬다 [법령:민법/제644조@source_sha()]. 본조 제1항은 형성권으로 해석되며, 임대인은 정당한 사유의 유무를 묻지 아니하고 임대를 거절할 수 있으나, 거절한 경우에는 제2항에 따라 제283조 제2항이 준용되어 전차인은 상당한 가액으로 지상시설의 매수를 청구할 수 있다 [법령:민법/제644조@source_sha()] [법령:민법/제283조@source_sha()]. 매수청구권 역시 형성권으로서 그 행사에 의하여 임대인과 전차인 사이에 시가에 의한 매매계약이 성립하는 효과가 발생한다 [법령:민법/제283조@source_sha()].

본조는 강행규정으로 해석되어 이에 위반하는 약정으로서 전차인에게 불리한 것은 제652조에 따라 효력이 없다 [법령:민법/제652조@source_sha()]. 한편 전차인의 권리는 임차인의 임대인에 대한 갱신청구권·매수청구권(제283조)과 별개로 인정되는 것이므로, 임차인이 권리행사를 포기하더라도 적법한 전차인의 직접청구권에는 영향이 없다 [법령:민법/제644조@source_sha()] [법령:민법/제283조@source_sha()].

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