민법 제305조 — 건물의 전세권과 법정지상권

조문

제305조(건물의 전세권과 법정지상권)

① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

핵심 의의

본조는 건물에 전세권이 설정된 후 대지와 건물의 소유자가 분리되는 경우에 전세권자의 사용·수익권을 보호하기 위하여 법률의 규정에 의하여 지상권의 설정을 의제하는 법정지상권 규정이다 [법령:민법/제305조@]. 적용요건으로는 ㉠ 전세권 설정 당시 대지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것, ㉡ 건물에 관하여 전세권이 유효하게 설정되었을 것, ㉢ 그 후 대지소유권이 특별승계(매매·증여·경매 등)에 의하여 타인에게 이전될 것이 요구된다 [법령:민법/제305조@]. 위 요건이 충족되면 대지의 특별승계인과 전세권설정자(종전 건물 소유자) 사이에 지상권 설정계약이 있었던 것으로 의제되어 별도의 등기 없이 지상권이 성립한다 [법령:민법/제305조@]. 이는 건물 전세권자가 건물의 사용·수익을 위하여 필연적으로 그 대지를 이용할 수밖에 없는 점을 고려한 것으로, 전세권의 객체인 건물의 존립 기반을 확보함으로써 전세권의 실효성을 담보하는 데 그 취지가 있다 [법령:민법/제304조@].

지료에 관하여는 당사자의 협의에 의하여 정함이 원칙이나, 협의가 이루어지지 않을 때에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정하며, 따라서 지료의 미정 자체가 법정지상권의 성립을 방해하지는 아니한다 [법령:민법/제305조@]. 제2항은 대지소유자에 대하여 동일 대지를 타인에게 임대하거나 그 대지를 목적으로 하는 지상권·전세권을 설정하는 행위를 금지하는데, 이는 건물 전세권자의 대지 이용권능과 양립할 수 없는 권리의 중복설정을 차단하여 제1항이 의제한 법정지상권의 실효성을 확보하기 위함이다 [법령:민법/제305조@]. 이 점에서 본조는 토지·건물의 동일인 소유 상태에서 건물에 저당권이 설정된 후 경매로 소유자가 분리될 때 성립하는 제366조의 법정지상권과 그 취지를 같이하나, 적용국면이 전세권의 설정에 한정된다는 점에서 구별된다 [법령:민법/제366조@]. 또한 본조의 법정지상권은 제304조가 정하는 건물 전세권의 효력이 종된 권리에 미친다는 일반원칙과 결합하여 건물 전세권자의 대지이용권 보호 체계를 완성한다 [법령:민법/제304조@].

주요 판례

(관련 판례 없음 — 추후 보충 예정)

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