민법 제282조 — 지상권의 양도, 임대

조문

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다 [법령:민법/제282조@].

핵심 의의

본조는 지상권의 처분성과 양도성을 명문으로 확인한 규정이다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권으로서(민법 제279조), 그 자체가 독립한 재산권이므로 권리자는 토지소유자의 동의 없이도 이를 자유로이 처분할 수 있음을 명백히 한 것이다 [법령:민법/제279조@]. 본조에서 정한 처분의 자유는 지상권의 물권성에서 당연히 도출되는 효과를 확인적으로 규정한 것이라는 점에 의의가 있다.

양도의 객체는 지상권 그 자체이며, 양도는 물권행위로서 등기를 갖추어야 효력이 발생한다(민법 제186조). 양도가 이루어지면 지상권의 동일성을 유지한 채 양수인이 종전 지상권자의 지위를 그대로 승계하므로, 잔존 존속기간·지료채무 등도 동일한 내용으로 이전된다. 임대의 경우에는 지상권자가 임대인이 되어 토지에 관한 사용·수익권의 일부를 임차인에게 부여하는 것이며, 그 임대차기간은 지상권의 잔존 존속기간을 초과할 수 없다.

본조는 임의규정이 아니라 강행규정으로 해석되며, 이를 금지하거나 제한하는 당사자 사이의 특약은 효력이 없다(민법 제289조 참조) [법령:민법/제289조@]. 이는 지상권자의 토지이용권을 실질적으로 보장함으로써 지상권 제도의 활용을 촉진하려는 입법취지에 따른 것이다. 다만 지료지급의무는 양도·임대로 인하여 면책되지 아니하므로, 양도인은 양도 전에 발생한 연체지료에 대하여 여전히 책임을 부담한다. 또한 지상권에 저당권이 설정되어 있는 경우(민법 제371조)에는 그 부담이 양수인에게 그대로 이전된다.

한편 분묘기지권이나 관습법상 법정지상권과 같이 등기를 요건으로 하지 아니하는 특수한 지상권에 관하여는 본조의 적용 또는 유추적용 여부 및 그 처분방법에 관하여 별도의 검토가 필요하다.

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