조문
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)
① 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
핵심 의의
본조는 임대차가 해지의 통고로 종료된 경우, 적법하게 성립한 전대차 관계에서 전차인을 보호하기 위한 통지 의무와 그 효과를 규정한다 [법령:민법/제638조@]. 적용 전제는 ① 임대차계약이 「해지의 통고」로 종료되었을 것, ② 전대차가 임대인의 동의를 갖춘 적법한 전대일 것의 두 가지이며, 임대인의 동의 없는 무단전대(제629조)에는 본조의 보호가 미치지 아니한다 [법령:민법/제629조@]. 임대인이 전차인에게 종료 사유를 통지하지 아니하면, 비록 임대차가 본래의 당사자 사이에서 종료되었더라도 그 종료의 효력으로써 전차인에게 대항하지 못한다 [법령:민법/제638조@]. 이는 임대차의 종료가 곧바로 전차인의 점유·사용권 상실로 이어지는 부수적 효과(제631조 참조)를 완화하여, 전차인에게 명도 준비와 거취 결정의 기회를 보장하려는 취지이다 [법령:민법/제631조@]. 통지의 상대방은 전차인이며, 통지의 방식에 관한 별도 제한은 없으나 사유와 종료 시점이 인식 가능한 정도로 특정되어야 한다 [법령:민법/제638조@]. 제2항은 전차인이 통지를 받은 시점부터 제635조 제2항이 정한 해지통고의 효력 발생 기간(토지·건물 등 부동산은 6월, 동산은 5일)을 준용하므로, 그 기간이 경과하여야 비로소 임대인은 전차인에 대해서도 종료의 효력을 주장할 수 있다 [법령:민법/제635조@][법령:민법/제638조@]. 따라서 본조의 통지는 단순한 사실통지가 아니라, 전차인에 대한 관계에서 새로운 해지통고에 준하는 효과 발생의 기산점으로 기능한다 [법령:민법/제638조@]. 본조는 해지의 「통고」로 인한 종료를 규율 대상으로 하므로, 해지의 의사표시가 즉시 효력을 발생하는 즉시해지(예: 차임 연체로 인한 제640조 해지)와의 적용 범위 구별이 해석상 문제될 수 있다 [법령:민법/제640조@]. 또한 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 제630조의 법률관계와 결합하여, 전대차의 종료 시점은 임대차 종료 시점과 일치하지 아니할 수 있다는 점에 본조의 실천적 의의가 있다 [법령:민법/제630조@].
관련 조문
- 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) [법령:민법/제629조@]
- 민법 제630조(전대의 효과) [법령:민법/제630조@]
- 민법 제631조(전차인의 권리의 확정) [법령:민법/제631조@]
- 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) [법령:민법/제635조@]
- 민법 제640조(차임연체와 해지) [법령:민법/제640조@]
주요 판례
(관련 판례 없음)