보증금 반환 청구 안내
계약 종료 후 임대인이 전세·월세 보증금을 돌려주지 않을 때 — 임차권등기·HUG보증·지급명령·민사소송 6단계.
보증금 반환 ↔ 주택 인도는 동시이행 관계 — 보증금 미수령시 퇴거 의무 없음. 이사가 필요하면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 보전. HUG·SGI 가입자는 보증보험 청구 우선.
계약 종료 사유별 정리
| 유형 | 요건 | 반환 시점 |
|---|---|---|
| 기간만료 | 임차인 만료 2~6개월 전 갱신거절 통지 | 만료일 |
| 묵시적 갱신 후 해지 | 임차인이 해지 통고 (3개월 후 효력) | 통고 후 3개월 경과일 |
| 합의 해지 | 임대인·임차인 합의 | 합의 시점 |
| 임대인 의무위반 해지 | 수선의무 불이행 등 중대한 위반 | 해지 의사표시 도달일 |
반환 청구 6단계
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계약 종료·반환 청구
계약기간 만료 + 임차인 명시적 갱신 거부(2~6개월 전 통지) 또는 묵시적 갱신 후 임차인 해지 통고(3개월). 보증금 반환 의무 발생. 임대인에게 구두 청구 후 미반환시 다음 단계.
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내용증명 발송
내용증명으로 반환 기한·금액·계좌 명시 청구. 시효 중단 + 증거 효과. 미회신·거절시 다음 단계 진행.
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임차권등기명령 신청
계약 종료 + 미반환 상태에서 단독 신청. 등기 완료 후 이사를 가도 대항력·우선변제권 유지. 약 2~4주 소요. 보증금 못 받은 채 이사 가야 할 때 필수.
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전세보증보험 청구 (HUG·SGI)
가입돼 있다면 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에 보증금 지급 청구. HUG는 약 1개월 내 지급 후 임대인에 구상. 임차권등기·내용증명·계약서·전입신고 증빙 필요.
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지급명령 또는 보증금반환소송
지급명령(인지대 1/10·1~2주·이의시 본안 자동전환) 또는 소액사건심판(3천만원 이하·1회 변론) 또는 일반 민사소송.
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강제집행 (가압류·경매)
판결·결정 확정 후 임대인 부동산·예금·매출채권에 가압류·강제집행. 임차주택은 이미 우선변제권 있어 경매 신청·배당 가능.
자주 묻는 질문
집을 비워야 보증금을 받을 수 있나요?
보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계입니다. 보증금을 못 받았다면 이사를 가지 않아도 됩니다. 다만 이사가 필요하면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 후 이사 가능합니다.
임대인이 새 임차인 구해야 보증금 준다고 하면?
계약 종료시 보증금 반환은 임대인의 무조건적 의무입니다. 새 임차인 모집 여부와 무관하게 반환해야 하며, 이를 조건으로 거절하면 즉시 위 단계 진행 가능합니다.
HUG 전세보증보험은 자동으로 받나요?
아닙니다. 보증금을 받지 못한 사실을 입증하고 HUG에 청구해야 합니다. 임차권등기·내용증명·계약서·전입신고 자료가 필요하며, 보통 1개월 내 지급됩니다.
보증금 반환 청구의 소멸시효는?
임대차 종료일로부터 10년입니다(민법 일반 채권). 다만 임차권등기명령·내용증명으로 시효 중단 가능. 빠른 조치가 안전합니다.
전세보증보험 미가입자는 어떻게?
임차권등기 → 지급명령 → 강제집행 순서로 진행합니다. 임대인 자력이 부족하면 경매로 환가 후 우선변제(소액임차인 최우선변제 + 확정일자 우선변제)를 받습니다. 다음 계약시 HUG 가입을 권장.