민법 제357조 — 근저당

조문

① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

② 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

핵심 의의

민법 제357조는 통상의 저당권과 달리 피담보채권을 미리 특정하지 아니하고 일정한 계속적 거래관계에서 발생·소멸하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액(채권최고액) 범위 내에서 담보하는 근저당권을 규정한다 [법령:민법/제357조@]. 본조는 부종성과 수반성이 엄격히 적용되는 보통의 저당권(민법 제361조)에 대한 특칙으로서, 피담보채무의 확정을 장래로 유보하는 점에서 부종성이 완화된다 [법령:민법/제357조@]. 제1항 후문은 이러한 부종성 완화의 구체적 표현으로, 채무 확정 전에 개별 채권이 소멸하거나 이전되더라도 근저당권 자체에는 영향이 없음을 명시하여 계속적 거래의 담보적 안정성을 도모한다 [법령:민법/제357조@]. 근저당권의 성립요건으로는 ㉠ 피담보채무를 발생시키는 기본계약의 존재, ㉡ 채권최고액의 정함, ㉢ 근저당권 설정의 합의 및 등기(부동산등기법 제75조 제2항)가 요구된다 [법령:민법/제357조@]. 채권최고액은 우선변제권이 미치는 한도이자 후순위권리자·제3취득자에 대한 책임의 외연을 획정하는 기능을 하므로, 등기되지 아니한 한도액의 변경은 효력을 발생시키지 아니한다 [법령:민법/제357조@]. 제2항은 통상의 저당권에서 이자가 원본과 별도로 1년분 한도에서 우선변제되는 것(민법 제360조 단서)과 달리, 근저당의 경우 이자를 채권최고액에 산입된 것으로 의제하여 채권최고액이 우선변제의 절대적 한계임을 분명히 한다 [법령:민법/제357조@]. 따라서 원본·이자·위약금·지연손해금 등 일체의 피담보채권액이 최고액을 초과하더라도 근저당권자는 최고액의 범위 내에서만 우선변제를 받을 수 있다 [법령:민법/제357조@]. 피담보채무는 결산기의 도래, 기본계약의 종료, 근저당권자의 경매신청 등 일정한 사유로 확정되며, 확정 이후 발생하는 채권은 더 이상 당해 근저당권에 의하여 담보되지 아니한다 [법령:민법/제357조@]. 확정 후의 근저당권은 부종성·수반성이 회복되어 통상의 저당권과 동일하게 취급되므로, 그 효력과 처분에 관하여는 저당권에 관한 규정이 준용된다 [법령:민법/제357조@].

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