민법 제639조 — 묵시의 갱신

조문

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

핵심 의의

본조는 임대차의 묵시적 갱신(默示의 更新)에 관한 일반규정으로, 약정기간이 만료한 뒤에도 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 의제한다 [법령:민법/제639조@source_sha()]. 본조의 갱신은 당사자의 적극적 합의가 아니라 사용·수익의 계속과 이의 부존재라는 객관적 사정에 법률효과를 결부시키는 법정의 의제이며, 따라서 묵시적 의사표시의 해석이 아니라 법정갱신으로 이해된다. 갱신의 요건은 ① 임대차기간의 만료, ② 임차인의 사용·수익 계속, ③ 임대인의 상당한 기간 내 이의 부존재이며, 이의의 상당성은 사용·수익의 인식가능성 및 임대인이 권리를 행사할 수 있는 합리적 기간을 기준으로 판단된다. 갱신의 효과로서 차임·용도·사용방법 등 종전 임대차의 계약조건이 그대로 유지되나, 갱신된 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차로 전환되므로 당사자는 제635조에 따라 언제든지 해지통고를 할 수 있다 [법령:민법/제635조@source_sha()]. 이 점에서 본조의 갱신은 종전 기간을 그대로 연장하는 것이 아니라, 동일조건의 새로운 임대차가 기간의 정함 없이 성립하는 구조이다. 제2항은 전 임대차에 관하여 제3자(보증인 등)가 제공한 인적·물적 담보는 본래의 기간만료로 소멸한다고 규정하여, 갱신의 효과가 제3자에게 불측의 부담으로 이전되지 않도록 하고 있다 [법령:민법/제639조@source_sha()]. 이는 담보제공자의 의사가 종전 임대차의 기간을 전제로 한 것임을 존중하는 취지로서, 임대인과 임차인 사이의 갱신의제가 담보관계까지 자동승계시키지 않음을 분명히 한다. 다만 본조는 일반 임대차에 관한 규정이며, 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법상의 묵시적 갱신은 별도의 특칙에 따라 그 요건과 효과가 달리 정해진다.

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