민법 제371조 — 지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권

조문

① 본장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다.

② 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

핵심 의의

민법 제371조는 부동산 소유권뿐 아니라 용익물권인 지상권과 전세권도 저당권의 객체가 될 수 있음을 명시하고, 그 경우 저당권에 관한 본장(제356조 이하)의 규정을 준용하도록 한다 [법령:민법/제371조@]. 제1항은 본래 부동산 소유권을 전제로 하는 저당권의 적용 범위를 용익물권으로 확장하여, 지상권자나 전세권자가 자신의 권리 위에 자금조달을 위한 담보를 설정할 수 있도록 하는 근거 규정이다 [법령:민법/제371조@]. 이때 저당권의 효력은 지상권 또는 전세권 자체에 미치며, 그 기초가 되는 토지·건물 소유권에는 미치지 아니한다 [법령:민법/제371조@]. 저당권 실행으로 인한 매각의 결과 매수인은 종전 지상권자·전세권자의 지위를 승계하고, 우선변제는 그 권리의 환가대금에서 이루어진다 [법령:민법/제371조@][법령:민법/제356조@]. 제2항은 저당권자의 동의 없이 설정자가 일방적으로 지상권 또는 전세권을 소멸시키는 행위를 금지하여, 담보가치의 멸실을 방지하기 위한 강행적 처분제한을 규정한다 [법령:민법/제371조@]. 여기서 “소멸하게 하는 행위”에는 포기, 합의해지, 전세금반환에 의한 전세권 소멸 등 설정자의 의사에 기한 소멸원인이 포함되며, 존속기간 만료 등 객관적 사유에 의한 소멸은 본 항의 적용 대상이 아니다 [법령:민법/제371조@]. 동의 없이 행하여진 소멸행위는 저당권자에게 대항할 수 없으며, 저당권자에 대한 관계에서는 지상권·전세권이 여전히 존속하는 것으로 다루어져 저당권자는 그 권리에 대한 환가절차를 진행할 수 있다 [법령:민법/제371조@]. 한편 본조는 지상권·전세권에 한정되며, 임차권 등 채권적 이용권은 저당권의 객체가 될 수 없다는 점에서 저당권 객체의 한계를 보여준다 [법령:민법/제371조@][법령:민법/제356조@]. 결국 제371조는 용익물권의 담보화 가능성과 그 담보가치 보전을 함께 규율함으로써, 저당권자의 우선변제권과 설정자의 처분권 사이의 균형을 도모하는 규정이다 [법령:민법/제371조@].

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