조문
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [법령:민법/제640조@]
핵심 의의
본조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임지급의무 불이행이 일정한 정도에 이른 경우 임대인에게 법정해지권을 부여하는 규정이다 [법령:민법/제640조@]. 임대차계약의 본질적 대가관계인 차임지급의무가 누적적으로 불이행되어 임대인의 신뢰관계가 파괴된 상황을 유형화한 것으로, 일반 채무불이행 해지(민법 제544조)와 달리 별도의 이행최고를 요건으로 명시하지 않는다는 점에 특칙으로서의 성격이 있다 [법령:민법/제640조@]. 해지권 발생의 객관적 요건은 "차임연체액이 2기의 차임액에 달할 것"이며, 여기서 '2기'는 연속된 2기일 것을 요하지 않고 연체된 차임의 합산액이 2기분의 차임액에 이르면 충족된다고 해석된다 [법령:민법/제640조@]. 차임의 지급시기 및 그 산정 단위는 당사자의 약정 또는 민법 제633조에 따라 정해진 차임지급시기를 기준으로 판단한다 [법령:민법/제633조@]. 본조에 의한 해지의 의사표시는 상대방에게 도달함으로써 효력이 발생하며(민법 제111조), 해지의 효과는 장래에 향하여만 발생한다(민법 제550조) [법령:민법/제111조@] [법령:민법/제550조@]. 본조는 강행규정으로 해석되어, 임차인에게 불리한 약정 — 예컨대 1기의 연체만으로도 해지할 수 있다는 특약 — 은 민법 제652조에 의하여 효력이 부정된다 [법령:민법/제652조@]. 토지임대차에 관하여는 민법 제641조가 동일한 취지의 규정을 두고 있고, 전대차에서는 민법 제642조에 의하여 본조의 해지사유가 전차인에 대한 통지의무와 결부된다 [법령:민법/제641조@] [법령:민법/제642조@]. 주택임대차 및 상가건물임대차에 대하여는 각각 「주택임대차보호법」 및 「상가건물 임대차보호법」의 특칙(상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기의 차임액 연체를 해지요건으로 정함)이 우선 적용된다 [법령:상가건물_임대차보호법/제10조의8@].
관련 조문
- [법령:민법/제633조@] (차임지급의 시기)
- [법령:민법/제641조@] (동전 — 토지임대차의 해지)
- [법령:민법/제642조@] (토지임대차의 해지와 전차인에의 통지)
- [법령:민법/제544조@] (이행지체와 해제)
- [법령:민법/제550조@] (해지의 효과)
- [법령:민법/제652조@] (강행규정)
- [법령:상가건물_임대차보호법/제10조의8@] (차임연체와 해지)
주요 판례
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